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2008年杭州房地產(chǎn)市場走勢
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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杭州樓市，近年來多次有消息說“出現(xiàn)拐點”，引發(fā)多次消費者持幣觀望之風(fēng)，但市場一如既往地上揚運轉(zhuǎn)，終未見拐點，卻使得房地產(chǎn)市場隨著消費者觀望－失望－下單購買的行為而出現(xiàn)忽冷忽熱，但今年上半年，商品房的價格似乎停止不漲了，開發(fā)商甚至還推出諸多促銷手段在暗降房價，每月的成交套數(shù)同比下降……種種跡象表明：市場需求高峰過去，供應(yīng)高峰出現(xiàn)。筆者雖不同意“拐點”說，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)處在其生命周期的平臺期卻是不爭的事實。
2008房地產(chǎn)法律問題新特點
作為一名在房地產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)的法律工作者，筆者注意到今年上半年房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律問題，有以下異于往年之處：
●房屋價款方面出現(xiàn)銀行按揭法律糾紛增多
一類糾紛是商品房買賣合同已簽，但按揭辦不出，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當(dāng)事人可以解除合同。此處可區(qū)分兩種情況：如果是因買賣雙方中一方當(dāng)事人的原因不能辦出按揭，對方當(dāng)事人可以請求解除合同并賠償損失；如果是因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因未能辦出按揭致使合同不能繼續(xù)履行的，買賣雙方都可以請求解除合同，賣方應(yīng)返還買方定金或者返還本金和利息。
還有一類糾紛是合同已簽，按揭已辦出，但買方只還了部分按揭款，另外的不還了，貸款銀行提起訴訟，目前這樣的糾紛漸漸多起來。這類糾紛也分兩種情況，一種是買方的房產(chǎn)證已辦出，一種是買方的房產(chǎn)證未辦出，處于賣方承擔(dān)連帶責(zé)任保證階段。第一種情況銀行會起訴買方，要求還款、要求對房屋有抵押優(yōu)先受償權(quán)；第二種情況銀行不僅會起訴買方、還會連同賣方一起起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)連帶還款責(zé)任。通常這兩種情況，銀行的起訴會得到法律的支持。
●災(zāi)害性事件讓開發(fā)商建筑質(zhì)量經(jīng)受考驗，引發(fā)消費者對房屋質(zhì)量更關(guān)注
2008年，大雪、暴雨、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害相繼出現(xiàn)，對我國各個行業(yè)都造成較大影響，對房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要是體現(xiàn)在房屋配套設(shè)施設(shè)備和建筑質(zhì)量上。原始材料、安全玻璃、防雷設(shè)計、抗震設(shè)計和施工質(zhì)量等在災(zāi)后都成為消費者特別關(guān)注的問題，一度被忽視的某些規(guī)范重新被消費者、設(shè)計者、政府審核者重視，消費者并對照自己所購房屋查找問題，開發(fā)商也以建筑安全性進行宣傳或作為賣點。
●買賣雙方維權(quán)方面都更加規(guī)范和成熟
開發(fā)商經(jīng)過多年的積累和與消費者的博弈，在房屋設(shè)計、建造、交付等方面更加規(guī)范，遇到問題基本能妥善處理。
消費者維權(quán)也更加成熟，表現(xiàn)得更理性、水平更高。曾經(jīng)采取 “有理進法院、無禮進大院”方式維權(quán)的消費者，現(xiàn)在于維權(quán)水平、動機、手段、抵御煽動的能力都大大提高了。令筆者欣喜的是，以前消費者維權(quán)甚至“損人不利己”，通過各種途徑大肆宣傳，既搞臭了開發(fā)商，也破壞了自己所購樓盤的聲譽�，F(xiàn)在，消費者則會選擇更專業(yè)的房地產(chǎn)律師（如蘭韻天城業(yè)主維權(quán)案），通過協(xié)商、談判或者訴訟的途徑來解決爭議。
建議
◆開發(fā)商不僅應(yīng)注重房屋質(zhì)量也應(yīng)注重消費者質(zhì)量
1、不能為追求銷售而盲目簽約
開發(fā)商如果能結(jié)合樓盤實際，確定目標(biāo)客戶，制定科學(xué)的銷售策略無疑會更有利于日后問題的解決和糾紛的減少。消費者的收入狀況、消費層次、置業(yè)動機，尤其是消費者的置業(yè)心態(tài)和置業(yè)的心理需求，都是樓盤銷售時應(yīng)考慮的問題�！�
2、已簽約的，要控制風(fēng)險，主要是消費者不還按揭的風(fēng)險。在出售房屋、消費者辦理抵押擔(dān)保貸款時，銀行一般都要求消費者在房產(chǎn)證辦出之前的抵押擔(dān)保責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。故在消費者辦出產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商承擔(dān)著很大的還款風(fēng)險。因此，開發(fā)商一定要高度重視消費者既不辦產(chǎn)證又不還按揭的風(fēng)險。建議開發(fā)商聘請專業(yè)律師把關(guān)，在與消費者簽訂的合同、與銀行簽訂的合同上都設(shè)置好制約條款，維護自己的權(quán)益。
◆消費者應(yīng)重點關(guān)注自己該關(guān)注的質(zhì)量問題
質(zhì)量問題仍為消費者應(yīng)關(guān)注之重點，但消費者應(yīng)關(guān)注自己該關(guān)注的。應(yīng)著眼全局和長遠(yuǎn)利益，不可因小失大，或判斷不清，被人利用。我省商品房買賣合同示范文本沒有單獨的質(zhì)量條款，只約定了交付條件。但是，國家和地方都有關(guān)于各種房屋質(zhì)量要求的規(guī)范性文件，特別是有些強制性標(biāo)準(zhǔn)，消費者應(yīng)當(dāng)掌握，除主體結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)包括消防樓梯、陽臺、門窗等部位的施工要求，隔聲、隔熱、保溫、通風(fēng)要求，室內(nèi)空氣質(zhì)量是否影響居住使用等等。
◆政府應(yīng)加大力度繼續(xù)擴大需求以維持房市穩(wěn)定
現(xiàn)在樓市出現(xiàn)所謂“拐點”的原因可追溯到05年“國八條”、06年“國六條”政策的影響，是一段時間以來國家進行宏觀調(diào)控的結(jié)果。鑒于決策者對房地產(chǎn)的理解尚不夠深刻，難免矯枉過正。接下來杭州房市會不會進入衰退期、甚至崩盤？筆者認(rèn)為調(diào)整會繼續(xù)，但不會崩盤。已買房的人是社會主體，占社會人口的多數(shù)，如崩盤難免產(chǎn)生社會動蕩，會對社會安定造成重大影響。故政府會采取相應(yīng)措施延緩衰退的到來，更不會允許其崩盤。平衡供需矛盾是解決問題的根本手段，而擴大需求仍是政府不可或缺的調(diào)控手段之一。
在擴大需求方面，杭州市政府一直做得好，建設(shè)“名城強市”，構(gòu)建平安杭州、法治杭州、和諧杭州，扎實推進覆蓋城鄉(xiāng)、全民共享的生活品質(zhì)之城建設(shè)，有效地抵御了近年來中央調(diào)控對地方房地產(chǎn)帶來的影響，使得杭州能夠在其他城市房地產(chǎn)市場動蕩的情況下，仍然穩(wěn)定，能夠獨善其身，保持了需求的增長。
目前形勢下，希望政府繼續(xù)做好原來的治本工作，但治本是長期的，現(xiàn)在僅靠治本還不夠，還要治標(biāo)。建議市政府加大擴大需求力度，邀請有關(guān)專業(yè)人士進行專題研究，如研究房地產(chǎn)市場的合理布局；在對“國六條”的執(zhí)行上，宜把握適當(dāng)?shù)某叨龋瑢τ行┑貕K開發(fā)不宜逼得太緊等等。不可否認(rèn)“國六條”的頒布是非常適宜當(dāng)時形勢的，現(xiàn)在則是考驗政府執(zhí)政能力的時候，面對當(dāng)前的局勢，政府要隨之而動，政策要變，特別是要控制土地供應(yīng)，以與需求平衡。
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