疫情后高品質(zhì)寫字樓新項(xiàng)目開始陸續(xù)入市 商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)

• 2021年3月9日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 253 8
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伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢(shì)回穩(wěn)。在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，受經(jīng)濟(jì)增速加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及國(guó)家開放程度提高等多重因素影響，內(nèi)資企業(yè)對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園的需求得到提升，同時(shí)吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐;業(yè)主、租戶、投資者等市場(chǎng)主體紛紛開始轉(zhuǎn)變思維模式，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期、不斷調(diào)整策略，積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有望進(jìn)一步復(fù)蘇。

伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢(shì)回穩(wěn)。在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力

疫情之下，新交付樓宇得益于企業(yè)對(duì)辦公空間健康化、智慧化的要求，品質(zhì)得到提升。高品質(zhì)的辦公樓宇不僅可以為國(guó)內(nèi)企業(yè)改善辦公空間環(huán)境提供更多的優(yōu)質(zhì)選擇，同時(shí)也將為全球企業(yè)在中國(guó)的發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和服務(wù)體驗(yàn)。

從需求端來看，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟(jì)和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的新增需求也呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)較強(qiáng)的抗壓能力、修復(fù)能力和旺盛活力。

仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告指出，寫字樓市場(chǎng)年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動(dòng)全年凈吸納量企穩(wěn)回升。2020年全年，四個(gè)一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，市場(chǎng)出現(xiàn)多起來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場(chǎng)的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米。

尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現(xiàn);武漢四季度則貢獻(xiàn)了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，四季度企業(yè)對(duì)寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并且這一態(tài)勢(shì)將在2021年得到延續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，同時(shí)也昭示著一個(gè)時(shí)代的開啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來臨。

2009-2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開始下降。2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬平方米，同比下降0.6%。2019年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬平方米，同比下降2.68%。

商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

中研普華研究院撰寫的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告在總結(jié)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華研究院報(bào)告《2021-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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