1、成交分析

　　11月，商品房成交強(qiáng)力上揚(yáng)，增長近1500套，環(huán)比上漲15.43%。

　　十一月，島城商品房成交繼續(xù)上行，單月成交10967套，同十月份相比，增加1466套，環(huán)比上漲15.43%；商品房成交面積1083790平方米，較上月增加105520.99平方米，環(huán)比上漲10.79%。

　　11月，島城商品房交易成功走出近三個(gè)月以來的“低谷”，且成交量超過七月份，成交面積比七月份多出29147平方米，創(chuàng)造近三年來島城商品房單月交易最高紀(jì)錄。

　　11月，車庫及其他物業(yè)類型成交量唯一下降，其他三種物業(yè)類型成交均有較大增長。

　　二、商品住宅交易分析

　　1、成交分析

　　11月，商品住宅成交9844套，環(huán)比上漲15.3%，同比增長239.33%。

　　十一月，商品住宅成交增勢加快，住宅成交連續(xù)四個(gè)月增長。11月，住宅成交9844套，同十月份相比，增加1306套，環(huán)比上漲15.3%；與去年同期相比，增加6943套，同比增長239.33%。

　　11月，商品住宅成交面積96.85萬平方米，較上月增加10.88萬平方米，環(huán)比上漲12.66%。住宅成交占到商品房成交總量的89.36%，住宅成交的主導(dǎo)地位略有減弱。

　　11月，6000-8000元價(jià)格段住宅成交體量最大，3000-5000元中低價(jià)位住宅成交相對集中。

　　十一月，島城中低價(jià)位住宅成交依然相對集中，3000-5000元價(jià)格段住宅成交3875套，同上月相比，增加640套，環(huán)比上漲19.78%；其中，3000-4000元價(jià)格段住宅成交1687套，較上月減少6套，環(huán)比下降0.35%，4000-5000元價(jià)格段住宅成交2188套，比上月多成交646套，環(huán)比上漲41.89%。

　　11月，6000-8000元價(jià)格段住宅成交體量最大，成交2378套，同十月份相比，增加601套，環(huán)比上漲33.82%。3000元以下價(jià)位住宅成交1033套，成交量同上月持平。5000-6000元價(jià)位住宅成交1193套，比上月減少17套，環(huán)比下降1.4%。8000-10000元價(jià)格段住宅成交572套，較上月增加64套，環(huán)比上漲12.6%。萬元以上高價(jià)位住宅成交793套，較上月增加18套，環(huán)比上漲2.32%。

　　11月，60-90㎡面積段住宅成交量最大，成交4483套，環(huán)比上漲43.32%，占到住宅成交總量的45.54%。

　　十一月，島城60-120㎡的中小戶型住宅成交優(yōu)勢擴(kuò)大，成交7985套，同上月相比，增加1475套，環(huán)比上漲22.66%，占到住宅成交總量的81.12%。其中，60-90㎡面積段住宅成交4483套，較上月增加1355套，環(huán)比上漲43.32%，占到住宅成交總量的45.54%。90-120㎡面積段住宅成交3502套，較上月增加120套，環(huán)比上漲3.55%。60㎡以下住宅成交377套，比上月少成交57套，環(huán)比下降13.13%。120-144㎡面積段住宅成交884套，同上月相比，減少80套，環(huán)比下降8.3%。

　　11月，非普通住宅成交598套，占到住宅成交總量的6.07%。其中，144-180㎡面積段住宅成交401套，較上月增加18套，環(huán)比上漲4.7%。180㎡以上的大戶型住宅成交197套，比上月減少50套，環(huán)比下降20.24%。

　　11月，普通住宅與限價(jià)商品房成交量均有較大幅度增長，環(huán)比分別上漲16.92%、56.38%。

　　十一月，島城普通住宅即144平方米以下的住宅成交9246套，同上月相比，增加1338套，環(huán)比上漲16.92%；成交面積853297平方米，較上月增加113195.2平方米，環(huán)比上漲15.29%；占到住宅成交總量的93.93%。政策性住房成交量回升。其中，經(jīng)濟(jì)適用房成交12套，比上月增加5套，環(huán)比上漲71.43%；限價(jià)商品房成交441套，同上月相比增加159套，環(huán)比上漲56.38%；拆遷安置房成交152套，比上月增加136套，環(huán)比上漲850%。

　　11月，西海岸樓市活躍度進(jìn)一步增強(qiáng)，城陽區(qū)住宅市場運(yùn)行平穩(wěn)；膠南市、城陽區(qū)、黃島區(qū)住宅成交位居前三。

　　十一月，西海岸樓市活躍度進(jìn)一步增強(qiáng)，膠南市與黃島區(qū)成交量均有增長，成交3332套，較上月增加792套，環(huán)比上漲31.82%。其中，膠南市住宅成交1871套，較上月增加521套，環(huán)比上漲38.59%，位居第一；黃島區(qū)住宅成交1461套，比上月增加271套，環(huán)比上漲22.77%，位居第三。

　　11月，城陽區(qū)住宅市場平穩(wěn)運(yùn)行，成交1567套，較上月減少85套，環(huán)比下降5.15%，位居第二。嶗山區(qū)成交860套，同上月相比，增加217套，環(huán)比上漲33.75%。即墨市住宅成交148套，比上月減少64套，環(huán)比下降30.19%。膠州市住宅成交依舊為“零”。平度市成交759套，較上月增加50套，環(huán)比上漲7.05%。萊西市住宅成交516套，較上月減少83套，環(huán)比下降13.86%。

　　11月，市內(nèi)四區(qū)住宅成交量上漲，成交2662套，同上月相比，增加479套，環(huán)比上漲21.94%。其中，市南區(qū)住宅成交460套，較上月減少129套，環(huán)比下降21.9%；市北區(qū)住宅成交391套，較上月減少12套，環(huán)比下降2.98%。四方區(qū)住宅成交1009套，較上月暴漲575套，環(huán)比上漲132.49%；李滄區(qū)成交802套，較上月增加45套，環(huán)比上漲5.94%。

　　三、月項(xiàng)目交易排行

　　11月，銷售前十項(xiàng)目交易態(tài)勢較好，其中，銷售前三項(xiàng)目成交量均超過三百套。

　　十一月，島城銷售前十項(xiàng)目交易態(tài)勢相對較好，銷售排名前三項(xiàng)目成交套數(shù)均過三百套。其中，膠南市的銀盛泰?書香蔓城項(xiàng)目成交379套，位居第一位；四方區(qū)的保利百合花園成交374套，位居第二；市北區(qū)的萬達(dá)39克拉項(xiàng)目成交323套，同上月相比，增加91套，環(huán)比上漲39.22%，位居第三。

　　11月，市內(nèi)四區(qū)進(jìn)入銷售前十的項(xiàng)目占據(jù)半數(shù)，其中，市北區(qū)和李滄區(qū)各有兩個(gè)項(xiàng)目，四方區(qū)有一個(gè)項(xiàng)目。其中，萬達(dá)39克拉成交323套；“兩改”項(xiàng)目——花好月圓成交224套，同上月相比，減少37套，環(huán)比下降14.18%，位居第六；李滄區(qū)的春和景明和藍(lán)山灣項(xiàng)目，分別成交214套、212套，其中，春和景明項(xiàng)目成交量較上月減少40套，環(huán)比下降15.75%，排名降低三位。城陽區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售前十，分別為金日紫都、“楓林綠洲”商住小區(qū)，分別成交225套、166套，分列第五、第十位。黃島區(qū)與平度市各有一項(xiàng)目進(jìn)入排行，即位居第四位的黃島區(qū)項(xiàng)目——鳳凰城，成交263套；位居第九位的平度市項(xiàng)目——清華園，成交181套。

　　四、地產(chǎn)項(xiàng)目媒體廣告投放監(jiān)測（2009年11月）

　　本次媒體監(jiān)測范圍主要包括《半島都市報(bào)》、《青島早報(bào)》兩大在島城有較大影響力的報(bào)紙平面媒體；并且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要針對投放版面為正版和半版的地產(chǎn)項(xiàng)目。監(jiān)測時(shí)間為一個(gè)月，每半版計(jì)為一點(diǎn)，其中，夾刊每版計(jì)為四點(diǎn)。

　　十一月份，共有68個(gè)樓盤項(xiàng)目投放廣告，同十月份相比，增加17個(gè)，環(huán)比上漲33.33%；廣告投放量共282點(diǎn)，比上月增加94點(diǎn)，環(huán)比上漲50%；其中，包括海信?璞園與萬科金色城品各兩個(gè)夾刊廣告。

　　按物業(yè)類型分：住宅項(xiàng)目有56個(gè)，比上月增加14個(gè)，環(huán)比上漲33.33%；廣告投放量為242點(diǎn)，較上月增加88點(diǎn)，環(huán)比上漲57.14%。其中，包括一山一墅、溫泉王朝、太和旺邸、百通?香溪庭院、100福國際山莊等七個(gè)別墅項(xiàng)目，廣告投放量共27點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)，廣告投放量為36點(diǎn)，較上月增加4點(diǎn)，環(huán)比上漲12.5%。辦公項(xiàng)目有兩個(gè)，即保時(shí)捷中心、建國大廈，廣告投放共計(jì)4點(diǎn)。

　　按項(xiàng)目所在區(qū)市分布統(tǒng)計(jì)，11月投放廣告的68個(gè)樓盤項(xiàng)目主要分布在10個(gè)區(qū)市。其中，投放廣告的地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)位居前三位的區(qū)市分別是：市南區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)，分別有14個(gè)、10個(gè)、10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目投放廣告；三區(qū)市的地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放量分別為47點(diǎn)、52點(diǎn)、58點(diǎn)。其中，市南區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放量較上月增加14點(diǎn)，環(huán)比上漲42.42%；嶗山區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放量較上月減少13點(diǎn)，環(huán)比下降20%；城陽區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放量較上月增加17點(diǎn)，環(huán)比上漲41.46%。市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、黃島區(qū)、膠南市、膠州市、即墨市分別有9個(gè)、4個(gè)、4個(gè)、9個(gè)、2個(gè)、1個(gè)、5個(gè)項(xiàng)目在這兩大主流媒體上投放廣告；廣告投放量分別為45點(diǎn)、19點(diǎn)、10點(diǎn)、24點(diǎn)、5點(diǎn)、2點(diǎn)、20點(diǎn)。十一月份按廣告投放點(diǎn)數(shù)排名（由高到低），依次為：城陽區(qū)、嶗山區(qū)、市南區(qū)、市北區(qū)、黃島區(qū)、即墨市、四方區(qū)、李滄區(qū)、膠南市、膠州市。

　　五、土地信息（2009年11月）

　　1、土地市場總體形勢

　　青島土地市場運(yùn)行平穩(wěn)，出讓土地總面積2975.32公頃，出讓總價(jià)款232.32億元

　　截至11月18日，青島出讓土地總面積2975.32公頃，出讓總價(jià)款232.32億元。

　　土地市場供應(yīng)，全市建設(shè)用地供應(yīng)總量3336.59公頃。其中，新增建設(shè)用地1034.24公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的31%；存量用地2302.35公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的69%。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，全市工礦倉儲用地2008.67公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的60.2%；居住用地643.83公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的19.3%；商服、公共設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、特殊等用地合計(jì)為684.09公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的20.5%。居住用地中，普通商品住房用地供應(yīng)564.97公頃，占居住用地供應(yīng)總量的87.75%；經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地59.63公頃，占居住用地供應(yīng)總量的9.26%。

　　土地招拍掛，全市出讓土地總面積2975.32公頃，出讓總價(jià)款232.32億元。其中，通過招拍掛方式出讓土地2445.16公頃，占出讓土地總面積的82.18%，招拍掛出讓價(jià)款213.53億元，占出讓總價(jià)款的91.91%，與去年同期相比有大幅度的提升。

　　2、土地掛牌出讓信息：

　　城陽一商服用地拍賣使用權(quán)

　　11月26日，市國土資源和房屋管理局決定公開拍賣出讓一儲備地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。該土地位于城陽區(qū)河套街道膠州灣高速北側(cè) ，土地面積91165平方米。土地用途為商服用地，將建酒店、超市等。 按規(guī)劃，該地塊出讓年限為40年。規(guī)劃建筑面積為136748平方米。

　　城陽兩工業(yè)地塊掛牌出讓，掛牌起始價(jià)270元/平米

　　11月15日，位于城陽區(qū)的兩幅國有建設(shè)用地下月將以掛牌方式出讓，兩幅地塊均為工業(yè)用地，掛牌起始價(jià)格為270元/平方米。

　　其中一幅地塊位于城陽區(qū)河套街道正陽路南側(cè)，土地面積為21310平方米，將用于發(fā)展木質(zhì)家具制造項(xiàng)目；另一幅地塊土地面積為9374平方米，將用于發(fā)展汽車零部件及配件制造項(xiàng)目。

　　六、外部發(fā)展環(huán)境：

　　1、政策因素：

　　住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題的通知》

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部11月中旬發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。嚴(yán)打開發(fā)商捂盤，提前發(fā)放房號和接受預(yù)訂金將視為違規(guī) 。

　　《通知》要求，各地在受理開發(fā)商申報(bào)的項(xiàng)目預(yù)售申請時(shí)，原則上不得分層、分單位申請；必須按照整個(gè)項(xiàng)目申請。對于開發(fā)規(guī)模較大，實(shí)行分期開發(fā)、分期交付的項(xiàng)目，才可以按照分期開發(fā)的規(guī)模申請預(yù)售許可。

　　國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》

　　11月23日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》，全國核查"批而未用"土地。

　　國土部要求，縣級耕保、規(guī)劃部門要收集、查找批地原始文件材料，認(rèn)真審查“批而未用”土地批地文件的真實(shí)性和有效性，判定批地文件是否真實(shí)、是否依法依規(guī)批準(zhǔn)用地，逐一核對批準(zhǔn)建設(shè)地塊的位置、面積、范圍等，并將核實(shí)結(jié)果填寫在《“批而未用”土地核實(shí)情況記錄表》上。各派駐地方的國家土地督察局負(fù)責(zé)對核實(shí)結(jié)果進(jìn)行重點(diǎn)督查，形成督查結(jié)果。

　　此外，國土資源部明年將進(jìn)行新一輪的土地調(diào)控政策，包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。據(jù)悉，2010年浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，并逐步實(shí)現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。這種模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營效益。

　　2、市場熱點(diǎn)：

　　2009年市內(nèi)四區(qū)保障性住房建籌任務(wù)為8000套

　　2009年市內(nèi)四區(qū)保障性住房建籌任務(wù)是保障性住房8000套、47.5萬平方米，其中廉租住房3000套、15萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房5000套、約32.5萬平方米。

　　目前，已在28個(gè)項(xiàng)目中落實(shí)8897套、52.5萬平方米保障性住房房源，其中廉租住房項(xiàng)目15個(gè)，房源3595套、18萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目15個(gè)（2個(gè)項(xiàng)目同時(shí)配建廉租住房），房源5302套、34.5萬平方米。

　　浮山新區(qū)C5地塊規(guī)劃方案進(jìn)行公示，其中，規(guī)劃建設(shè)商品房2307套、廉租房210套

　　11月2日，浮山新區(qū)C5地塊規(guī)劃方案進(jìn)行公示。該地塊位于市北區(qū)北部，規(guī)劃總用地11.3公頃；南起同德路，北至長沙路，東臨勁松五路，西至勁松三路，規(guī)劃總戶數(shù)為2517戶。規(guī)劃形成“軸線串聯(lián)院落”的布局結(jié)構(gòu)�！拜S線”即為綠化景觀軸線，為居民提供一處休閑娛樂的場所，也作為綠化核心，充分體現(xiàn)“綠色生態(tài)社區(qū)”的規(guī)劃主題�！霸郝洹奔磧蓷l綠化景觀軸線串聯(lián)的4處院落，軸線串聯(lián)院落的布局結(jié)構(gòu)，兼顧了社區(qū)居民心理平衡，達(dá)到舒緩共榮，同享小區(qū)優(yōu)美環(huán)境的效果。沿城市干道長沙路、勁松三路布置商業(yè)帶，形成明確的沿街商業(yè)界面，提高地塊的開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性。

　　按照規(guī)劃要求，在同德路以北、勁松五路以西規(guī)劃24班小學(xué)，占地面積為1.71公頃。該項(xiàng)目用地面積為95958平方米，地上建筑面積248687平方米，其中，普通商品住房建筑面積207442平方米，廉租住房面積10350平方米，商業(yè)建筑面積28373平方米，社區(qū)配套建筑面積2522平方米。總戶數(shù)為2517戶，其中，普通商品房2307套，廉租房210套。

　　島城首座停車樓開始動工，可提供135個(gè)停車位

　　11月19日，島城首座商務(wù)停車樓開始動工，該停車樓集停車、汽車美容和辦公為一體，可提供135個(gè)停車位。該項(xiàng)目位于書城北側(cè)、麥凱樂西側(cè)，預(yù)計(jì)明年7月份竣工。這將有效緩解香港路商圈的停車壓力。

　　項(xiàng)目總投資約3700萬元，總用地面積2984平方米，占地面積1445平方米，總建筑面積15147平方米（地上9663平方米，地下5484平方米），建筑密度48.4%，容積率3.22。其中，135個(gè)停車位中，地上停車位89個(gè)，地下停車位46個(gè)。

　　李滄東部銅川路西將建640套經(jīng)適房，銷售基準(zhǔn)價(jià)每平3557元

　　李滄區(qū)將再建640余套經(jīng)濟(jì)適用房。該經(jīng)適房項(xiàng)目位于李滄東部銅川路西，規(guī)劃2號線以南、4號線以北、5號線以東；土地面積達(dá)10565平方米，容積率則為3.65，總建筑面積達(dá)38562.25平方米，銷售基準(zhǔn)價(jià)3557元/平方米。

　　七、十二月份島城樓市展望

　　十一月，島城樓市出現(xiàn)同八、九、十月份成交態(tài)勢相反的局面，成交量出現(xiàn)較大幅度的增長，創(chuàng)造島城近三年來商品房單月交易最高紀(jì)錄。郊區(qū)及西海岸樓市近幾個(gè)月活躍度不減，這與其相對充足的市場供應(yīng)量有較大關(guān)系；此外，“一橋一遂”工程的實(shí)施，極大吸引置業(yè)者們投資置房。而政策及價(jià)格兩大因素的適時(shí)刺激，置業(yè)群體更多放棄觀望心理，促使樓市交易火爆局面的出現(xiàn)。

　　未來的十二月，郊區(qū)及西海岸樓市活躍度不減；再加上，信貸等方面的購房優(yōu)惠政策大限將至，以及置業(yè)者追漲心理，09年最后一個(gè)月或許會有一個(gè)“完美”的結(jié)局。

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