在萬科天地售樓處的進(jìn)門處，豎著兩個(gè)易拉寶，一個(gè)是購房提示，一個(gè)是致小區(qū)業(yè)主的一封信，落款均為大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。

　　購房提示中有這樣的內(nèi)容：“您欲購買的商品房宗地規(guī)劃用途是商業(yè)金融辦公用地，該項(xiàng)目開發(fā)商將嚴(yán)格落實(shí)宗地規(guī)劃用途，所售房屋不屬于住宅性質(zhì)。按照市住建委等五部門《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)明示房屋的規(guī)劃用途，告知您應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途?！?/p>

　　在記者采訪中，萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場(chǎng)的銷售均坦誠告知，項(xiàng)目屬于商業(yè)或辦公項(xiàng)目，但是在房屋的設(shè)計(jì)上，都有客廳、臥室、衛(wèi)生間和廚房。

　　這種情況下，似乎也用不著購房者擅自改變用途，因?yàn)榻桓兜姆孔右呀?jīng)具備了居住功能。

　　而北京市住建委等五部門于2011年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》明確規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。

　　但現(xiàn)實(shí)情況卻是，不少商辦項(xiàng)目都采用了單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。不僅是此次走訪的3個(gè)小區(qū)，2016年下半年，法治周末記者在北京市門頭溝區(qū)的部分商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目采訪時(shí)，項(xiàng)目銷售也表示，項(xiàng)目是毛坯交房，有獨(dú)立衛(wèi)生間，在交房時(shí)會(huì)做好上下水管道，預(yù)留好馬桶位置。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律中都有不得改變土地用途的規(guī)定。

　　“如城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地?！壁w秀池說，上海在閔行區(qū)試點(diǎn)整頓類住宅，也主要是依據(jù)這些法律法規(guī)。

　　北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補(bǔ)充道，城市房地產(chǎn)管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　但趙秀池透露，目前由于利益導(dǎo)向，商改住的比例較高，多的時(shí)候占到新建商品房成交量的一半。

　　郭毅提供了這樣一組數(shù)據(jù)：2016年，北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。

　　郭毅也分析道，商改住的市場(chǎng)主要存在于一線城市，這些城市的住宅供應(yīng)量相對(duì)較少，單價(jià)較貴，且有限購政策，這就使得商改住項(xiàng)目有了市場(chǎng)空間，因?yàn)樯谈淖〔幌拶彛彝ǔ碚f面積小總價(jià)低。

　　在記者此次采訪的，3個(gè)樓盤中，萬科天地和泰禾中央廣場(chǎng)都有50平方米左右的小戶型，總價(jià)可以控制在300萬元左右。

　　盧文曦認(rèn)為，商改住近幾年受投資者青睞，還有一個(gè)原因是租金回報(bào)率較高(年租金/房屋單位售價(jià))。

　　盧文曦測(cè)算過這樣一組數(shù)據(jù)：在上海普通住宅的租金回報(bào)率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比較好租，售價(jià)又比純住宅低，租金回報(bào)率可以達(dá)到4。