房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展規(guī)模 中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題

• 陳觀秋 2024年1月19日 來(lái)源：中研普華報(bào)告 百度 625 36
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由于房產(chǎn)證抵押貸款用途比較廣泛，如可用于：企業(yè)經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房、購(gòu)車、裝修、出國(guó)、留學(xué)等;也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)性用途，目前我國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)的供需都比較旺盛。2022年，房產(chǎn)證抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模為22.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.72%。

一、房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)概述

房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系。

房產(chǎn)證抵押貸款，實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。

抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。

由于房產(chǎn)證抵押貸款用途比較廣泛，如可用于：企業(yè)經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房、購(gòu)車、裝修、出國(guó)、留學(xué)等;也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)性用途，目前我國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)的供需都比較旺盛。

二、房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展規(guī)模

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全年中國(guó)個(gè)人按揭貸款額為32388億元，比上年增長(zhǎng)8.0%。

人民幣各項(xiàng)貸款余額=人民幣房地產(chǎn)貸款余額+個(gè)人住房貸款余額

2021年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，比上年末增速低3.7個(gè)百分點(diǎn);全年增加3.81萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個(gè)百分點(diǎn)。

2021年末，個(gè)人住房貸款余額38.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，房產(chǎn)證抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模為22.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.72%。

圖表：2017-2022年房產(chǎn)證抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模

圖片來(lái)源：中研普華報(bào)告

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》分析：

近年來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和普及，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進(jìn)一步促進(jìn)。傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺(tái)可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)，從而彌補(bǔ)了無(wú)法全面覆蓋的缺失。如：過(guò)橋資金的顯著特點(diǎn)是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過(guò)橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

三、中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估產(chǎn)生的問(wèn)題

房地產(chǎn)的抵押評(píng)估指的是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以提供給金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評(píng)估對(duì)象，通過(guò)一定的估價(jià)程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況可采取多種估價(jià)方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行參照評(píng)估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價(jià)的，有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生很多因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格造成的糾紛。

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)常遇到的問(wèn)題有：房地產(chǎn)所有權(quán)的問(wèn)題、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題、沒(méi)有履行告知義務(wù)、抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作、附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}以及將還建房屋做為抵押房產(chǎn)。

2、評(píng)估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的問(wèn)題

現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價(jià)方法取得的抵押價(jià)值就會(huì)有失公允和專業(yè)性，從而帶來(lái)問(wèn)題。如果評(píng)估人員專業(yè)水平較差，有時(shí)就會(huì)套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，再加上沒(méi)有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所偏差。

3、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的問(wèn)題

信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書面資料進(jìn)行核對(duì)，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價(jià)格和錯(cuò)誤的抵押判斷，對(duì)于很多房產(chǎn)證上未列明的事項(xiàng)，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實(shí)地勘察才能了解和掌握。

4、抵押貸款時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題

抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很大，迫于壓力會(huì)違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機(jī)構(gòu)的資金回籠帶來(lái)了問(wèn)題;如果抵押人無(wú)力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)的強(qiáng)制處置，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)蒙受損失;有的抵押人申請(qǐng)抵押貸款時(shí)是為了開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不?？顚Ｓ茫灾掠诘狡诤蠓慨a(chǎn)不能按時(shí)完工而造成無(wú)力償還，貸款金額太大金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回。

5、地產(chǎn)估價(jià)中遇到的問(wèn)題

在現(xiàn)今的中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，存在著抵押評(píng)估方法單一、缺少專業(yè)資評(píng)人才、 缺乏理論實(shí)證研究、政府給予重視不夠等問(wèn)題。

報(bào)告在總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為房地產(chǎn)抵押貸款企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

想要了解更多房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》。

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  房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的...

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