越來(lái)越多的聲音指向“此輪調(diào)控決戰(zhàn)將在10月前后來(lái)臨”，但不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如果靜待10月，本身就很危險(xiǎn)。

　　本報(bào)記者近期從諸多開(kāi)發(fā)商處了解到，不少企業(yè)對(duì)中短期的市場(chǎng)普遍存在憂慮，尤其是一些有全年業(yè)績(jī)壓力的大型房企，無(wú)法等到10月進(jìn)行一次性賭博，更大范圍的降價(jià)促銷(xiāo)，一觸即發(fā)。

　　上海作為國(guó)內(nèi)樓市的風(fēng)向標(biāo)，自4月本輪調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)，持續(xù)萎縮的成交量，近期出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海商品住宅成交11.64萬(wàn)平方米，環(huán)比回升48%。

　　“主動(dòng)尋求量?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)，逐步消化項(xiàng)目，比堅(jiān)守價(jià)格對(duì)后市進(jìn)行賭博更為理智�？梢钥吹�，近期采取降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)，大多取得了相對(duì)理想的成交量。”凱迪集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁張義鴻告訴記者。

　　豪宅引領(lǐng)成交量回升？

　　“本輪調(diào)控以來(lái)，在有限的成交量中，個(gè)體樓盤(pán)的降價(jià)優(yōu)惠幅度與成交量基本上成正比。能夠進(jìn)入成交榜前列的項(xiàng)目，大多率先調(diào)整價(jià)格或有促銷(xiāo)措施�！睆埩x鴻坦言。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，繼本輪調(diào)控初期大部分開(kāi)發(fā)商采取堅(jiān)守價(jià)格的觀望態(tài)度后，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)促銷(xiāo)的陣營(yíng)。作為重要指標(biāo)，成交量也隨著此類(lèi)開(kāi)發(fā)商的持續(xù)出現(xiàn)，逐步從冰點(diǎn)回暖。

　　據(jù)中房信CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海商品住宅成交11.64萬(wàn)平方米，環(huán)比回升48%。而成交均價(jià)則下滑7.77%，上周為17502元/平方米，低于近20周平均水平兩成。

　　“成交量的回升主要依賴于供應(yīng)量的增加，上海近兩周共有12個(gè)樓盤(pán)推出2319套新房源，供應(yīng)量共計(jì)25.75萬(wàn)平方米，這些逆市推盤(pán)的項(xiàng)目多采用低開(kāi)策略，以達(dá)到快速銷(xiāo)售回籠資金的效果�！敝蟹啃欧治鰩熝�建雄指出。

　　但值得警惕的是，豪宅成交再次出現(xiàn)引領(lǐng)市場(chǎng)的跡象。數(shù)據(jù)顯示，4月17日至7月18日，上海全市共成交366套均價(jià)5萬(wàn)以上高檔房，其中僅浦東地區(qū)就占到了52%，達(dá)到189套，其中123套集中在四季雅苑等豪宅所在的花木板塊。

　　薛建雄指出，對(duì)新政實(shí)施3個(gè)月來(lái)的觀察后，一些高端買(mǎi)家認(rèn)為供應(yīng)量受到調(diào)控影響大幅降低，而隨著經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和人民幣升值重啟，購(gòu)買(mǎi)力正在加速積累。

　　在調(diào)控行情下，豪宅依然扮演著市場(chǎng)引領(lǐng)者的角色，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　截然不同的10月預(yù)期

　　記者注意到，隨著調(diào)控政策格局逐漸明朗，業(yè)內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)的走勢(shì)判斷，“決戰(zhàn)10月”已成為一個(gè)具有代表性的預(yù)判。

　　中原地產(chǎn)研究董事程澐指出，隨著10月前后供應(yīng)高峰的到來(lái)，出現(xiàn)明顯降價(jià)的概率較高。這是目前的一個(gè)主流觀點(diǎn)。

　　但也有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)“決戰(zhàn)10月”作出另外的理解：10月前后，如果價(jià)格能夠堅(jiān)持，市場(chǎng)需求將會(huì)重新爆發(fā)，市場(chǎng)將再次進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的通道。

　　兩種截然不同判斷的博弈，直接體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商采取的不同策略上。

　　盡管短期之內(nèi)銷(xiāo)售回款因調(diào)控而大幅萎縮，但絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未實(shí)質(zhì)降價(jià)。即使是萬(wàn)科、金地、中海、華潤(rùn)等土地蓄備充足的地產(chǎn)大佬，只需“停工緩建”，減少新增項(xiàng)目和放緩在建工程的投入，同時(shí)增加一些融資渠道也緩解資金壓力問(wèn)題。

　　“就算保利、綠地這種在過(guò)去兩年里拿地過(guò)多、投入過(guò)大的開(kāi)發(fā)商會(huì)有資金壓力，但通過(guò)一輪降價(jià)銷(xiāo)售和投資減少的調(diào)整之后，短期之內(nèi)也不會(huì)有資金壓力。”一位代理公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　記者從二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，經(jīng)過(guò)第一波降價(jià)潮后，與之前高達(dá)10%的議價(jià)空間相比，上海不少板塊業(yè)主的議價(jià)空間已普遍縮小，維持在2%—5%。客戶中剛性需求逐漸釋放，推動(dòng)了成交量的上揚(yáng)，尤其是一部分低于市場(chǎng)成交均價(jià)的房源顯得十分搶手。

　　從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)看，資金壓力不大和看好人民幣升值是開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)，靜等“金九銀十”的主要原因。而很多銀行也并沒(méi)有真正執(zhí)行二套房利息提高到1.1倍和三套房停貸的業(yè)務(wù)，只要積聚足夠的購(gòu)買(mǎi)力，樓市存在再次爆發(fā)的可能。

　　種種跡象表明，不管是開(kāi)發(fā)商還是二手房賣(mài)家，在進(jìn)行一定讓價(jià)的同時(shí)，依然隨時(shí)準(zhǔn)備止跌甚至上調(diào)價(jià)格。

　　不過(guò)，薛建雄同時(shí)警告，開(kāi)發(fā)商既然沒(méi)有資金的壓力，短期之內(nèi)就不會(huì)降價(jià)，7、8月份樓市將呈膠著狀態(tài)。如果在人民幣升值推動(dòng)下，重復(fù)2008年初大量產(chǎn)業(yè)資金轉(zhuǎn)投樓市現(xiàn)象，“金九銀十”樓市就有重新過(guò)熱的可能，那么新的調(diào)控措施也有可能再次推出。

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