港股成物業(yè)公司競相追逐的資本平臺(tái)

• 2018年8月19日 ZhangHongYuan來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 411 20
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  2018-2024年中國留學(xué)金融行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，留學(xué)金融市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，留學(xué)金融企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，留學(xué)金融行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些留學(xué)...

借助互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)，國內(nèi)的物業(yè)公司自2015年以來迎來了一波資本風(fēng)口，紛紛掛牌新三板或者赴港上市，其中由于審核時(shí)間短、無盈利指標(biāo)要求、資產(chǎn)要求低等特點(diǎn)，門檻最低的新三板是物業(yè)公司最為集中的資本平臺(tái)。

協(xié)信旗下的物管平臺(tái)天驕股份，今年2月終止在新三板掛牌，這家公司曾經(jīng)的計(jì)劃是注入A股上市公司獅頭股份，借此完成物業(yè)資產(chǎn)A股資產(chǎn)證券化，但此后獅頭股份終止了此次資產(chǎn)重組。協(xié)信方面對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，天驕股份后續(xù)肯定會(huì)尋求證券化，但具體時(shí)間和方式以公告為準(zhǔn)。

蜂擁港股

對于從新三板摘牌并且計(jì)劃登陸資本市場的物業(yè)公司來說，去A股或者港股是擺在面前的兩條選擇。

但A股的門檻高，已經(jīng)有數(shù)家物業(yè)公司尋求A股上市失敗，例如今年在香港上市的碧桂園服務(wù)就是“棄A赴港”，目前A股物業(yè)的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物業(yè)。林峰透露，永升生活當(dāng)初進(jìn)入新三板就是希望通過綠色通道轉(zhuǎn)入主板上市，但此后發(fā)現(xiàn)這條道路行不通，“A股其實(shí)也不太歡迎物業(yè)公司?！?/p>

在這種情況下，永升生活選擇赴港上市?！拔覀?nèi)ジ酃删褪窍Ｍ苡姓５娜谫Y渠道，然后做大規(guī)模。選擇哪個(gè)平臺(tái)上市，是看哪個(gè)資本市場能夠更長遠(yuǎn)地支持企業(yè)發(fā)展，雖然A股估值高，但是我們覺得上市不是套現(xiàn)，未來港股平臺(tái)在公司發(fā)展過程中，對于企業(yè)債融資、企業(yè)發(fā)展都會(huì)有很大的推動(dòng)作用?！绷址逭f。

今年以來，赴港上市的物業(yè)公司估值屢創(chuàng)新高，例如碧桂園服務(wù)、雅生活等，此外，已上市的物業(yè)公司市盈率也在持續(xù)走高，這無疑也是促使物業(yè)公司將目光投向香港的一個(gè)關(guān)鍵原因。

劉培慶對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，物業(yè)公司估值走高的趨勢從今年春節(jié)以后表現(xiàn)尤為明顯，他認(rèn)為這由幾個(gè)因素造成，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，資本沒有找到更好的投資渠道，而物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)價(jià)值洼地，被資本持續(xù)挖掘。因?yàn)樗泻芊€(wěn)定的現(xiàn)金流，有很好的增長性，能給股東帶來很好的回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常低。”

申萬宏源研報(bào)顯示，港股物業(yè)管理板塊年初至五月底平均上漲近四成，同期恒生國企指數(shù)僅上漲2%?？紤]到在行業(yè)集中度持續(xù)提升的過程中，合約管理面積穩(wěn)步增長，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化下毛利率逐步改善，該行在中長期看好物業(yè)管理行業(yè)，并維持“超配”評級(jí)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者梳理了在香港上市的8家物業(yè)公司，其中靜態(tài)市盈率目前最高的是碧桂園服務(wù)(64倍)，此外，彩生活24.7倍、綠城服務(wù)41.8倍、中海物業(yè)26倍、雅生活51倍、中奧到家8.5倍、浦江中國18倍、祈福生活服務(wù)9.7倍。

碧桂園服務(wù)和雅生活均是2018年新近上市的物業(yè)公司，這兩家的市盈率也是目前物業(yè)公司中最高的，高達(dá)五六十倍。綠城服務(wù)則是港股物業(yè)公司市盈率持續(xù)走高的代表，其兩年前上市時(shí)的市盈率為26倍，兩年后已經(jīng)上漲至40多倍。

但并非所有的上市物業(yè)公司都受到資本追捧。中奧到家目前是已上市物業(yè)公司中市盈率最低的，花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍也數(shù)次表示彩生活的估值被低估。劉培慶認(rèn)為，估值更高的企業(yè)，往往具備三個(gè)特點(diǎn)：業(yè)績成長性強(qiáng);依托于大型房企，地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)輸血并保證了源源不斷的規(guī)模擴(kuò)張;對外展開大型收并購動(dòng)作。

“原來肯定大家都想去A股，但是今年情況不一樣了，現(xiàn)在看到有些港股物業(yè)公司60倍的市盈率，這對物業(yè)公司來說是個(gè)特別好的機(jī)會(huì)。而且A股往往排隊(duì)需要等好幾年，一些已在新三板掛牌過的企業(yè)，規(guī)范性較好，去港股一般8個(gè)月后即可敲鐘?！眲⑴鄳c表示。

劉培慶所在的第一物業(yè)，今年年中內(nèi)部也開始探討赴港上市的話題，“是當(dāng)作一個(gè)課題在探討，但是我們也還不確定資本青睞的窗口期能有多長，后續(xù)上市能不能給到現(xiàn)在這么高的估值?！钡M(jìn)一步表示，即便選擇赴港上市，第一物業(yè)也不會(huì)考慮從新三板摘牌，而是會(huì)尋求“新三板+H股”的雙架構(gòu)模式。

除了永升生活，仍然有不少物業(yè)公司在排隊(duì)等待赴港上市。6月份，佳兆業(yè)宣布分拆佳兆業(yè)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市，聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行分拆;新城控股董事長王振華控制的物業(yè)公司新城悅控股有限公司(以下簡稱“新城悅”)今年也宣布赴港上市，新城悅方面對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，之所以選擇香港的原因之一，在于香港資本市場從2017年開始持續(xù)向好，香港聯(lián)交所成為全球IPO最為活躍的交易所之一，另一方面香港聯(lián)交所是全球唯一一個(gè)已經(jīng)有多家物業(yè)管理公司上市的交易所，已經(jīng)形成了物業(yè)管理行業(yè)板塊，形成了相對穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)的投資人群體，能夠促進(jìn)公司價(jià)值的合理估值。

但林峰認(rèn)為，過高估值不是常態(tài)，物業(yè)公司的合理水平是預(yù)計(jì)維持在二十幾倍的市盈率，“因?yàn)橐欢ㄊ怯袀€(gè)高速增長才會(huì)給很高的倍數(shù)，穩(wěn)定的行業(yè)二十幾倍的市盈率是個(gè)很正常的水平，五十幾倍我們也不期望，因?yàn)樗静痪?，有些物業(yè)公司剛開始市盈率很高，現(xiàn)在也在回歸，增長高峰期過了市盈率就回歸了?！?/p>

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