由于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高昂，總價(jià)較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據(jù)中介展示給中國證券報(bào)記者的成交記錄，大部分學(xué)區(qū)房為50至70平方米、總價(jià)為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，大多數(shù)購買學(xué)區(qū)房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強(qiáng)滿足居住，相對(duì)低的總價(jià)也利于日后出手。實(shí)際上，大多數(shù)家長(zhǎng)購買學(xué)區(qū)房除了滿足教育需求外，學(xué)區(qū)房還具備投資屬性。這也是學(xué)區(qū)房長(zhǎng)盛不衰的一個(gè)原因。近十年來，北京房?jī)r(jià)一直處于上升通道，學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于普通住宅。盡管不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。

　　由于學(xué)區(qū)房單價(jià)高，半地下室也受到了一些預(yù)算不夠的購房者關(guān)注。例如，實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報(bào)價(jià)為11萬元/平方米，比普通房型低2萬元/平方米左右。

　　中國證券報(bào)記者隨經(jīng)紀(jì)人參觀了一套58平方米的學(xué)區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒有客廳。但報(bào)價(jià)達(dá)到了670萬元?！百徺I附近房子都是為了孩子上學(xué)?！币晃唤?jīng)紀(jì)人說，“這些二手房大多房齡較長(zhǎng)，價(jià)格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會(huì)在這里選擇的?！痹诤⒆有W(xué)畢業(yè)后，許多購房者會(huì)選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

　　在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產(chǎn)。今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)登記過程中或?qū)⒈粯?biāo)注記載。這意味著對(duì)于“過道房”的管理日趨嚴(yán)格，無法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學(xué)的功能。

　　與教育資源息息相關(guān)

　　面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，多位業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)高的根本是由于地價(jià)高，降低地價(jià)才可控制住房?jī)r(jià)。然而對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，影響其價(jià)格的不僅僅是地價(jià)，更與周邊的教育資源息息相關(guān)。

　　2015年，北京市開始實(shí)施義務(wù)教育階段學(xué)生就近入學(xué)的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學(xué)生負(fù)擔(dān)，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源。不過，這逐漸演變成一場(chǎng)“購房大戰(zhàn)”，主要還是因?yàn)榻逃Y源分布極度不均衡。

　　根據(jù)北京市教委的統(tǒng)計(jì)，2010年以來，北京市適齡兒童人數(shù)每年平均遞增2萬人，年均增長(zhǎng)20%。隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學(xué)在校生的規(guī)模將大幅增加。而優(yōu)質(zhì)教育資源愈發(fā)捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學(xué)研究院的吳正憲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小學(xué)師資力量奇缺，一些學(xué)校在編專職老師需求缺口高達(dá)47%。

　　多家房產(chǎn)中介對(duì)中國證券報(bào)記者表示，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源過于集中，大多數(shù)位于海淀區(qū)與西城區(qū)。海淀區(qū)各學(xué)校之間差距較大。西城區(qū)由于重點(diǎn)中學(xué)比例遠(yuǎn)高于其他區(qū)縣，一直以來都是北京教育的高地。因此，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房更加受到熱捧。近年來，西城區(qū)尤其是老西城的學(xué)區(qū)房尤其搶手。

　　作為購房者，政策層面的變化并不在掌控之中，但學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)卻不得不考慮。學(xué)區(qū)資源是學(xué)區(qū)房的核心價(jià)值，在一些出房量較大的熱門學(xué)區(qū)，若學(xué)校未來沒有擴(kuò)招計(jì)劃，很有可能在入學(xué)時(shí)面臨踏空或?qū)W區(qū)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。一位學(xué)區(qū)房達(dá)人對(duì)中國證券報(bào)記者表示，購房者應(yīng)客觀評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象?！氨热?，在一些出房量大的熱門學(xué)區(qū)，如果孩子落戶年限較短，建議還是盡量避開熱點(diǎn)，選擇一些擁擠程度不是那么高的學(xué)區(qū)落戶?！?/p>

　　目前，劃片入學(xué)的政策剛剛進(jìn)行了兩年，未來對(duì)學(xué)區(qū)房的剛性需求將更大，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房源缺口會(huì)更大。