待售面積下降創(chuàng)41個(gè)月以來新低 加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控

• 2017年8月16日 FanTianQing來源：今日頭條 342 15
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國家統(tǒng)計(jì)局8月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末減少1081萬平方米；其中，住宅待售面積減少988萬平方米，降至34181萬平方米。這是2014年2月（共41個(gè)月）以來的新低。

　　國家統(tǒng)計(jì)局8月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末減少1081萬平方米；其中，住宅待售面積減少988萬平方米，降至34181萬平方米。這是2014年2月（共41個(gè)月）以來的新低。

　　在2016年之前，住宅待售面積的基本走勢(shì)是一直增長。在2016年2月末達(dá)到了4.7億平方米的高點(diǎn)。2015年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將化解房地產(chǎn)庫存（去庫存）列為2016年的五大任務(wù)之一。各地隨即出臺(tái)了各種去庫存的措施，于是，在2016年3月之后，住宅待售面積基本上是逐月下降（只有2017年2月例外）?，F(xiàn)在，住宅待售面積已經(jīng)降至一個(gè)比較低的水平，去庫存工作獲得了明顯的成果。

　　待售面積降至低水平會(huì)如何影響房價(jià)的走勢(shì)呢？對(duì)于這個(gè)問題，存在兩種不同的分析。一種分析是，待售面積減少意味著潛在供給減少，可能導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。2016年以來，房地產(chǎn)銷售情況火爆，今年稍遜于去年，但仍然是兩位數(shù)的增長，需求非常旺盛。而供給方面，2016年住宅竣工面積的增長率只有4.6%，今年前7個(gè)月只有2.4%。住宅新開工面積的增長率還是雙位數(shù)，但已呈現(xiàn)逐漸走低的趨勢(shì)，1-7月為11.9%。正是由于竣工面積和新開工面積的增長慢于銷售，才導(dǎo)致待售面積持續(xù)減少，而這也反映了供不應(yīng)求的狀況。

　　也因如此，在去庫存的過程中，多數(shù)城市的房價(jià)都出現(xiàn)了上漲。一二線的熱點(diǎn)城市出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，也未能完全抑制房價(jià)上漲的趨勢(shì)，有時(shí)跌一回，有時(shí)又漲回去；而作為去庫存重點(diǎn)的三四線城市，房價(jià)的漲勢(shì)更為明顯。待售面積降至低點(diǎn)，會(huì)使一部分人更加堅(jiān)定地看漲，而這又可能通過投資和投機(jī)加劇供不應(yīng)求的狀況，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　另一種分析是，去庫存取得明顯成果后，力度會(huì)大大減弱，鼓勵(lì)購房的措施會(huì)逐漸減少，這將使房價(jià)上漲失去支撐。為了推動(dòng)去庫存，一些地方通過財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)購房。在貨幣政策的層面，則有房貸的快速增長。根據(jù)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，今年上半年，住戶貸款同比增長23.9%，而非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款僅增長8.5%。7月中長期住戶貸款（主要是房貸）增加4544億元，雖然同比略有下降，但仍然是高水平。由此可見，在去庫存的基調(diào)下，銀行體系對(duì)房貸的支持力度相當(dāng)大。央行對(duì)此雖然持續(xù)關(guān)注，但沒有采取約束的措施。房貸快速增長在支持去庫存的同時(shí)，也導(dǎo)致了居民快速加杠桿、房價(jià)上漲勢(shì)頭不減、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加等問題。一旦去庫存在取得成果之后政策力度減弱，這些問題將得到更多的重視，房貸將受到更多約束；同時(shí)，地方政府層面的優(yōu)惠政策也會(huì)大大減少，這都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的需求，對(duì)房價(jià)形成抑制作用。

　　應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，去庫存并不是房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的唯一任務(wù)。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不但要求深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，而且要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的階段性重點(diǎn)，而不是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革本身。

　　習(xí)近平總書記1月22日在十八屆中央政治局第三十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)指出，“必須把改善供給側(cè)結(jié)構(gòu)作為主攻方向，從生產(chǎn)端入手，提高供給體系質(zhì)量和效率，擴(kuò)大有效和中高端供給，增強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)朝著更高質(zhì)量、更有效率、更加公平、更可持續(xù)的方向發(fā)展”。為此，“要處理好減法和加法的關(guān)系”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不但要通過去庫存做減法，還要做加法，并提高供給體系質(zhì)量和效率。具體而言，就是要立足“住”的定位，切實(shí)提高人民群眾的居住質(zhì)量，并降低他們的居住成本。一方面，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房價(jià)上漲的勢(shì)頭，防范房地產(chǎn)泡沫，降低居住成本。中央工作會(huì)議要求，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。另一方面，通過建立長效機(jī)制做加法。長效機(jī)制里應(yīng)該包含維持住宅供給穩(wěn)定增長的內(nèi)容，近年供給大大慢于銷售的狀況應(yīng)該得到改變。在去庫存取得明顯成果后，這些工作應(yīng)該提到更重要的地位。

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