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2024年地產(chǎn)行業(yè)洞察:城中村改造是關(guān)鍵抓手

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大,能夠在有效擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

中國正處于經(jīng)濟(jì)上升時期、人口流動以就業(yè)為導(dǎo)向、政府主動性更強(qiáng)、城中村呈碎片化,并有基層組織管理,中國的城中村畢竟不是國外的貧民窟,隨著城市的更新改造,城中村也不斷地融入城市的發(fā)展歷史當(dāng)中。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯,北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索,各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性,以改善城中村綜合環(huán)境,完備城市公共服務(wù)功能,構(gòu)建和諧社區(qū)為目的,堅持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則,依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益,積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

城中村改造產(chǎn)業(yè)報告

城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型,處于城市邊緣,且未來將納入城市用地;二是城郊型,部分用地已經(jīng)被納入城市建設(shè),但依舊保留農(nóng)村與城市之間的界限,形態(tài)較為獨立;三是城市型,基本融入城市,卻擁有自己的生態(tài)系統(tǒng)。

城中村最早出現(xiàn)在深圳、珠海等新興城市,隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數(shù)據(jù)顯示,深圳市有241個城中村,北京231個,西安市417個,昆明288個,中小型城市也存在,如浙江紹興有45個城中村。

2023年對于房地產(chǎn)而言是歷史性的一年,行業(yè)有待改善,企業(yè)盈利延續(xù)尋底,與此同時,中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化??v覽各家券商的投資策略,即將到來的2024年,地產(chǎn)行業(yè)仍將處于緩慢復(fù)蘇的進(jìn)程中。

2023年,持有地產(chǎn)股依然不是好的投資選擇。今年7月份,當(dāng)月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%,幾乎一口氣填平此前四個月的全部跌幅。7月份地產(chǎn)股股價的亮眼表現(xiàn)與樓市3月、4月短暫的銷售小陽春錯開,與政策調(diào)整預(yù)期時點更為貼近。7月份,地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整邁入高潮。7月24日召開的中共中央政治局會議定調(diào),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后,住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè),出臺了包括認(rèn)房不認(rèn)貸、首套首付降低等一系列政策,響應(yīng)中央號召。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10月,銷售層面,商品房銷售面積9.26億平方米,同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元,下降4.9%;投資層面,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元,同比下降9.3%;價格層面,10月份北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續(xù)推進(jìn)下,竣工數(shù)據(jù)是少有的正增長數(shù)據(jù),前10個月,房屋竣工面積55151萬平方米,增長19.0%。

基本面走弱,政策敏感度降低,共同造就了地產(chǎn)股今年的下行趨勢。而從二級市場角度,目前地產(chǎn)股估值處于低位,資金關(guān)注度也極低。

城中村改造促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和城市高質(zhì)量發(fā)展

中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設(shè),意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今年7月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,并召開電視電話會議進(jìn)行部署。各地正按照部署,扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個月以來,已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,分三類推進(jìn)實施。第一類,符合條件的實施拆除新建;第二類,開展經(jīng)常性整治提升;第三類,介于前兩者之間的實施拆整結(jié)合。

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,是黨中央、國務(wù)院審時度勢作出的重大決策部署,對消除各類安全風(fēng)險隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大,能夠在有效擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。

中國住房和房地產(chǎn)研究院專家委員會委員王鋒認(rèn)為,據(jù)估計,全國21個超特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過10萬億元,帶動其他投資超過15萬億元,合計超過25萬億元。以深圳為例,深圳市城中村改造已實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資約7000億元,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,提高了土地節(jié)約集約利用水平,保障了城市發(fā)展空間;通過拆除并新建,規(guī)劃增加120所學(xué)校、300所幼兒園和280家社康中心,配建650萬平方米保障性住房,改造后公共服務(wù)設(shè)施水平顯著提高,市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力不斷增強(qiáng),城市功能更加完善。

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

在激烈的市場競爭中,企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析,并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機(jī)會,為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù),同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析,可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。同時本報告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察,可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險和機(jī)遇。

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