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寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)洗牌 租金下降5-10%
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 寫(xiě)字樓 北京 房地產(chǎn)
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2008年下半年以來(lái)，環(huán)市東一帶二代寫(xiě)字樓比較集中的區(qū)域，租金出現(xiàn)了下降現(xiàn)象：部分寫(xiě)字樓租金下降5－10％，部分寫(xiě)字樓則采取變相降租金的方式，延長(zhǎng)租客的免租期�！�
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，今年以來(lái)，耀中廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大量第三代寫(xiě)字樓陸續(xù)交樓，廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，很多大租客從原東山區(qū)的二代寫(xiě)字樓區(qū)搬到天河的三代寫(xiě)字樓區(qū)，租賃市場(chǎng)重新洗牌，競(jìng)爭(zhēng)力不夠的二代寫(xiě)字樓只能降低租金以吸引租客�！�
租客遷移迫使租金下降
據(jù)了解，今年廣州出現(xiàn)了比較明顯的租客遷移現(xiàn)象，多數(shù)從環(huán)市東遷移到天河區(qū)，當(dāng)中有不少是大租客，租用寫(xiě)字樓面積在幾千平方米左右，例如索尼、阿迪達(dá)斯、德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、普華律師事務(wù)所等。
大租客的遷移，除直接產(chǎn)生空置外，還會(huì)使寫(xiě)字樓的吸引力下降。中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓部營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝說(shuō)，為了重新吸引租客，原東山區(qū)的一些寫(xiě)字樓開(kāi)始減租，租金下降幅度在5－10％左右。一些寫(xiě)字樓則采取延長(zhǎng)免租期的做法，變相降低租金。之前一般免租期都為2個(gè)月左右，現(xiàn)在出現(xiàn)了3個(gè)月甚至4個(gè)月。朱輝表示，為能更快找到租客，一些寫(xiě)字樓業(yè)主采取了給中介增加傭金的辦法�！�
中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)介紹，環(huán)市東一帶的寫(xiě)字樓，在大量租客遷移的情況下，空置壓力大大增加。原租金水平和中信接近，達(dá)到140－150元／平方米／月的寫(xiě)字樓，現(xiàn)在只有100－110元／平方米／月。至于散賣(mài)的寫(xiě)字樓，因?yàn)橛斜姸嘈I(yè)主，為了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少寫(xiě)字樓下降了15－20％�！�
競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致重新洗牌
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2007年年末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)量將達(dá)71.7萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去8年的總供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年陸續(xù)有粵海天河城大廈、耀中廣場(chǎng)、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)等，近10個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目交付使用。這些寫(xiě)字樓全部位于天河區(qū)，因?yàn)橛布渲眠h(yuǎn)勝原東山區(qū)一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓，被看作三代寫(xiě)字樓�！�
朱輝認(rèn)為，這些新交付使用的寫(xiě)字樓，租金要求多在150－220元／平方米／月之間，拉升廣州今年寫(xiě)字樓的整體租金。但因?yàn)楣⿷?yīng)量龐大，所以會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇、租賃市場(chǎng)重新洗牌：天河區(qū)第三代寫(xiě)字樓強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引大租客不斷地集中在天河區(qū)，二代寫(xiě)字樓集中的區(qū)域則會(huì)受到連鎖打擊，租金出現(xiàn)下滑。朱輝估計(jì)，這些新交付使用的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)要用一年時(shí)間消化，所以這一洗牌過(guò)程會(huì)在2008年結(jié)束�！�
文志堅(jiān)表示，這一次租賃市場(chǎng)的重新洗牌，從今年的下半年就開(kāi)始。主要是天河區(qū)上半年交付使用的大型寫(xiě)字樓，要經(jīng)過(guò)2－3個(gè)月裝修，企業(yè)才能搬進(jìn)去�！�
朱輝介紹，目前廣州寫(xiě)字樓租金回報(bào)為8－9％，最高的為12％，回報(bào)水平過(guò)高，并不是健康的市場(chǎng)。從國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)來(lái)看，租金回報(bào)在6％左右，才是真正健康的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這次市場(chǎng)降租，是走向健康的一個(gè)表現(xiàn)。
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