一、深圳二手房“帶押過(guò)戶(hù)”突破520單
截至2023年6月30日，深圳市辦理的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”已突破520單。記者7月4日從深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心獲悉，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”已形成轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一并受理、一并審核、同時(shí)發(fā)證”為基礎(chǔ)的多種組合登記模式，提高了登記效率，節(jié)約了交易成本。
據(jù)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《民法典》施行以來(lái)，深圳深入開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”工作，先后制定發(fā)布《關(guān)于抵押權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等登記事項(xiàng)的補(bǔ)充規(guī)范（試行）》《深圳市推廣
二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”登記申辦指引》等政策文件，明確3種“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)模式、申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。
深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)一步規(guī)范登記材料，保證申請(qǐng)便捷，精細(xì)登記流程，保障審查時(shí)效。
比如抵押權(quán)變更登記，以“增加登記類(lèi)型但不增加申請(qǐng)材料”為原則，當(dāng)事人無(wú)需另行提交其他材料，只需由抵押權(quán)人在申請(qǐng)表上勾選“不動(dòng)產(chǎn)抵押”“組合登記”項(xiàng)目，表示知悉并接受變動(dòng)即可。抵押人變更發(fā)生后，在轉(zhuǎn)移登記完成的瞬間時(shí)點(diǎn)上抵押權(quán)變更登記也即完成。
深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及時(shí)總結(jié)、推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的三種典型登記模式，即抵押權(quán)變更模式、順位抵押權(quán)“三合一登記”模式和“雙預(yù)告登記”模式，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行高效。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年4月至2023年6月，深圳市共辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”突破520單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的制度價(jià)值。比如深圳首單跨行“帶押過(guò)戶(hù)”，為當(dāng)事人節(jié)約“過(guò)橋貸”、擔(dān)保費(fèi)等中間成本約17萬(wàn)元。
二、二手房“帶押過(guò)戶(hù)”是什么？
所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣(mài)方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)獲取金融貸款。
傳統(tǒng)的
二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
據(jù)了解，“帶押過(guò)戶(hù)”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
三、“帶押過(guò)戶(hù)”怎么操作？
按照目前各地的實(shí)踐來(lái)看，大致分為以下幾個(gè)步驟：
1、發(fā)起申請(qǐng)：買(mǎi)方向銀行提交申請(qǐng)貸款資料，同時(shí)賣(mài)方向銀行提交提前還款申請(qǐng)和“帶押過(guò)戶(hù)”申請(qǐng)。
2、審批買(mǎi)方貸款：買(mǎi)賣(mài)雙方及銀行簽訂《二手房“帶押過(guò)戶(hù)”三方協(xié)議書(shū)》，明確銀行放款后優(yōu)先償還賣(mài)方貸款余額;銀行審批貸款，向買(mǎi)方出具同貸書(shū);設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于暫存買(mǎi)方首付款及發(fā)放的購(gòu)房貸款。
3、聯(lián)合辦理：買(mǎi)家支付首付款，款項(xiàng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)(除當(dāng)事人提出明確要求除外);如各類(lèi)購(gòu)房款不足以結(jié)清賣(mài)方原貸款金額的，賣(mài)方需同步補(bǔ)足款項(xiàng)至監(jiān)管賬戶(hù);雙方備齊《三方協(xié)議書(shū)》等有關(guān)材料，聯(lián)合銀行到不動(dòng)產(chǎn)登記綜合窗口，辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和房屋轉(zhuǎn)讓抵押預(yù)告登記手續(xù)，并向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)納稅后，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記手續(xù)；相關(guān)方按規(guī)定繳納登記費(fèi)用后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)完成辦理(若涉及查封不能辦理過(guò)戶(hù)即退回申請(qǐng))，發(fā)放證書(shū)。
4、放款還款：銀行向資金監(jiān)管賬戶(hù)發(fā)放買(mǎi)方購(gòu)房貸款，并按約定立即結(jié)清賣(mài)方貸款，剩余款項(xiàng)退至賣(mài)方業(yè)主指定賬戶(hù)。
四、“帶押過(guò)戶(hù)”會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？帶來(lái)了哪些便利？
業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶(hù)”優(yōu)化了二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。
對(duì)賣(mài)方而言，一方面可以省下費(fèi)用。過(guò)去二手房交易模式下，需要賣(mài)方先籌集資金把銀行貸款還清再過(guò)戶(hù)，“帶押過(guò)戶(hù)”節(jié)省了賣(mài)方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費(fèi)，以及過(guò)橋費(fèi)帶來(lái)的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣(mài)方盡快回籠資金。另一方面還省下了時(shí)間。過(guò)去，一旦賣(mài)方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生違約。“帶押過(guò)戶(hù)”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。
五、“帶押過(guò)戶(hù)”對(duì)買(mǎi)房者是否存在風(fēng)險(xiǎn)？需要怎么防范？
二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的核心是免去了提前還貸以注銷(xiāo)抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記、抵押權(quán)注銷(xiāo)和設(shè)立登記同步辦理。針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶(hù)”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
抵押權(quán)在民法典中是一個(gè)相對(duì)重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過(guò)戶(hù)”的房屋交易時(shí)，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經(jīng)有第三人因?yàn)樯埔馊〉?、支付合理?duì)價(jià)等因素對(duì)抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經(jīng)存在，沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，是不能帶押過(guò)戶(hù)的。
對(duì)于買(mǎi)方而言，購(gòu)買(mǎi)帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以?xún)斶€賣(mài)方的貸款，只要在過(guò)戶(hù)完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒(méi)辦法順利過(guò)戶(hù)。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無(wú)法“帶押過(guò)戶(hù)”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過(guò)戶(hù)”。
同時(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”涉及了買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過(guò)戶(hù)交易。此外，買(mǎi)方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。
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楊興杰
中國(guó)全面推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”改革 降低制度性交易成本 
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