房企面臨融資困境 負債率達到13年來峰值

• 2018年8月6日 FanTianQing來源：互聯網 477 25
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  2018-2023年版房地產經紀產品入市調查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢。

上半年樓市調控近200次。在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉在不久前的中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會上表示，2018年嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應積極降負債去杠桿，特別是業(yè)績分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗。

房企負債率達到13年來峰值

據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%；資產總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%。這意味著A股房地產板塊總資產與總負債上升規(guī)模相當，房企整體杠桿率變化相對不大。

Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產行業(yè)整體負債率上升了將近20%。

海通證券的報告也顯示，存續(xù)地產債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無前例。

房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標桿房企也紛紛喊出了“降負債”的戰(zhàn)略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。

房企融資難、融資成本提高

在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢。

短短一個月左右，十余家房企百億元的發(fā)債計劃被中止。

6月份，包括融僑集團、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團融資產品紛紛被中止。6月22日，融僑集團擬發(fā)行25.1億元的一筆商業(yè)資產支持證券ABS計劃狀態(tài)變更為“中止”；6月19日，保利置業(yè)的一項額度為15.14億元的購房尾款ABS中止；6月15日，金融街擬發(fā)行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價房委托貸款債權ABS出現中止；6月13日，云南城投擬發(fā)行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團的70億元再融資非公開融資計劃中止審查。再往前翻，5月最后幾天，房企的融資計劃同樣被中止。5月30日，房地產企業(yè)合生創(chuàng)展集團有限公司2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；5月29日，廣州富力地產股份有限公司非公開發(fā)行60億元2018年住房租賃專項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”；5月25日，花樣年集團擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債同樣顯示“中止”。

不只是國內融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數據顯示，5月份外幣融資總額呈現大幅下降，環(huán)比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對房企借外債的審慎態(tài)度”，同時也意味著房企尋求境外融資難度系數攀升。對此，業(yè)內人士表示，房企資金將面臨嚴峻考驗，境內外融資難度均加大。

克而瑞發(fā)布的分析報告指出，2018年下半年房企的境外融資將會受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進一步收緊，房企未來在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

6月底，發(fā)改委下發(fā)《通知》規(guī)范房企境外發(fā)債，再度加大房企融資難度。7月份，監(jiān)管部門再次要求：公司債只能還公司債，票據只能還票據。業(yè)內人士推斷，此舉可能抑制企業(yè)通過大量短融來兌付即將到期的長期債券，進一步收緊了房企的融資渠道。

境內外融資渠道收窄，使得房企融資成本也在增加。

融創(chuàng)近期發(fā)行了一款私募產品，擬募資5.5億元，期限18個月，預計收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬元（含）至300萬元，收益率為9.5%；300萬元（含）至5000萬元，收益率10%；大于5000萬元（含）收益率11.4%。相對于融創(chuàng)2017年發(fā)行的信托產品，今年發(fā)行的信托產品利率提高了2到3個百分點。進入2018年以來，融創(chuàng)通過發(fā)行信托產品擬募集的資金至少在47億元。

有參與發(fā)行信托產品的人士告訴媒體，事實上，回報率在8%到10%的產品是最終到客戶手中的價格，但對于發(fā)行方來說，要加上管理費、銷售費用等等，各方面的綜合在一起，地產商的融資成本至少在13%以上。

有開發(fā)商稱，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經漲到13%了，內部概算的收益率在20%左右。

在融資渠道全面收緊的背景下，房地產企業(yè)的融資渠道趨向多元化，企業(yè)在不斷探索新的融資模式。值得注意的是，下半年房地產企業(yè)的融資渠道將面臨更嚴厲的監(jiān)管。

近日市場傳出消息稱，監(jiān)管層通過窗口指導收緊了對房地產企業(yè)的融資檢查。這項摸排的主要內容，是針對公司債與票據的互還、互償。

分析人士稱，窗口指導的這種操作，在從源頭收緊新增發(fā)債的同時還對以舊還新用途做出了明確強調，其實是對資金流量、流向的雙重規(guī)范。

對此，仲量聯行市場研究部總監(jiān)姚耀認為，開發(fā)商從資本市場獲得新資金的規(guī)模預計會繼續(xù)有所收縮，而對融資使用用途的規(guī)范讓房地產企業(yè)以舊還新的接力融資變得更加困難。

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