今年上半年，面對國際國內(nèi)各種積極變化和不確定因素的增多，黨中央、國務院審時度勢，提出了“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變”的發(fā)展戰(zhàn)略，采取了包括土地政策在內(nèi)的一系列措施，房地產(chǎn)市場正發(fā)生積極變化。上半年，經(jīng)濟運行較為平穩(wěn)，經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)性和宏觀調(diào)控的主動性增強，經(jīng)濟“二次探底”的可能性基本排除。土地市場方面也表現(xiàn)出積極變化，今年上半年，以房地產(chǎn)用地供應為重點，各類用地供應量均出現(xiàn)較大增長。同時，商品住房用地和工業(yè)用地出讓平均價款有所回落。在土地供應區(qū)域結(jié)構(gòu)上，東部地區(qū)仍是土地供應的主要投向，但中部地區(qū)土地供應增長迅速。總體而言，隨著第二季度中央出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的逐步落實，土地市場呈現(xiàn)出“總體趨于穩(wěn)定、局部回歸理性、結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化”的態(tài)勢。

　　上半年供地總量大幅增加

　　供地總量增幅明顯，房地產(chǎn)用地供應增長突出。上半年，全國31個省(區(qū)、市)土地供應總量為17.9萬公頃，同比增加65.1%。其中，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設施等其他用地(包括公用設施、公共建筑、交通運輸、水利設施、特殊用地)供應同比分別增加31.9%、98.4%和77.1%(見圖1)。三類用地占土地供應總量的比重分別為33%、37.4%和29.6%。工礦倉儲用地供應比例同比下降8.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地供應比例同比分別提高6.3個百分點和2個百分點。從36個重點城市(省會城市和計劃單列市)的情況看，土地供應總量同比增加的有北京、天津、重慶、杭州、深圳等26個城市，同比減少的有上海、廣州、廈門等10個城市。

　　土地招拍掛比重略有提高，劃撥地供應量持續(xù)增大。上半年，土地出讓總面積同比增加53.9%，占土地供應總量的65.8%，同比下降4.8個百分點。其中，招拍掛出讓土地面積占土地出讓總面積的90.7%，同比提高6.1個百分點。土地出讓價款總額同比增幅明顯，第二季度土地出讓平均價款為948元/平方米，環(huán)比下跌9.8%。土地劃撥供應總量同比增加92.1%，占土地供應總量的34.1%，同比提高4.8個百分點。

　　保障房用地供應量明顯增加，房地產(chǎn)用地出讓價款回落。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量同比增加98.4%，其中商服用地、住宅用地供應量同比分別增長64.1%和112.5%。在住宅用地中，保障性住房用地(經(jīng)濟適用住房用地、廉租住房用地)供應量同比增加99.2%。從36個重點城市供地情況看，上半年房地產(chǎn)用地供應量同比增加的城市有30個，保障性住房用地供應量同比增加的城市有28個。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，土地市場逐漸降溫，呈逐季回落態(tài)勢(見圖2)。分季度看，第二季度房地產(chǎn)、商服、普通商品住房用地出讓平均價款環(huán)比分別下跌5%、17.4%和10.6%。

　　住宅用地供應總量持續(xù)增長

　　當前，隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”作用得以有效發(fā)揮，土地市場呈逐步穩(wěn)定、回歸理性的良好態(tài)勢。在土地宏觀調(diào)控政策作用下，上半年土地供應量穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)出讓平均價款逐步回落，市場預期逐漸企穩(wěn)。

　　隨著4萬億元經(jīng)濟刺激計劃效果的進一步顯現(xiàn)，部分地區(qū)基礎(chǔ)設施建設用地總量將持續(xù)增加。2009年，為確保中央4萬億元投資計劃得到落實，國土資源部及時調(diào)整了土地利用年度計劃規(guī)模，加快土地審批，土地供應總量得以大幅回升，有力保證了保增長、擴內(nèi)需的用地需要。

　　今年以來，隨著4萬億元投資計劃效應的逐步顯現(xiàn)，一些地方土地供應特別是基礎(chǔ)設施用地供應量增加明顯。例如貴州省上半年以重大工程為主的基礎(chǔ)設施用地供地面積為8005公頃，已經(jīng)超過2009年全年基礎(chǔ)設施供地總量。

　　上半年，全國住宅用地供應總量持續(xù)增長，但市場觀望氛圍開始傳導到土地市場。在已公布的2010年住宅用地供應計劃的引導下，各級國土資源管理部門加大了住宅用地供應。上半年，住宅用地供應量同比增幅明顯。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺，房屋銷量開始下降，市場觀望氣氛轉(zhuǎn)濃，房企拿地熱情明顯降低，市場競爭強度有所回落，一些城市開始出現(xiàn)流標(流拍)現(xiàn)象。從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前后的供地情況看，5月份全國84個重點城市房地產(chǎn)出讓平均價款環(huán)比下跌10.9%，住宅用地出讓平均價款環(huán)比下跌7.5%。

　　隨著經(jīng)濟上升態(tài)勢趨穩(wěn)，預計下半年土地供應將保持平穩(wěn)增長。今年第二季度GDP同比增長達到10.3%，環(huán)比增幅回落1.6個百分點，工業(yè)增加值增速較第一季度回落3.7個百分點。上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長25.5%，與第一季度增幅相比回落0.1個百分點，國民經(jīng)濟運行態(tài)勢平穩(wěn)。此外，在上半年的宏觀調(diào)控中，中央一方面調(diào)整了信貸政策。上半年人民幣貸款增量同比減少37.2%，房地產(chǎn)市場調(diào)控初顯成效。在未來政策導向上，中央將堅持積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在上述政策背景下，預計下半年土地供應量將保持平穩(wěn)增長。

　　對下半年土地市場發(fā)展的建議

　　其一，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，增加土地政策對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進作用，加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。一方面，圍繞今年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作重心，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為出發(fā)點，適時調(diào)整和發(fā)布新的《禁止用地項目目錄》和《限制用地項目目錄》，嚴格土地準入條件，實施“有禁有限、有保有壓”的土地供應政策，積極探索差別化的產(chǎn)業(yè)用地政策，加強土地政策參與宏觀調(diào)控的主動性和能動性。另一方面，完善存量土地供應政策，鼓勵城市存量土地二次開發(fā)，研究建立和完善低效工業(yè)用地退出機制，積極盤活存量房用地，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。

　　其二，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實現(xiàn)調(diào)控目標。從上半年的監(jiān)測分析情況看，中央宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策“組合拳”，已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)市場土地供應充足，土地出讓均價環(huán)比下降，市場觀望氣氛漸濃。土地調(diào)控政策通過供應和需求的雙向調(diào)節(jié)，穩(wěn)定了市場預期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性回歸態(tài)勢。同時，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，加之通貨膨脹和人民幣升值預期的存在，也引發(fā)了社會各界對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟復蘇和房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的擔憂。因此，在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，相關(guān)部門一是要繼續(xù)采取有力措施，促進民生用地供應計劃切實“落地”，保障民生用地供應。二是要在保持政策持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，提高針對性和靈活性，避免政策起伏過大，確保調(diào)控效果實現(xiàn)。

　　其三，加大市場監(jiān)測監(jiān)管力度，確保已供土地依規(guī)依約開發(fā)利用。一方面要進一步擴大土地供應和開發(fā)利用信息的公開范圍，貫徹落實建設項目開竣工申報制度，將已供土地的開發(fā)建設情況向社會公開，接受社會監(jiān)督。另一方面要嚴格合同管理，及時監(jiān)測并處理各種違法違規(guī)行為。對違規(guī)變更保障性住房、中小戶型中低價位商品房項目用途和開發(fā)建設條件的，要加大查處力度。對違反供地政策、超規(guī)模供應商品住宅用地問題要及時披露和糾正。對閑置土地，要在進一步摸清各地情況的基礎(chǔ)上，通過部、省掛牌督辦的方式逐步清理、處置，增加土地有效供應，確保土地宏觀調(diào)控政策落到實處。

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