物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀及新方向分析報告2024

• 方蔓桃 2024年2月21日 來源：百度 523 28
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2023年，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和老齡化問題的凸顯，基層社區(qū)治理將面臨更大的挑戰(zhàn)和需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將承擔(dān)更多的社會責(zé)任和公共服務(wù)功能，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、全面的生活服務(wù)。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將借助政策支持和社會認(rèn)可，提升自身品牌形象和核心競爭力。

報告稱，2023年-2026年，預(yù)估物管行業(yè)營收規(guī)?；?qū)⒂?8396億元穩(wěn)步提升至43373億元，未來3年物管行業(yè)營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。其中，基礎(chǔ)服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2565億元，增值服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2412億元。

基礎(chǔ)服務(wù)增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約2565億元。其中，新建產(chǎn)業(yè)園、住宅等業(yè)態(tài)項目所拉動的基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約1481億元，占比58%。

為確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個側(cè)面綜合了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，創(chuàng)新前沿?zé)狳c，進而賦能物業(yè)服務(wù)從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

2023年，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和老齡化問題的凸顯，基層社區(qū)治理將面臨更大的挑戰(zhàn)和需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將承擔(dān)更多的社會責(zé)任和公共服務(wù)功能，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、全面的生活服務(wù)。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將借助政策支持和社會認(rèn)可，提升自身品牌形象和核心競爭力。

物業(yè)服務(wù)是指為房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、租戶等提供的綜合性服務(wù)，包括物業(yè)管理、維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、安全保障、綠化美化等。物業(yè)服務(wù)的目的是為了提高房地產(chǎn)的價值和使用效率，保障業(yè)主和租戶的合法權(quán)益，營造舒適和諧的居住和工作環(huán)境。

2023-2026年，預(yù)估物管行業(yè)營收規(guī)?；?qū)⒂?8396億元穩(wěn)步提升至43373億元，未來3年物管行業(yè)營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。

其中，基礎(chǔ)服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2565億元，增值服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2412億元。

基礎(chǔ)服務(wù)增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約2565億元。其中，新建產(chǎn)業(yè)園、住宅等業(yè)態(tài)項目所拉動的基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約1481億元，占比58%。

隨著城市服務(wù)、公建等業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)社會化率持續(xù)提升，基礎(chǔ)服務(wù)營收或?qū)⒃鲩L1085億元，占比42%。

2020年時物業(yè)板塊迎來高光時刻，資本市場給予較高估值，但受地產(chǎn)行業(yè)牽連，物業(yè)板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長，與此同時行業(yè)進入“微利”模式。

典型頭部及第三方物企凈利率在5%-10%之間。聚焦行業(yè)內(nèi)管理能力更優(yōu)的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低于20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣意味著物管行業(yè)已進入“微利”模式。

物業(yè)服務(wù)的發(fā)展不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝修、設(shè)備、能源、環(huán)保等，也為社會提供了大量的就業(yè)機會和稅收收入。同時，物業(yè)服務(wù)也對社會治理和城市文明有著重要的作用。通過規(guī)范的物業(yè)管理，可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)后期的各種問題，如產(chǎn)權(quán)糾紛、維修資金、公共設(shè)施、鄰里關(guān)系等。通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以提升社區(qū)的品質(zhì)和形象，增強居民的歸屬感和幸福感，促進社區(qū)的和諧與穩(wěn)定。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場機遇分析

對于物企而言，提高滿意度并非是將所有物業(yè)服務(wù)項大包大攬，而是緊盯物業(yè)服務(wù)的盲點、痛點和癢點，有針對性地提供解決方案。

物業(yè)公司高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行常規(guī)服務(wù)，盲點區(qū)域同樣要保持清潔作業(yè)頻率，并達到相應(yīng)的潔凈標(biāo)準(zhǔn)。針對人身安全、財產(chǎn)安全、房屋問題、鄰里關(guān)系這類與業(yè)主切身利益相關(guān)的痛點問題，建議物業(yè)公司緊抓“三個度”，即態(tài)度、速度和進度。針對癢點，物業(yè)公司發(fā)動更多業(yè)主參與到社區(qū)活動，制造癢點峰值體驗，才能激發(fā)業(yè)主傳播的熱情，目前效果排名前三的社群主題內(nèi)容分別是兒童安全、運動主題和興趣集結(jié)。

受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方持續(xù)暴雷、應(yīng)收賬款難以收回、大額計提減值準(zhǔn)備等多方面因素影響，2023年，物管行業(yè)筑底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。

首先，85%的物企股價經(jīng)歷了一輪較大幅度的調(diào)整，繼續(xù)下調(diào)的空間有限，中大型物企均已發(fā)生過較為充分的大額計提，頭部物企股價已率先企穩(wěn)。其次，部分物企經(jīng)營獨立性有所增強。其三，物企戰(zhàn)略重心從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向重視現(xiàn)金流、盈利性，并采取了剔除部分劣質(zhì)項目、降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)比例等措施，物管行業(yè)本身所具備的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流屬性受資本青睞。其四，國央企上市或?qū)⒗飿I(yè)板塊整體估值水平。

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