恒大物業(yè)午盤持續(xù)走高 物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析2024

• 方蔓桃 2024年2月1日 來(lái)源：百度 1470 97
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對(duì)于地產(chǎn)應(yīng)收款、全年業(yè)績(jī)目標(biāo)等問(wèn)題，南都物業(yè)稱，近年來(lái)受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等宏觀因素影響，物業(yè)行業(yè)從過(guò)去追求規(guī)模擴(kuò)張，回歸到平穩(wěn)發(fā)展的階段。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司也在調(diào)整自身組織架構(gòu)，梳理核心業(yè)務(wù)，從而應(yīng)對(duì)行業(yè)變化及應(yīng)收賬款的影響。

截至2023年9月底，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目724個(gè)，累計(jì)總簽約面積8573.17萬(wàn)平方米，2023年1-9月公司新簽物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目72個(gè)，新簽約面積約712.69萬(wàn)平方米。

對(duì)于地產(chǎn)應(yīng)收款、全年業(yè)績(jī)目標(biāo)等問(wèn)題，南都物業(yè)稱，近年來(lái)受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等宏觀因素影響，物業(yè)行業(yè)從過(guò)去追求規(guī)模擴(kuò)張，回歸到平穩(wěn)發(fā)展的階段。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司也在調(diào)整自身組織架構(gòu)，梳理核心業(yè)務(wù)，從而應(yīng)對(duì)行業(yè)變化及應(yīng)收賬款的影響。

對(duì)于利潤(rùn)問(wèn)題，南都物業(yè)介紹，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，各業(yè)態(tài)毛利也有所不同。整體來(lái)看，商寫、住宅的毛利率相對(duì)城市服務(wù)、公建類項(xiàng)目高一些。隨著整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等宏觀因素影響，公司近年來(lái)新承接的項(xiàng)目超半數(shù)是城市服務(wù)、公建類。

為確保物業(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解物業(yè)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能物業(yè)從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

傳統(tǒng)物業(yè)管理，由于技術(shù)含量低，只是勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對(duì)現(xiàn)代科技飛速發(fā)展，以建筑智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生著前所未有的變化。怎么適應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)變革，是所有物業(yè)管理企業(yè)面臨的“難題”。有效破譯這個(gè)“難題”的“密碼”，就是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。

住宅區(qū)是一個(gè)小社會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段

住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，而不是單一產(chǎn)品，包含了環(huán)境、配套設(shè)施以及日常生活各方面。物業(yè)管理為了給這個(gè)產(chǎn)品群提供良好的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)則。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”來(lái)聯(lián)系大家，實(shí)現(xiàn)人與人之間的溝通，讓物業(yè)服務(wù)變得更人性化。

全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來(lái)物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

典型頭部房企2022年供貨大幅下降，將導(dǎo)致相關(guān)物企2023規(guī)模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計(jì)為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房物業(yè)管理面積可能減少近一半。

2022年全年商品房銷售額約為13.3萬(wàn)億，銷售面積約為13.6億平米，行業(yè)規(guī)模重回2015年，彼時(shí)銷售面積為12.8億平米左右。對(duì)于未來(lái)，丁祖昱預(yù)判，未來(lái)十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對(duì)過(guò)去十年住房增量減少32億平方米。

物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

隨著物質(zhì)生活的不斷完善，人們對(duì)于精神的需求也越加強(qiáng)烈?，F(xiàn)代家居生活突破了以往的室內(nèi)封閉居住理念，而是追求進(jìn)一步拓展居住空間，將自己的家居生活與社區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融合為一體?，F(xiàn)在，“生態(tài)化”與“全生命周期綠色環(huán)?！弊≌拍钜呀?jīng)出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并受到了公眾的廣泛關(guān)注。

從長(zhǎng)期來(lái)看，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，保障性住房等大力推進(jìn)，物企需要關(guān)注從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主，到新增渠道多元化的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。從追求規(guī)模、速度的增長(zhǎng)，到關(guān)注利潤(rùn)的增長(zhǎng)。從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。依托拓展力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力的綜合能力提升，走有質(zhì)量的增長(zhǎng)道路。

相應(yīng)的物業(yè)管理行業(yè)的集中度也持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)“大行業(yè)、少龍頭”的行業(yè)，專業(yè)壁壘低，但想要做出色卻很難。近幾年，在資本市場(chǎng)紅利期的加持下，物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛的增長(zhǎng)，依托資源、背景和自身的能力的差異，頭尾部物企之間的差距也進(jìn)一步拉開，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)共有20余萬(wàn)家，截至2022年底，預(yù)計(jì)30余家物企在管面積超過(guò)1億平方米，近20家物企在管面積超過(guò)2億平方米，行業(yè)中更多的則仍為一般中小物企，行業(yè)的長(zhǎng)尾現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，但頭部物企的格局基本形成。

未來(lái)，了解更多本行業(yè)研究分析詳見中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)分析及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告》。

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  2024-2029年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)分析及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  本報(bào)告由中研普華的資深專家和研究人員通過(guò)長(zhǎng)期周密的市場(chǎng)調(diào)研，參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的大量權(quán)...

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