寫字樓行業(yè)市場深度調研2024

• 方蔓桃 2023年12月22日 來源：百度 1087 69
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如果你想了解寫字樓行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》。重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面

在中國經濟創(chuàng)新升級的背景下，新一代信息技術、生物技術、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同，戰(zhàn)略性新興產業(yè)具備智力、技術、資本高度密集的特性，因而優(yōu)質辦公和研發(fā)空間在其工作場景中占據更加重要的地位。世邦魏理仕數據顯示，戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國寫字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務園區(qū)中的占比超過70%。

戰(zhàn)略性新興產業(yè)的辦公選址軌跡與人才資源分布高度一致。數據顯示，2019年至今，戰(zhàn)略性新興產業(yè)寫字樓新租面積的84%落位于北京、上海、成都、深圳、廣州、武漢、西安七大城市。其中，京滬保持絕對的領先，新租面積占比超過半數。

如果你想了解寫字樓行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》。重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對寫字樓行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

調研顯示，北京市寫字樓市場處于緩慢恢復期。其中，麗澤及通州商圈表現較好，市場空置率下降，平均租金上漲。在成交租賃方面，截至二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)在成交面積和成交數量上位居前兩位，二者占市場總成交面積的60%以上。今年還將有約58.3萬平方米的新增供應計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。

2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯網等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質升級。

持續(xù)擴張的研發(fā)支出提升了對研發(fā)物業(yè)的需求。世邦魏理仕對比京滬生命科學物業(yè)與其他研發(fā)設施自2020年以來的表現發(fā)現，前者在租金增速和出租率提升方面均具備明顯優(yōu)勢。除強勁的基本面因素之外，生命科學研發(fā)設施在建筑規(guī)范、環(huán)境評價、行業(yè)許可、設備投入等方面的高門檻也令其租戶通常具有較強的粘性。

實體零售方面，疫情防控措施優(yōu)化后的線下消費客流迅速反彈，顯示出實體門店在全渠道零售鏈中仍然具有不可替代的作用。實體門店正在迅速轉型為集消費、服務、體驗和社交屬性于一體的綜合性場所。世邦魏理仕認為，“質”重于“量”、體驗驅動銷售和社群營造將是未來零售品牌強化實體門店網絡的重要方向。根據預測，2023-2027年中國線下零售經營面積的累計增長率將達到9.4%，與品質生活相關的手袋和旅行箱包、運動健康、休閑和美妝將呈現更強勁的增長。

此外，消費基礎設施REITs有望進一步激活零售物業(yè)大宗投資。2023年3月，中國公募REITs試點再次擴圍，包括購物中心、百貨商場、農貿市場等在內的消費基礎設施被納入底層資產。截至目前，已有4只消費基礎設施REITs正式獲批或在受理進程中。

政府出臺了多重政策，穩(wěn)定了內外資多行業(yè)對上海的信心。外資在季度內在甲級寫字樓租賃市場中仍然占到了37.4%。由于今年項目延期較多，2023年寫字樓市場，尤其是核心商圈，或將迎來供應小高峰。通過與周邊社區(qū)各類資源的良性互動，業(yè)主未來將有潛力更好地為寫字樓內租戶提供更多人性化、個性化的服務。

全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產企業(yè)投資布局更趨謹慎。同時，輕資產模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。中國寫字樓市場投資規(guī)模將達到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為4.34%，并預測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。

以深圳為例，戴德梁行數據顯示，上半年，深圳全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)延續(xù)下行走勢，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比2018年的歷史高點已然下調28.6%。而從寫字樓的價格走勢來看，深圳甲級寫字樓的平均租金已經差不多回到了2013年的水平。

其他一線城市的情況也大致如此。仲量聯行報告顯示，上海二季度中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%，非中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%;截至今年6月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為138.9元每平方米每月，環(huán)比下降了0.7%，乙級辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環(huán)比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企業(yè)中心一套244.7平方米的寫字樓，從4月份放租已經幾次下調租金，日租從4.5元/平方米下調至1.62元/平方米，月租金從26000元/月降至12000元/月。

寫字樓行業(yè)市場機遇分析

近年來，我國經濟增速放緩，導致寫字樓的需求也有所放緩，租金上漲速度趨緩。在一線城市中，北京的優(yōu)質寫字樓由于供給相對緊張，空置率不斷下降，租金也不斷上升。

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓開發(fā)投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開工面積為4713萬平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

業(yè)內人士表示，房地產行業(yè)再一次進入后疫情的復蘇周期，但當前的宏觀環(huán)境相對前兩年更為復雜。現階段，中國房地產行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機遇相伴，其而潛在的機遇則是行業(yè)發(fā)展變化時蘊含的新增長動能。因此，房地產從業(yè)者要充分做好變革前的各項準備來應對挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經濟恢復帶來的機遇。

本報告根據寫字樓行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經驗，對中國寫字樓行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對寫字樓行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

是寫字樓企業(yè)、學術科研單位、投資企業(yè)準確了解行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價值!

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