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遠(yuǎn)洋地產(chǎn)逆市融資計劃點評
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-7-15
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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2010-2015年中國南昌房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投 2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積4050.943畝。相比上年同期，供應(yīng)宗2009-2010年中國建筑工程行業(yè)信息化發(fā)展研究年度 改革開放二十多年來，中國工程建筑行業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展，工程建筑行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)2010-2015年中國廉租房建設(shè)行業(yè)深度評估及投資前 【出版日期】 2010年6月 【報告頁碼】 260頁 【圖表數(shù)量】 80個 【印刷2010-2015年中國建筑裝飾行業(yè)深度評估及投資前景 【出版日期】 2010年6月 【報告頁碼】 280頁 【圖表數(shù)量】 80個 【印刷正值內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)控前景不明，資本市場波動頻繁之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)7月12日宣布發(fā)行最多9億美元的可換股證券，用于新增和現(xiàn)有項目，包括建設(shè)成本及土地成本，以及一般公司用途。
有外資投行人士透露，此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的6.5 億美元，以及授權(quán)可額外發(fā)行的2.5 億美元可換股證券，目前已獲得足額認(rèn)購，認(rèn)購者主要是來自亞洲的專業(yè)投資者。
摩根大通為本次發(fā)行的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人之一。7月14日，摩根大通亞洲投資銀行副主席兼中國投資銀行行政總裁方方表示，在目前的市場情況下國際投資者反映正面，說明國際投資者仍看好中國總體經(jīng)濟(jì)的增長性，以及房地產(chǎn)發(fā)展的前景。同時也反映了中國企業(yè)在國際資本運(yùn)作方面進(jìn)入一個新階段，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的是不設(shè)到期日的永續(xù)可換股優(yōu)先證券，是中國企業(yè)首次通過該工具進(jìn)行融資。
今年上半年，多家在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)行可轉(zhuǎn)換債，用以償還舊債。所發(fā)行的大部分為5年期優(yōu)先票據(jù)，年利息最高達(dá)14％。不過隨著上半年內(nèi)地宏觀調(diào)控的收緊，以及歐洲市場的震蕩，國際融資窗口逐漸縮小。
首發(fā)永續(xù)可換股證券
此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的可換股證券的初步換股價為每股6.85港元，如果本金最多為9億美元的可換股證券悉數(shù)換股后，將增加約10.21億股，約占公司可發(fā)行股本的18.11％以及經(jīng)擴(kuò)大后股本的15.34％。
目前中國人壽與中遠(yuǎn)國際分別持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約24.07%和16.85%的股份，其余為公眾股東持有。如果9億美元的可換股證券悉數(shù)行使，則中國人壽與中遠(yuǎn)國際的持股量分別降至20.38%與14.27%。
對于此前頗為引人關(guān)注的中遠(yuǎn)國際會否退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的疑問，上述投行人士指出，在推介該公司可換股證券的過程中，投資者對于這方面風(fēng)險的關(guān)注度實際上并不高。因為中央要求部分央企撤出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息，早在幾個月前已經(jīng)釋放出來，對于企業(yè)發(fā)展的影響不大。
至于選擇發(fā)行永續(xù)可換股證券的方式來融資，上述投行人士解釋說，這種工具的優(yōu)點在于：其一，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上不會列為負(fù)債，而是作為股票看待，所以不會影響到公司的評級和負(fù)債率。其二，由于沒有設(shè)定到期日，有助于公司的穩(wěn)健經(jīng)營以及保守的風(fēng)險管理。相比之下，其他負(fù)債則是有期限的。其三，發(fā)行可換股證券，可以讓公司未來有機(jī)會按比較高的溢價去換股，反映公司對未來的股價有信心。
“歐美的大型企業(yè)會采用發(fā)行永續(xù)可換股證券的方式融資，在香港，比如太古、匯豐這樣的公司以前也做過。不過，不是每家企業(yè)都適合發(fā)行這類產(chǎn)品，需要企業(yè)有一定規(guī)模，以及良好的管理水平�！鄙鲜鐾缎腥耸空f，因為這種方式對于投資者來說，風(fēng)險比較高，如果投資者對于公司未來的發(fā)展沒有信心，可換股證券就很難發(fā)出去。
從投資者的角度來看，永續(xù)可換股證券是介于配股和可轉(zhuǎn)換債之間的融資手段。假設(shè)公司破產(chǎn)清盤，持有公司債券和銀行負(fù)債的有優(yōu)先索償權(quán)，而持有這種可換股證券的則要低一級，因此風(fēng)險較高。
并購盛宴將啟
實際上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不缺錢，截至今年4月底，其手頭現(xiàn)金超過130億元。按照建銀國際研究報告，截至今年5月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈負(fù)債率為64％，約有1360萬平方米的土地儲備，今年初至6月中旬的合約銷售金額為60億元，已完成其今年193億元的銷售目標(biāo)31.1％。
因此，有分析認(rèn)為，并不缺錢的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沒有必要以每年8％的年利率發(fā)行可換股證券來融資。不過上述投行人士表示，今年上半年發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的其他內(nèi)地開發(fā)商，其發(fā)行票據(jù)的年利率平均高達(dá)12％，較低的也要9％－10％。而此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的8厘年利率的可換股證券，由于不是債券，無須還本金，其實成本并不貴。
按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公告，如果公司日后有其他辦法再融資，有權(quán)在2015年以110%的價格贖回。即現(xiàn)在發(fā)行9億美元的可換股證券，到時需要支付9.9億美元，把投資者手中的可換股證券贖回。
建銀國際方面表示，最近發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商正在加緊開展并購活動。日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購了奇盛集團(tuán) 69.02%的股權(quán)。另外，華潤置地以約10 億元的價格收購了上海申通地鐵的一家工程公司，以此來增加其土地儲備。世茂房地產(chǎn)也在廣州和北京完成了一些收購活動。
而恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在日前也表示，恒大地產(chǎn)連續(xù)三個月資金余額達(dá)到200億元以上，2010年是手里握有資金的房地產(chǎn)商拓展土地儲備的良好時機(jī)。
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