核心提示：可以在短期內(nèi)通過建立中央政府向地方政府專項性財政轉(zhuǎn)移計劃或適度的稅收返還，激勵地方政府積極履行保障房建設(shè)之責(zé)。
3月9日，住建部在十一屆人大四次會議新聞中心舉行的記者招待會，著重詳解了保障房建設(shè)和樓市調(diào)控等議題。住建部表示，今年計劃中的1000萬套保障房中400萬套為各類棚戶區(qū)改造房、200萬套左右的經(jīng)濟適用房和雙限房、160多萬套廉租房和220萬套左右公租房等，初步概算需1.3萬億-1.4萬億的投資。估計各級政府拿出5000多億資金，其中剔除中央政府支持棚戶區(qū)改造的400億，中央政府將在上述廉租房等保障房給予600多億元的資金支持（中央政府用于保障性安居工程的資金為1000多億）；因此粗略估算地方政府需拿出4000多億資金投入保障房建設(shè)。由于目前要求各地拿出土地出讓金的10%用于保障房，以去年全國土地出讓金2.9萬億規(guī)模，大約有2900億元資金可資使用，再加上今年中央代地方發(fā)2000億元國債要求優(yōu)先用于保障房建設(shè)，地方融資平臺下的銀行貸款目前也嚴(yán)格集中于保障房建設(shè)，同時公積金也要求一部分用于廉租房建設(shè)等，應(yīng)該是今年落實1000萬套保障房的資金問題不大。

    無須諱言，保障性住房建設(shè)是“十二五”期間的重要惠民工程，如果說今年各級政府投資1000萬套保障房的資金尚可以暫時滿足的話，那么未來四年需建設(shè)的2600萬套保障房資金是否也能按照同樣方式保障，也就是說，是否有持續(xù)能力？

    首先，這里面存在一個變動關(guān)系。大規(guī)模保障房建設(shè)加上此前的限購政策，剝離掉投資性的需求，形成明顯的市場需求萎縮，這將放大供應(yīng)沖擊，將會帶來房價和地價泡沫理性出現(xiàn)回落；而一旦地價出現(xiàn)較大程度的回落必將影響地方政府的級差地租收益。顯然，級差地租收益的回落自然也將影響到地方政府投資于保障房的資金可持續(xù)性問題。這就意味著未來要保障2600萬套保障房建設(shè)資金，需提高土地出讓金投資保障房的比重，如從當(dāng)前10%提高到20%甚至30%，或按土地級差地租毛收入而非剔除征地補償和三通一平費用后的級差地租凈收益來計算地方政府投入保障房的資金。

    同時，土地級差地租下降和政府存量土價縮水，將直接影響到地方政府通過地方融資平臺向銀行尋求貸款的規(guī)模。顯然，這也將影響“十二五”剩余時期內(nèi)，各級政府投資新建保障房的融資渠道和融資能力。

    另外，當(dāng)前保障房體系中的棚戶區(qū)改造、雙限房和公租房，住建部所提供方案的假設(shè)前提是社會機構(gòu)的積極參與；然而，社會機構(gòu)是否愿意參與，無法借助行政問責(zé)，而需為社會機構(gòu)提供足以激勵其參與的邊際收益，并且還取決于購買者愿意購買。如之前各地建設(shè)的雙限房，就無法吸引無房的中產(chǎn)階層購買，導(dǎo)致財政資源的浪費。

    關(guān)于引入社會機構(gòu)參與的公租房，包括政府出地、企業(yè)出錢和政府為土地定性企業(yè)出錢出資建設(shè)的公租房。今年政協(xié)一號提案提出了公租房基金提案。但政府如何確定公租房租金既滿足需要保障的中低收入者的可承受能力，又為社會機構(gòu)提供的房租補貼和稅費補貼足以激勵社會資金的參與，目前看來尚需具體細(xì)則之規(guī)定和具體個案之分析。

    由此可見，在確立大力構(gòu)建保障房體系的基調(diào)下，作為一項持續(xù)五年的保障房建設(shè)項目，更需要的是構(gòu)建一個有效的激勵相容機制，激勵各級政府和社會機構(gòu)積極參與保障房建設(shè)，并使構(gòu)建的保障房體系合理、規(guī)范化運行；畢竟，保障房建設(shè)的資金僅是一個方面，保障房建成后的合理有效運營和運營費用負(fù)擔(dān)也將需要有效的激勵相容機制保障。

    當(dāng)前需探尋基于各級政府利益訴求的最大公約數(shù)，從而逐漸由行政問責(zé)過渡到構(gòu)建激勵相容的機制約束上了。我們認(rèn)為，可以在短期內(nèi)通過建立中央政府向地方政府專項性財政轉(zhuǎn)移計劃或適度的稅收返還，激勵地方政府積極履行保障房建設(shè)之責(zé)。同時，在嚴(yán)格要求廉租房有相當(dāng)比例必須政府建設(shè)的同時，其他可采取政府向中低收入者提供住房保障服務(wù)之形式，而非補貼廉租房供給方的方式來實現(xiàn)。

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