8個(gè)月土地流拍890宗 土地市場(chǎng)現(xiàn)回歸理性信號(hào)

• 2018年10月11日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 423 21
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動(dòng)力和質(zhì)量較為不足，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展如何受限？

  企業(yè)并購包括兼并與收購。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

今年以來，我國主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，特別是三四線城市，更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

“有利可圖的地塊越來越少”

針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加的三大因素。

持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響著房企預(yù)期。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2012年以來百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史最高值，超過5000元/平方米。在嚴(yán)格限價(jià)背景下，偏高的地價(jià)壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等人士認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)對(duì)后市判斷由過去的樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，甚至悲觀。土地流拍也意味著開發(fā)商不看好未來市場(chǎng)，不敢貿(mào)然加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。

當(dāng)前，由于融資環(huán)境收緊，房企主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。中信建投研報(bào)認(rèn)為，此輪流拍的動(dòng)因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，在需求端銷售市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，流拍蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿背景之下的主動(dòng)理性選擇。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重壓在身。據(jù)恒大研究院資料顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元，其中規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，為9.6萬億元。具體看，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后共0.9萬億元。從今年下半年到2021年，房企即將進(jìn)入償債高峰，房企現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。一位業(yè)內(nèi)人士說，截至9月10日，A股總市值為5.73萬億美元，也就是說，房企未來的債務(wù)總額將相當(dāng)于A股總市值的近一半。

易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹等業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。

與此同時(shí)，部分地塊出讓條件嚴(yán)苛，也是流拍現(xiàn)象增加的一個(gè)重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建，總規(guī)劃建筑面積189萬平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地塊為限競(jìng)房，兩宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對(duì)于今年土地流拍加劇的原因，中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對(duì)企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

“房企在計(jì)算了成本、收益之后，覺得有利可圖的地塊越來越少，所以拿地的積極性越來越低?！闭龢s集團(tuán)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“在銷售端，政府給開發(fā)商規(guī)定了價(jià)格，實(shí)行限價(jià)；在供應(yīng)端，政府的起拍價(jià)定得比較高，給開發(fā)商留下的盈利空間非常低?！?/p>

張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈；房企資金壓力越來越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)企業(yè)吸引力下降；2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

土地市場(chǎng)現(xiàn)回歸理性信號(hào)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性；另一方面，土地供應(yīng)大增折射地方政府財(cái)政壓力不斷加大，尤其需要警惕三四城市因供應(yīng)增加帶來新的庫存。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷表示，流拍土地增多，并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)。“過去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成了中國房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。”他說。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，從成本法的角度來說，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件。同時(shí)，還要看市場(chǎng)的因素，供需關(guān)系和調(diào)控也會(huì)影響房?jī)r(jià)的最終定價(jià)。

此外，一些業(yè)內(nèi)人士指出，要關(guān)注地方財(cái)政壓力。相關(guān)研究表明，土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，對(duì)地方財(cái)政制約作用顯著。

東吳證券研究數(shù)據(jù)認(rèn)為，國有土地使用權(quán)土地出讓收入占全國政府性基金收入的比重，2015年以來上升趨勢(shì)明顯，進(jìn)入2018年，此數(shù)值均在85%以上，近幾個(gè)月雖然略有下降，但仍處于高位。為了解決吃緊的地方財(cái)力，地方政府只能出讓土地彌補(bǔ)缺口，從而造成土地成為地方財(cái)政融資的重要資源。土地流拍或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)力制約因素。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元，同比上漲28%，再創(chuàng)歷史新高。申萬宏源研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年土地出讓創(chuàng)新高與地方財(cái)政緊張存在一定關(guān)系。

廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示，當(dāng)前國家正在加快推進(jìn)社會(huì)治理能力現(xiàn)代化，就必須讓資源下沉基層，解決中央與地方財(cái)稅分配矛盾，讓地方事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，最終破解“土地財(cái)政”。

此外，需要提升供應(yīng)，科學(xué)性防止“新庫存”。國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，連續(xù)6個(gè)月減少，去化周期處于歷史低位。

受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人口凈流入規(guī)模、家庭收入等影響，三四線城市一直是房地產(chǎn)高庫存“重災(zāi)區(qū)”，為了增加財(cái)政收入，三四線城市已經(jīng)開啟新一輪加大供應(yīng)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長(zhǎng)超三成。2018年上半年，全國300個(gè)城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長(zhǎng)34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長(zhǎng)30.4%；商辦用地推出1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。

分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一二線城市推出量同比分別增長(zhǎng)12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅最大。

受中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)去庫存供給側(cè)改革成果來之不易，要防止三四線城市迫于財(cái)政壓力大幅增加土地供應(yīng)，造成“水多了加面，面多了加水”的死循環(huán)。

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