房地產(chǎn)集中度提升 碧桂園拉大領先優(yōu)勢 下半年銷售增速或放緩

• 2018年7月11日 GuoMeng來源：證券日報 1259 82
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

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今年上半年，銷售業(yè)績最為搶眼的無疑仍是碧桂園，是唯一一家半年銷售超過4000億元的房企。

房地產(chǎn)集中度提升

進入7月份，房企們也陸續(xù)公布了上半年的銷售業(yè)績。其中龍頭開發(fā)商延續(xù)了近些年的強勢表現(xiàn)，銷售額增幅明顯高于行業(yè)平均水平，而這意味著行業(yè)集中度還在加速提升。

碧桂園拉大領先優(yōu)勢

今年上半年，銷售業(yè)績最為搶眼的無疑仍是碧桂園，是唯一一家半年銷售超過4000億元的房企。

7月4日，碧桂園發(fā)布了6月份營運數(shù)據(jù)，當月實現(xiàn)合約銷售額778.1億元，環(huán)比微增，但再創(chuàng)單月銷售紀錄。

前6個月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，同比增長42.7%;合同銷售建筑面積約4389萬平方米。其中歸屬于本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣3108.2億元;歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約3389萬平方米。

房地產(chǎn)集中度提升 ?碧桂園拉大領先優(yōu)勢 ?下半年銷售增速或放緩

相比碧桂園，另外兩大龍頭萬科和恒大則稍顯落后。

萬科方面表示，公司6月份實現(xiàn)合同銷售面積449.9萬平方米，同比增加29.13%，合同銷售金額656.3億元，同比增加33.58%;前6個月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積2035.4萬平方米，同比增加8.93%，合同銷售金額3046.6億元，同比增加9.91%。

同時，根據(jù)恒大的公告顯示，集團于6月份的合約銷售金額約為500.8億元，同比減少18.06%;合約銷售面積約為474.2萬平方米，合約銷售均價為10562元/平方米。1月份至6月份，恒大累計合約銷售金額約達3041.8億元，同比增長24.62%;累計合約銷售面積及銷售均價分別約為2905.9萬平方米及10468元/平方米。

對此，中金的報告指出，今年上半年銷售單價較高的房企，增速均較弱，如傳統(tǒng)的龍頭萬科;但是銷售單價較低的房企則異軍突起，以碧桂園為例，采取“全覆蓋”戰(zhàn)略，即在三、四、五線城市所有的縣城、甚至發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)均有布局，因此碧桂園受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，領先于萬科、保利等傳統(tǒng)房企。

下半年銷售增速或放緩

不過，隨著近期棚改貨幣化安置出現(xiàn)了一些變化以及對房企融資約束的趨嚴，業(yè)內(nèi)人士普遍預計，下半年房地產(chǎn)銷量和投資增速可能逐步下滑。

有機構(gòu)也表示，過去一年多，一、二線和三、四線城市房地產(chǎn)銷售分化明顯，一、二線城市調(diào)控升級對成交規(guī)模抑制明顯，三、四線城市供應、成交熱度較高，房價依然面臨上漲壓力，主要是源于棚改的拉動。以三、四線布局為主的開發(fā)商過去一枝獨秀，如果貨幣化棚改熄火，三、四線房價和銷量可能下滑，布局三、四線的開發(fā)商拿地熱情和投資可能會逐步下行。

至于棚改政策變動對房企帶來的影響，廣發(fā)證券的分析師樂加棟指出，“從樣本房企的貨值儲備分布來看，多數(shù)龍頭房企貨值儲備集中在一、二線城市。當貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，我們預計棚改影響一、二線商品房銷售面積6%、影響三、四線15%，我們測算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對于龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右”。

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