3月15日，全國“兩會(huì)”落幕，北京就誕生了三個(gè)地王，此時(shí)，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告首次提出的要抑制土地價(jià)格過快上漲，以及從中央政府到地方政府堅(jiān)決表態(tài)要反對(duì)地價(jià)與房價(jià)暴漲的聲音猶在耳邊。

　　國資委立即表態(tài)：要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)停止新增授信；證監(jiān)會(huì)也采取措施，暫停地產(chǎn)或與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進(jìn)行再融資；國土部也摸底醞釀收緊地根。重慶、廣州、南京等市也相繼出臺(tái)調(diào)控房價(jià)的政策……

　　北京一日三地王，正引發(fā)中國新一輪的地產(chǎn)調(diào)控大風(fēng)暴。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)分析師何志成對(duì)兩會(huì)后地價(jià)和房價(jià)的再次瘋狂頗為擔(dān)心：“如果地價(jià)和房價(jià)還將繼續(xù)飆升的話，中央或許會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，時(shí)間估計(jì)是在今年五六月份，那時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)走向大致明確�！�

　　3月29日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞吹風(fēng)會(huì)上，國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志表示，正加快物業(yè)稅出臺(tái)進(jìn)程。物業(yè)稅或許成為調(diào)控房價(jià)的最后一個(gè)撒手锏。

　　一場(chǎng)地產(chǎn)大風(fēng)暴正在醞釀之中。

　　市場(chǎng)再度彌漫恐慌情緒

　　一切似乎是以全國“兩會(huì)”的結(jié)束為分水嶺。

　　2009年年底，全國各地房價(jià)出人意料地飆升，讓房價(jià)問題再度成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。為此，在兩會(huì)前，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。從營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年、到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的增加供給、“國四條”、五部委打擊囤地通知，再到“國十一條”，國土資源部、住建部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)等多部委同時(shí)出動(dòng)，形成了土地、市場(chǎng)、信貸等全方位立體監(jiān)管。

　　從已出臺(tái)的政策組合拳來看，大有翻版2007年年末的趨勢(shì)：二套房政策從嚴(yán)以及從緊的貨幣政策，再加上上調(diào)資本金比例，這三條政策直接將2008年樓市打入冰凍期。如今，這三條政策組合拳已經(jīng)打出了兩個(gè)：二套房貸政策收緊、上調(diào)準(zhǔn)備金率。

　　這一系列的政策，確實(shí)在短期內(nèi)對(duì)樓市起到了降溫的效果。今年年初，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場(chǎng)成交總量一度環(huán)比下跌20%，其余5個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。

　　期望購房的人希望在兩會(huì)上，能夠有更加嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，而這也恰恰是開發(fā)商們所擔(dān)心的事情。

　　但是，盼望的、擔(dān)心的事情都落空了。兩會(huì)期間成了房地產(chǎn)政策的真空期�！凹�(xì)心的人甚至發(fā)現(xiàn)，就連國務(wù)院總理溫家寶答記者問時(shí)，中外記者甚至沒有提關(guān)于高房價(jià)的問題。這像是刻意安排的一樣。”何志成對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，就連物業(yè)稅法案也沒有列入本屆人大法律審議的議題，這表明在本屆人大常委會(huì)任內(nèi)，物業(yè)稅不太可能出臺(tái)。

　　這可以說明，兩會(huì)結(jié)束后的第一天，在各界對(duì)高房價(jià)的一片討伐聲中，北京土地市場(chǎng)緣何又涌現(xiàn)出三個(gè)央企新“地王”。值得注意的是，中國兵器裝備集團(tuán)、中國煙草總公司這樣的主業(yè)非房地產(chǎn)的央企也殺入地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　北京接連誕生地王的當(dāng)天，就有人驚呼“房價(jià)又要漲了”。

　　果不其然，在地王頻出的影響下，兩會(huì)前房價(jià)稍有回落的各地市場(chǎng)，北京、深圳、上海、杭州等地再次展露暴漲苗頭。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京共開盤12個(gè)項(xiàng)目，開盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了23560元/平方米。而其中有6個(gè)項(xiàng)目在去年同期已經(jīng)開始銷售，從去年3月至今，幾乎所有項(xiàng)目售價(jià)接近翻番，價(jià)格漲幅最高的甚至達(dá)到了140%。

　　近期，深圳樓市成交迅猛反彈，伴隨著價(jià)格快速上漲，年前190萬元的房子目前賣到260萬元，年前預(yù)計(jì)賣1.8萬元/平方米的現(xiàn)在要賣2.5萬元/平方米，不少房子價(jià)格已經(jīng)上漲30%以上。

　　3月28日，從深圳調(diào)往廣州上班的徐小姐想在廣州買一套房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雅居樂劍橋郡的一套六層電梯江景洋房竟然賣到1.9萬元/平方米。深受打擊之后，只好來到祈福新村看看二手房，發(fā)現(xiàn)去年9月才賣8000元/平方米的房子，現(xiàn)在要賣到1.1萬元/平方米，短短半年多時(shí)間就上漲了四成多。

　　來自杭州的消息也顯示，樓市急速回暖。3月28日，位于杭州下沙的保利東灣樓盤通知開盤，僅170余套樓房引來一千余人排隊(duì)等候，且該樓盤在4小時(shí)內(nèi)基本售罄，預(yù)售均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被恐慌氣氛所彌漫。

　　恰在此時(shí)，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”在網(wǎng)上流傳。它回顧了日本1985年至1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國2005年至2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似。

　　如果按照這個(gè)比較看下去，就會(huì)得到驚人的預(yù)測(cè)：中國房地產(chǎn)將在2011年發(fā)生類似日本樓市崩盤的現(xiàn)象。

　　新一輪調(diào)控風(fēng)暴來臨

　　為了遏制房價(jià)，控制恐慌氣氛的蔓延，中央和各地方政府此次出人意料地迅速反應(yīng)。

　　3月18日，國資委就下達(dá)“撤退令”，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國資委并給出了15天制定退出計(jì)劃“大限”。

　　緊接著，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，已經(jīng)注意到國內(nèi)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)所帶來的挑戰(zhàn)，也正在嚴(yán)格管理購地貸款的使用。

　　相關(guān)報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)對(duì)國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對(duì)以非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目，不受理授信申請(qǐng)，已授信的要保全，并要停止對(duì)其新增授信。

　　同時(shí)，為配合國務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行，經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要將其列入警示名單，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

　　時(shí)代周報(bào)記者就此事詢問銀監(jiān)會(huì)一位張姓處長，但他不愿透露有關(guān)詳情。

　　同時(shí)，來自《金陵晚報(bào)》的消息稱，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)采取措施，暫停地產(chǎn)或與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進(jìn)行再融資，以抑制房地產(chǎn)泡沫。近期至少有30多家地產(chǎn)企業(yè)放棄了上市計(jì)劃。記者致電證監(jiān)會(huì)研究員王歐，其不愿就此發(fā)表評(píng)論。

　　而來自萬科地產(chǎn)企業(yè)股份有限公司內(nèi)部人士的消息稱，去年9月，獲得股東大會(huì)通過的萬科112億元的再融資方案，至今沒有獲得證監(jiān)會(huì)的批復(fù)。

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)為這些調(diào)控政策叫好。他說，只要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)類上市公司的再融資行為，同時(shí)讓所有央企從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出，只要政府下決心控制銀行資金通向地產(chǎn)的通道和途徑，貨幣就不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫，房價(jià)也就會(huì)得到遏制。

　　另有消息稱，國土部已經(jīng)派出百多名官員，分成30個(gè)小組，奔赴30個(gè)省市，進(jìn)行為期10天的實(shí)地調(diào)研。同時(shí)，國土部今年將從3月開始到7月底，在各地用5個(gè)月時(shí)間全面開展清理查處房地產(chǎn)開發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地的專項(xiàng)整治行動(dòng)。

　　國土部大動(dòng)作的背后，顯然是在醞釀新一輪土地調(diào)控政策。

　　令人頗感吃驚的是，一向?qū)φ{(diào)控消極對(duì)待的地方政府，此番也一改常態(tài)，充當(dāng)急先鋒。

　　重慶市政府網(wǎng)消息稱，重慶市委副書記、市長黃奇帆在3月24日所作的《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報(bào)告》中表示，政府將采取四個(gè)有力措施管理好商品房市場(chǎng)，防止房價(jià)不正常波動(dòng)。其中包括對(duì)高價(jià)商品房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，相關(guān)方案已上報(bào)國務(wù)院。

　　廣州也不甘落后。3月25日下午，廣州市國土房管局公布了落實(shí)國土資源部34號(hào)文的7條土地新政，包括加大土地供應(yīng)、重新推出限價(jià)房用地、嚴(yán)格土地監(jiān)管等。

　　跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策的還有南京市政府。近日，該市公布了6條“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管”的舉措，嚴(yán)禁開發(fā)商捂盤惜售，一旦發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)厲打擊。

　　山雨欲來風(fēng)滿樓。種種跡象表明，一場(chǎng)大的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴即將來臨。

　　國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石說，國資委的“撤退令”可能意味著房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”將至。

　　樓市重蹈日本覆轍？

　　樓市會(huì)崩盤嗎？

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說，“崩盤說”有點(diǎn)杞人憂天，他們忽略了中國的城市化還只到46%，城市化率沒到75%，談崩盤是謬論。

　　眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這種看法持贊成態(tài)度。中國社會(huì)科學(xué)院金融實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝承認(rèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在泡沫，但是他相信政府可以讓地產(chǎn)泡沫軟著陸。

　　“實(shí)際上，房價(jià)和地價(jià)上漲的根本原因是負(fù)利率和城市驟然增長產(chǎn)生的人口紅利造成的。所以，此時(shí)妄言樓市崩盤還為時(shí)尚早。”何志成說，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲最好適可而止。

　　萬科集團(tuán)董事長王石也認(rèn)為，3月18日，國資委限制央企介入房地產(chǎn)是不得已為之，相信北京抑制房價(jià)上升的決心和能力。如果房價(jià)繼續(xù)瘋漲，那就不是地產(chǎn)泡沫破裂那么簡單了。不自律，必自斃。

　　但是更多的人，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持有一個(gè)樂觀的態(tài)度。

　　頤和集團(tuán)副總裁趙永爽認(rèn)為，只要房價(jià)上漲在一定的合理范圍之內(nèi)，就不會(huì)遭遇更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。中央目前出臺(tái)的調(diào)控政策，其主旨是為了讓市場(chǎng)更加健康，并不是為了打壓房價(jià)。

　　李戰(zhàn)洪認(rèn)為，調(diào)控政策是規(guī)范行業(yè)發(fā)展，實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)可以退出。政策讓行業(yè)專業(yè)度更高。

　　來自國信證券的研究報(bào)告甚至樂觀地認(rèn)為，未來兩三個(gè)月難有更嚴(yán)厲的新調(diào)控政策出臺(tái)，上半年的房價(jià)仍將堅(jiān)挺，地產(chǎn)板塊2009年業(yè)績平均增長在60%左右，2010年將更為靚麗。

　　接下來，很多人發(fā)出這樣的疑問：中央會(huì)對(duì)樓市采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施嗎？

　　有人猜測(cè)，在國資委的“撤退令”后，還會(huì)有重拳。那可能就是房產(chǎn)物業(yè)稅的開征。有人甚至把3月29日，國土部官員提及的“正加快物業(yè)稅出臺(tái)進(jìn)程”的講話，作為物業(yè)稅即將開征的旁證。

　　但何志成認(rèn)為，作為調(diào)控房價(jià)最后一個(gè)手段，只有在房價(jià)再次無法控制之時(shí)，才可能會(huì)臨時(shí)召開人大常委會(huì)，審議物業(yè)稅的草案。目前，更應(yīng)該采取的措施是多建保障房等來抑制房價(jià)的過快上漲。如果猛踩剎車，導(dǎo)致房價(jià)暴跌，可能問題更加嚴(yán)重。中央的調(diào)控政策應(yīng)該是防止暴漲，也要防止暴跌的。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王鈺林認(rèn)為，地王的頻出，反映出的是調(diào)控政策需要時(shí)間，同時(shí)也看出調(diào)控政策要抓緊落實(shí)。

　　目前的主要問題是，企業(yè)寬松的資金和對(duì)出讓后的土地沒有進(jìn)行科學(xué)配置和嚴(yán)格的管理。78家央企逐步退出住房用地的競(jìng)爭，對(duì)其他開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是有利的，但不等于“地王”不會(huì)出現(xiàn)。

　　他同時(shí)對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提出其建議，主要還是加大市場(chǎng)供應(yīng)量，囤地、捂盤的現(xiàn)象不能存在，另一個(gè)重點(diǎn)是規(guī)范市場(chǎng)行為，使消費(fèi)者的權(quán)益得到保護(hù)。

　　一位地產(chǎn)企業(yè)的人士說，市場(chǎng)對(duì)我們來說，永遠(yuǎn)是充滿懸念的，而政策也是一個(gè)未知數(shù)。就在大多數(shù)人持樂觀態(tài)度時(shí)，一場(chǎng)更猛烈的調(diào)控風(fēng)暴可能就不期而至了。

　　國土部：拍地不再“價(jià)高者得”

　　3月15日一天連創(chuàng)三“地王”的盛宴散場(chǎng)后，北京市國土資源局二樓拍賣大廳，突然冷清下來，原定近日推出的幾幅地塊被陸續(xù)叫�；蛲七t。

　　同時(shí)，其他地方的國土部門也正在忙著消化國土資源部接二連三拋出的政策—土地市場(chǎng)正屏氣凝神等待一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴的襲來。

　　多管齊下保供給

　　為了平穩(wěn)土地市場(chǎng)，國土資源部著手推出更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控政策，核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”。

　　在“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的同時(shí)，國土資源部還要求各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地。4月上旬，該部將向社會(huì)公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　“這幾年土地供應(yīng)總量逐年增加，但由于土地不可能無限制供應(yīng)，因此在這一塊政府的操作空間其實(shí)已經(jīng)不大�！编u曉云表示。因此，除了在土地供應(yīng)源頭把好關(guān)外，國土部門更是盯緊開發(fā)商的“糧倉”。

　　國土資源部副部長贠小蘇在3月22日國土部召開的房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管全國視頻會(huì)議上透露，今年3月到7月底，國土部會(huì)組織一場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，全面嚴(yán)格依法清理查處房地產(chǎn)開發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地。

　　“那么大力度的查處，還是第一次。”國土資源部辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。

　　同時(shí)，制度建設(shè)也開始向囤地囤房開刀。今年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)。

　　改革招拍掛制度

　　“招拍掛制度最重要的初衷，是為了解決土地交易中公開、透明的問題�！蓖恋貑栴}專家鄒曉云對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，但從現(xiàn)實(shí)的操作來看，招標(biāo)的出讓方式使用得最少，各土地市場(chǎng)上更常用的是“唯價(jià)高者得”的掛牌和拍賣方式。

　　國土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國土地掛牌出讓的約占80%，招標(biāo)出讓的僅占7%左右。而此次國土部門完善招拍掛制度，著力點(diǎn)就放在能夠平抑地價(jià)的招標(biāo)方式上。

　　贠小蘇提出，要在房價(jià)上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，選擇以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地地塊為重點(diǎn)，積極開展試點(diǎn)，探索堅(jiān)持和完善招拍掛制度(招標(biāo)、拍賣、掛牌)、有效控制房價(jià)地價(jià)的政策和措施。

　　3月19日，北京國土局搶先發(fā)布了土地供應(yīng)新措施，宣布暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，并提出要改進(jìn)土地交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，在土地競(jìng)買條例當(dāng)中，將增加配建保障性住房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求�！敖窈蟊本┩恋嘏馁u將不再只是價(jià)高者得�！�

　　“招標(biāo)方式能夠讓評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，從對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的單一評(píng)分，轉(zhuǎn)為對(duì)開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)分�！编u曉云稱，除了開發(fā)商出多少錢之外，還必須看開發(fā)商在這塊地上干什么，包括設(shè)計(jì)方案、綠化、公建配套、承擔(dān)的保障性住房建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容都可納入評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須要保證招標(biāo)的程序是透明公開的。

　　時(shí)代周報(bào)記者從北京市國土局了解到，該局也正在進(jìn)行招拍掛操作模式的調(diào)整，4月10日向社會(huì)公開供地計(jì)劃后，恢復(fù)土地市場(chǎng)交易。

　　住建部：調(diào)研樓市新政

　　一面是不斷出臺(tái)的政策調(diào)控，一面是不斷涌現(xiàn)的地王和讓人望而生畏的房價(jià)。兩會(huì)后，樓市進(jìn)入博弈階段，物業(yè)稅該不該征、央企要不要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地招拍掛應(yīng)該如何改革、期房“預(yù)售制”該不該取消、如何處理小產(chǎn)權(quán)房等問題的討論，也從沒像現(xiàn)在這樣激烈。

　　3月23日，住建部邀請(qǐng)相關(guān)各方召開樓市調(diào)控調(diào)研會(huì)議，為調(diào)控進(jìn)行政策儲(chǔ)備，央行、國土部和發(fā)改委等部委均有官員列席會(huì)議。

　　非京戶口可獲保障房資格

　　我愛我家副總胡景暉說：“據(jù)我所知，北京市正在制定一系列政策來平抑房價(jià)，相關(guān)政策快的話半個(gè)月內(nèi)應(yīng)該會(huì)出臺(tái)�！�

　　參加有關(guān)政策討論的胡透露，這些政策大概可分為三個(gè)方面：

　　首先，土地出讓不再價(jià)高者得，也就是以招標(biāo)為主，比如在設(shè)定地價(jià)的情況下，看各個(gè)開發(fā)商的詳細(xì)開發(fā)方案等決定土地的歸屬；其次，可能會(huì)設(shè)定不同區(qū)域價(jià)格上限；再次，加大保障性住房的投入和建設(shè)，比如公共租賃房和普通商品房的建設(shè)，這里面有可能對(duì)外地來京人員買房作出專門規(guī)定，比如在京簽訂了三年或五年的勞動(dòng)合同、在京繳稅達(dá)到多少數(shù)額、引進(jìn)的人才或擁有綠卡等方面，都將獲得享受北京保障性住房的資格。

　　平抑房價(jià)仍需多方配合

　　“兩會(huì)”期間，在回答政協(xié)委員“為何房價(jià)越調(diào)越高”這個(gè)問題時(shí)，住建部副部長郭允沖表示，住建部調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段很少，房價(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同配合，需要增加土地供給，還要金融、稅收等部門和行業(yè)的支持。

　　日前國資委也加入調(diào)控的隊(duì)伍中，要求78家央企在15個(gè)工作日內(nèi)制定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)間表。國資委一內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示“既然政策制定了，我們一定會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行”。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長翟寶輝告訴時(shí)代周報(bào)記者：調(diào)控房價(jià)必須從增加供給、引導(dǎo)需求和加強(qiáng)管理幾方面同時(shí)入手。“現(xiàn)在的問題是，13億人都在關(guān)注商品房價(jià)格，而且高度關(guān)注特大城市的商品房價(jià)格，這樣的關(guān)注很容易被誤導(dǎo)為‘剛性需求’，實(shí)際上這樣的‘剛性需求’是逐年緩釋的，國家將住宅需求分類、分階段引導(dǎo)，使住宅需求扁平化�！�

　　翟寶輝表示，住宅市場(chǎng)由政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。住宅市場(chǎng)中，一部分是政府直接提供的，或租或售，政府定價(jià)，提供給五保戶和極低收入者，比如現(xiàn)在進(jìn)行的棚戶區(qū)改造、危舊房改造、舊城改造和廉租房、公租房等形式；另一部分是政府指導(dǎo)定價(jià)的，是為中低收入者提供的，比如有經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，對(duì)于政府指導(dǎo)定價(jià)的其他模式，有些城市正在研究、創(chuàng)新中�，F(xiàn)在的難點(diǎn)是由住宅市場(chǎng)滿足的需求應(yīng)該是多大份額。

　　“不過，調(diào)控房價(jià)最根本的就是堅(jiān)決摒棄土地財(cái)政，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度�！钡詫気x表示，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，僅僅依靠賣地維持的城市，經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)大問題，政府必須制定中長期政策，將大量資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)分流出來，吸引到實(shí)業(yè)方面，這樣才能有效減少房地產(chǎn)泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)：斬?cái)嘭泿帕飨虻禺a(chǎn)的管道

　　“兩會(huì)”后三個(gè)央企在一天之內(nèi)制造了三個(gè)地王，充分顯示了央企在房價(jià)上漲過程中擁有的巨大能量。國資委隨即“下令”主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的78家央企在規(guī)定的時(shí)間里退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。央企以國家的信用作為背書去銀行融資，再推高地價(jià)和房價(jià)，不僅沒有盡到央企應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，反而與民爭利，理當(dāng)退出。但究其根源，導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因，最關(guān)鍵的還是貨幣因素。

　　過量貨幣助推房價(jià)

　　1979年末中國的銀行存款是1000億元人民幣，1989年末為1萬億元人民幣，1999年剛剛超過10萬億元人民幣，而2009年末超過60萬億元人民幣，即貨幣數(shù)量每十年漲十倍，在過去的30年里貨幣增加了600倍，而GDP增長不到20倍。

　　雖然貨幣的增長有合理的成分，但過多的貨幣正通過住房按揭和開發(fā)貸款這兩個(gè)渠道，源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并助推了房價(jià)泡沫。

　　2007年以來，政府調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)充分關(guān)注到按揭貸款這個(gè)“通道”，出臺(tái)了相應(yīng)的政策去堵這個(gè)通道。但另外一個(gè)“通道”——房地產(chǎn)開發(fā)貸款政府關(guān)注甚少。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款是如何影響住房價(jià)格的呢？按照常理，住房開發(fā)貸款影響的是住房供給，此類貸款越多則住房供給越多，住房價(jià)格上漲壓力越小，因此，要控制遏制住房價(jià)格的上漲就應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但實(shí)際的傳導(dǎo)邏輯卻是這樣的：開發(fā)貸款多刺激開發(fā)商高價(jià)拿地，刺激房價(jià)上漲。

　　2008年至2009年，我們已經(jīng)清晰地看到了開發(fā)貸款對(duì)房價(jià)的影響和傳導(dǎo)途徑。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售并高價(jià)拿地。

　　嚴(yán)控開發(fā)商貸款

　　這里需要注意的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過程中更加主動(dòng)，住房價(jià)格必然上升。

　　考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以給我們找到銀行資金流向地產(chǎn)業(yè)的另外一個(gè)“綠色通道”。

　　商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目需要一定比例資本金，于是，上市公司和央企或地方國企成為銀行青睞的對(duì)象。

　　首先看上市公司。房地產(chǎn)類的上市公司目前有100多家，房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營的公司幾乎都是上市公司，這一群體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響巨大。2005年至2009年，隨著房價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)類上市公司盈利大幅度增加，于是股價(jià)也大幅度上漲，上市公司可以以較高的價(jià)格從資本市場(chǎng)融資，再配合銀行信貸資金從土地市場(chǎng)高價(jià)拿地，刺激房價(jià)上漲。政府可以嚴(yán)格控制房地產(chǎn)類上市公司的再融資行為，上市公司沒有資本市場(chǎng)的廉價(jià)的資本補(bǔ)充，就無法獲得商業(yè)銀行的信貸資金支持，上述循環(huán)就難以演繹了。

　　其次，央企不僅有雄厚資本，而且有國家信用支撐，它們獲得銀行信貸比任何公司都容易，是銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的重要渠道。要遏制房價(jià)上漲就必須讓所有央企從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。

　　在央企隊(duì)伍里，保險(xiǎn)資金也是需要關(guān)注的，保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收入和可運(yùn)作資金增長速度非常快，未來將是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主力之一，政府應(yīng)該慎重開放險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的大門。從臺(tái)灣地區(qū)20年前控制房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來看，限制險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)是十分必要的。而我們有關(guān)部門卻逆潮流而動(dòng)，正在開放保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。決策者需高度關(guān)注此事。

　　從銀行貸款的第三類公司是地方國企，這其中很多是所謂的地方政府的“融資平臺(tái)”。

　　總之，只要政府下決心控制銀行資金通向地產(chǎn)的通道，貨幣就不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫。

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