樓市回暖“藥方”在哪兒？

　　2008年1—10月，全國(guó)商品住宅竣工面積增長(zhǎng)9.1%，銷售面積則下降16.51%，此前市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況已有所緩解。截至10月末，商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，市場(chǎng)觀望氣氛仍然濃厚。交通銀行研究部在《2008—2009中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中指出，高庫(kù)存對(duì)價(jià)格的壓力在不斷累積，如果需求進(jìn)一步萎縮，全國(guó)房屋銷售均價(jià)可能進(jìn)一步回落。

　　齊驥指出，目前各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著“價(jià)格和支付能力”這一市場(chǎng)的核心矛盾逐漸浮現(xiàn)，要刺激市場(chǎng)需求回升，最好的“藥方”仍然是降價(jià)促銷。而國(guó)辦去年底發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“131號(hào)文”）也建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

　　“不是我不想降，現(xiàn)在的開盤價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)?shù)土恕！币晃婚_發(fā)商向記者表示。近期市場(chǎng)上開盤的項(xiàng)目，多數(shù)是開發(fā)商在前兩年地價(jià)最高的時(shí)候拿的地，因此項(xiàng)目成本很高，降價(jià)空間有限。

　　“企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是市場(chǎng)客觀規(guī)律的表現(xiàn)�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)日前主辦的“中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上指出，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)，以合理的價(jià)格和過硬的質(zhì)量促進(jìn)商品房的銷售。

　　齊驥認(rèn)為，目前我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房建筑面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍、但長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)工作的常住人口加在一起，城鎮(zhèn)的人均住房面積只有約22平方米。因此，商品住房仍然有潛在的巨大需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展應(yīng)當(dāng)充滿信心。

　　在上述論壇上，記者采訪的多位開發(fā)商均表示，對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有信心。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為：“現(xiàn)在政府出臺(tái)了許多政策，使我們?cè)?009年看到了機(jī)遇和希望。同時(shí)，此次拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一系列政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看將加速中國(guó)的城市化進(jìn)程，為下一輪房地產(chǎn)的成長(zhǎng)周期奠定了基礎(chǔ)�！�

　  銀行會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？

　　房?jī)r(jià)下跌、交易量下降，銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)引人關(guān)注。據(jù)中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)介紹，2008年以來，房地產(chǎn)信貸增速出現(xiàn)了持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。截至2008年11月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額5.24萬億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比10月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落了20.6個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款增幅回落更大，11月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)了10.6%，比上年同期低25.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量比較好，不良率遠(yuǎn)低于其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。霍穎勵(lì)認(rèn)為，盡管如此，商業(yè)銀行仍應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。一方面，吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，將首付款比例確定在20%，并要求商業(yè)銀行要根據(jù)借款人的購(gòu)房實(shí)際情況，償還能力等風(fēng)險(xiǎn)因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。同時(shí)，規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過個(gè)人收入的50%，也有利于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　是否還會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)？

　　去年10月至今，中央政府出臺(tái)了一系列旨在鼓勵(lì)購(gòu)房、刺激需求的政策，其中，貸款利率下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%等政策，力度超過市場(chǎng)預(yù)期。2009年，是否還會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)？

　　對(duì)此，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，2008年以來我國(guó)已經(jīng)連續(xù)三次調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，比較密集。稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果，2009年是否要出臺(tái)新政策，取決于2008年政策的執(zhí)行情況�！叭绻麍�(zhí)行得好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施�！薄�131號(hào)文”中，對(duì)二手房交易營(yíng)業(yè)稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時(shí)間限制，也為后續(xù)政策及時(shí)調(diào)整創(chuàng)造了條件。

　　“我認(rèn)為目前中央政府和地方政府出臺(tái)的這些措施，力度是比較大的�！敝熘幸槐硎荆�“‘131號(hào)文’充分考慮了房地產(chǎn)區(qū)域性差異大的特點(diǎn)，強(qiáng)化了地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，允許地方政府在中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際進(jìn)一步采取政策措施�！�

　　據(jù)悉，北京正在研究取消二套房貸限制。

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