越秀地產(chǎn)發(fā)布2018年中報 核心凈利潤11.2億元同比上升7.8%

• 2018年8月15日 ZhouXun來源：第一財經(jīng)日報 1489 99
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

報告期內(nèi)，越秀核心凈利潤11.2億元，同比上升7.8%。而毛利率約為25.8%，同比上升0.9%。

2018年過去一半，廣州老牌房企越秀地產(chǎn)的合同銷售目標剛好也完成一半，280億元，同比上升39.5%。

淡市之下，取得四成的增幅實屬不易，不刻意去和龍頭房企對比，但同等規(guī)模并且同樣主力發(fā)展粵港澳大灣區(qū)市場的龍光上半年的銷售增幅超過了八成。

國企的身份給越秀地產(chǎn)帶來了極大融資和通過非市場化手段拿地的便利，越秀本有一手好牌，但近年公司在布局擴張、拿地和規(guī)模上的小步慢走，給外界留下保守的標簽。

越秀地產(chǎn)下半年或有更好的銷售表現(xiàn)，管理層稱對完成全年550億元的銷售目標有信心，上半年公司只有8個項目在售，但下半年有14個。

下半年的營收和利潤數(shù)據(jù)也更被期待。越秀地產(chǎn)2018年中期業(yè)績表現(xiàn)中規(guī)中矩，收入下滑15%至101.6億元，核心凈利潤11.2億元，同比上升7.8%。

財報中最亮眼的數(shù)據(jù)來自投資物業(yè)重估公平值凈增值和其他收益凈額兩項，前者同比增長402.2%，后者是850.5%。5月，越秀地產(chǎn)發(fā)揮高超財技，趕在中報前，通過收購一家公司股權(quán)來增厚持有廣州星匯云城的權(quán)益以達到入表的條件，使公司營收多了7億元的進賬，這兩項指標也錄得巨大增幅。

管理層希望通過軌道加物業(yè)的模式發(fā)展和對新的多元化業(yè)務(wù)投放為公司爭得更多發(fā)展空間，不過在全行業(yè)多元化、盈利模式未明的情況下，越秀地產(chǎn)能不能給出驚喜仍待觀察。

運用財技增厚收益

8月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2018年中報。董事長張招興在業(yè)績發(fā)布會上表示：“從我們董事會的角度，我們非?？隙??！彼言叫愕禺a(chǎn)上半年的經(jīng)營業(yè)績總結(jié)為穩(wěn)步增長。

中報數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，合同銷售金額約為280億元，同比上升39.5%。其中大灣區(qū)、長三角和中部地區(qū)總計實現(xiàn)合同銷售約253.8億元，占總銷售的90.7%。

越秀地產(chǎn)今年的合同銷售目標是550億元，上半年完成了50.9%，剛好過半，公司并無調(diào)高或調(diào)低銷售目標的打算。

按照越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理林昭遠此前說法，公司計劃每年增長目標在35%以上，力爭2020年突破1000億銷售規(guī)模。

過去五年的銷售數(shù)據(jù)顯示，2013~2017年，越秀地產(chǎn)銷售額分別為146億元、220億元、248.5億元、302.5億元、408.7億元，去年全年的增幅也就是35%，雖然與自身對比，增幅不俗，但近兩年，借助資金寬松、去庫存等政策，在規(guī)模上狂飆突進的民營房企更多。

下降的營收數(shù)據(jù)成為越秀中報的關(guān)注焦點。上半年，越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入為101.6億元，較2017年同期下降14.9%，這還是在越秀地產(chǎn)通過財務(wù)技巧，把此前出表但本期能確認收入的項目重新并表的基礎(chǔ)上錄得的。

5月末，越秀地產(chǎn)收購云秀公司100%股權(quán)，而云秀公司持有廣州星匯云城2%的股權(quán)，也就是說越秀間接收購廣州星匯云城2%股權(quán)。通過此舉，越秀地產(chǎn)在星匯云城的實際權(quán)益由49%增加至近51%，達到財務(wù)入表要求。

林昭遠告訴第一財經(jīng)，之所以選擇在5月末進行股權(quán)收購，是此前與交易方約定的時間，而這個項目的入表，直接為營收帶來7億元。

在項目還在建設(shè)投入階段，通過股權(quán)的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)項目出表，不至于拖累財報，至項目接近交樓能確認收入時，重新收購權(quán)益使項目入表，增厚收益，這種操作能起到修飾財報的作用。越秀這種手法也體現(xiàn)在其他項目上，公司掛牌了海南白馬建設(shè)開發(fā)有限公司15%股權(quán)，來減少海南一個項目權(quán)益達到出表。

放緩拿地

報告期內(nèi)，越秀核心凈利潤11.2億元，同比上升7.8%。而毛利率約為25.8%，同比上升0.9%。

毛利率未達30%，不算出彩。近年重倉大灣區(qū)的房企，多數(shù)能收獲不錯的回報，毛利率超過30%并不罕見，更有甚者能達到40%以上。越秀地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，主要分布在大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海和中部地區(qū)。今年入賬的銷售額中，有32%來自大灣區(qū)。不過，上半年的合同銷售中，有65%來自大灣區(qū)。

根據(jù)中報數(shù)據(jù)，截至6月30日，越秀地產(chǎn)有561億已售未入賬銷售，較年初上升41.3%，平均售價為19700元/平方米，均價雖低于今年上半年的合同銷售額20300元/平方米，但高于入賬銷售額均價17300元/平方米。

這些未入賬銷售額將構(gòu)成下半年收入和利潤的主要來源，相比上半年，越秀地產(chǎn)下半年的毛利率有繼續(xù)上升的可能。

限價之下，房企的利潤空間受到限制。張招興在針對投資者的業(yè)績會上透露，因為限價的問題，部分達到入市條件的項目往后推遲，“有些地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)緊張，有多少賣多少，但越秀不想隨便便宜賣掉，要看時機?！?/p>

另外值得注意的是，在銀行按揭貸款放款速度放緩、網(wǎng)簽限制的影響下，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金回款率走低，在資金使用效率上仍存提升空間。

林昭遠透露，上半年的銷售回款率只有64%，比年初制定的80%目標低，不過林昭遠解釋，是因為6月的90.92億元銷售金額還未到回款期，如果剔除6月份銷售金額的回款情況，公司整體回款率上升到74%。

受調(diào)控政策影響以及回款速度下降等因素影響，越秀地產(chǎn)放緩了拿地步伐。

2017年上半年，越秀地產(chǎn)新增12宗地，新增土地儲備達308萬平方米，而今年上半年，越秀地產(chǎn)在江門、武漢、蘇州等城市新增9宗地，新增土地儲備為249萬平方米，張招興指出其中8宗幾乎沒有溢價。越秀地產(chǎn)欲穩(wěn)健過冬，對拿地提出了更高的投資要求，尤其是溢價率方面。

資金方面，上半年越秀地產(chǎn)發(fā)行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債，票息率分別為4.875%和5.375%，至期末賬上現(xiàn)金還趴著258.3億元，較年初上升24.2%。凈借貸比率為64.3%，較年初下降8.5%。

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