房地產(chǎn)市場對于銀行而言，其最大的風險并不在于開發(fā)貸款中出現(xiàn)較大規(guī)模不良貸款或者按揭客戶的斷供風險，而是房市一旦持續(xù)低迷，地方政府土地財政收入銳減，這將會帶來融資平臺貸款安全邊際的下降。因此，應(yīng)該警惕由此引發(fā)的系統(tǒng)性風險。

　　隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，商業(yè)銀行信貸風險成為人們密切關(guān)注的焦點。房產(chǎn)新政讓銀行仿佛突然間步入"雷區(qū)"--前有房價下跌可能帶來的壞賬風險，后有地方政府融資平臺引發(fā)的系統(tǒng)風險，銀行信貸正在面臨嚴峻的考驗。

　　記者從近日發(fā)布的銀聯(lián)信新一期《中國經(jīng)濟熱點分析報告》中看到，在4月14日"新國四條"和4月17日"新國十條"出臺后，銀行首先面臨房屋需求減少導致的銀行按揭貸款和開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的迅速減少。這部分資金投向何處將成為一個難題，畢竟其他行業(yè)資金收益要低于房產(chǎn)貸款，因而將會對銀行未來的利息收入形成壓力。對此，該報告認為，未來房地產(chǎn)市場成交量和成交價格出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整將產(chǎn)生一定的壞賬風險，不過預計實質(zhì)可能產(chǎn)生的壞賬風險負面影響較小。

　　"不過，從長期來看，房產(chǎn)新政有利于銀行房貸風險防范，并且將會給銀行帶來新的信貸機會。"銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠說。

　　根據(jù)近來部分銀行披露的壓力測試結(jié)果看，銀行對于房價30％幅度內(nèi)的下跌具有風險可控度，房貸不良率也不會明顯上升，基本與按揭的成數(shù)一致。同時，二手房在評估時價格已被壓低，實際首付比例提高，風險較一手房貸可控。另外，3月下旬開始新簽的合同存在較高的退定可能性，這部分在按揭貸款中的比重較小，且由于貸款尚未發(fā)放，預期不會對銀行產(chǎn)生直接影響，但這一鏈條可能通過開發(fā)商資金鏈的日趨緊張產(chǎn)生反應(yīng)。

　　事實上，在經(jīng)過2008年至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的短周期之后，絕大部分商業(yè)銀行已經(jīng)顯著地降低了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放力度，根據(jù)已公布年報的上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占比已經(jīng)從2008年底的8.14％降至2009年的7.6％。因此，業(yè)內(nèi)分析人士普遍認為，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款對銀行影響不大。

　　但銀聯(lián)信的研究分析顯示，房地產(chǎn)市場對于銀行而言，其最大的風險并不在于開發(fā)貸款中出現(xiàn)較大規(guī)模不良貸款或者按揭客戶的斷供風險，而是房市一旦持續(xù)低迷，地方政府土地財政收入銳減，這將會帶來融資平臺貸款安全邊際的下降。因此，應(yīng)該警惕由此引發(fā)的系統(tǒng)性風險。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，同比增長70.4％，占一般貸款余額的20.4％，全年新增貸款3.05萬億元，占全部新增一般貸款的34.5％。地方融資平臺的風險主要表現(xiàn)為系統(tǒng)性風險，很大程度上以未來經(jīng)濟增長帶動地方財政收入增加、土地升值、招商引資等效益的顯現(xiàn)。

　　"這種風險并非哪家銀行所能掌控。加之此類貸款期限普遍較長，中長期貸款居多，風險具有隱蔽性和延后性。一旦資金供應(yīng)有變化，不良債務(wù)問題將會在幾年后浮出水面。"符文忠認為，在具體的項目選擇和決策上，地方政府替代企業(yè)成為主要的決策者，這些投資將因此不可避免地造成或加劇部分產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。同時，地方投融資平臺的融資狀況很不透明，商業(yè)銀行在與地方政府的互動中處于相對弱勢，銀行針對這些投融資平臺投放信貸的風險管理難以真正落實，而目前主要依靠的往往是并沒有真正法律效力的財政擔保等，貸款資金實際上完全脫離借款人監(jiān)控，如果出現(xiàn)償還問題，商業(yè)銀行實際上很難順利追溯。

　　此外，由于投融資平臺未能形成多元融資渠道，風險集中度高，目前主要依靠銀行信貸，不僅長期貸款多，而且短期債務(wù)比例也很高，在高信貸成本壓力下，投融資平臺為維持資金鏈已經(jīng)背負了沉重壓力。再加上投融資平臺建設(shè)重點多為基礎(chǔ)設(shè)施，投資大、回收慢，結(jié)構(gòu)性風險突出。在負債率偏高的情況下，資金鏈很容易斷裂，為維持運轉(zhuǎn)，融資平臺不得不采取措施借錢還錢，這導致風險進一步放大。

　　他還特別提醒，種種加高杠桿率的融資安排，事實上都是建立在中國經(jīng)濟會迅速轉(zhuǎn)好、投資能持續(xù)加大的假設(shè)之上的。一旦形勢變化，財政收入下降，土地收益不能實現(xiàn)，很容易引發(fā)地方財政風險。而且不少投融資平臺管理混亂，并沒有嚴格的風控制度，行政干預嚴重。在目前的管理架構(gòu)中，融資平臺經(jīng)常通過資源打包向銀行貸款，但貸款投向卻經(jīng)常被變更。一旦缺乏后續(xù)資金就再次置入不同資產(chǎn)續(xù)借貸款。這些都需要引起商業(yè)銀行的高度警惕。

　　盡管銀行房地產(chǎn)信貸風險在加大，但經(jīng)過此輪調(diào)整，好的房地產(chǎn)企業(yè)將不斷壯大，質(zhì)地差的中小房企將逐步被淘汰出局，并且長期而言，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，因此，銀行仍會將有實力的大型房企視為優(yōu)質(zhì)客戶。因此，對于當下的商業(yè)銀行來說，所需要的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，防控風險。而針對地方政府融資平臺可能引發(fā)的系統(tǒng)性風險，報告建議，銀行應(yīng)當推進更為審慎的風險管理舉措，把投融資平臺貸款納入規(guī)范軌道。并且，平臺貸款要盡量采取銀團貸款方式，降低單家銀行的貸款額度，避免貸款集中度風險，通過不同參貸銀行從不同渠道獲得更多貸款信息，同時也提高貸款議價能力。另外，對平臺貸款項目加強貸后跟蹤管理，防止貸款的挪用，保證土地及固定資產(chǎn)等抵押質(zhì)押品的完整性，保證貸款承諾的有效性，監(jiān)測抵押資產(chǎn)的價值波動變化，及時對償還能力作出分析，重點跟蹤不同時期的負債狀況和償債能力，調(diào)整和防范銀行機構(gòu)資產(chǎn)負債期限錯配中的風險。

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