房租上漲存法律風(fēng)險(xiǎn) 反壟斷執(zhí)法是選項(xiàng)但存諸多難度

• 2018年8月20日 ZhouXun來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 903 56
• 繁體

• 

  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

價(jià)格的上漲給租賃平臺(tái)帶來(lái)了利潤(rùn)上漲，但也伴隨著諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。諸如行政調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格快速下降后，租賃平臺(tái)將面臨多重違約等。

北京等地房租價(jià)格快速上漲，成為近期的一個(gè)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題。8月17日，北京市住建委約談主要房屋租賃企業(yè)，這是主管部門(mén)近期第二次就房租問(wèn)題約談從業(yè)企業(yè)。

有法律界人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，房屋租賃價(jià)格的快速上漲，與相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為有關(guān)系，包括市場(chǎng)上出現(xiàn)較多的租賃平臺(tái)大舉融資，集中收購(gòu)房源的經(jīng)營(yíng)行為。價(jià)格的上漲給租賃平臺(tái)帶來(lái)了利潤(rùn)上漲，但也伴隨著諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。諸如行政調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格快速下降后，租賃平臺(tái)將面臨多重違約等。

房租價(jià)格上漲伴隨諸多法律風(fēng)險(xiǎn)

從本月初起，北京房租價(jià)格快速上漲的話題不斷見(jiàn)諸報(bào)端，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)研究平臺(tái)貝殼研究所近期的一系列研究數(shù)據(jù)被大量引用。根據(jù)這一機(jī)構(gòu)整理的數(shù)據(jù)，以今年8月6日至12日的整租租金為樣本，北京房屋的整租平均租金同比增長(zhǎng)了15.5%。此外，2018年至今，北京房屋租金絕對(duì)值達(dá)每月每平方米76.1元。

有媒體報(bào)道指出，目前出現(xiàn)的房租價(jià)格上漲，與很多中介公司，特別是大品牌公司近兩年來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)。由于房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，通過(guò)房屋銷(xiāo)售獲得的利潤(rùn)降低。政策層面也提出了租售并舉的方向，很多房屋中介轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)，特別是建立長(zhǎng)租模式。這些中介平臺(tái)通過(guò)貸款等融資方式，大舉擴(kuò)展房源、搶占房源，甚至不計(jì)成本，高價(jià)收購(gòu)房源，表現(xiàn)為一種激進(jìn)式的房源獲取方式。

通過(guò)快速搶占房源，這些中介平臺(tái)會(huì)搶占一定的市場(chǎng)份額，有的甚至達(dá)到壟斷地位。目前一些大的平臺(tái)掌握著幾十萬(wàn)套房源的狀況并非沒(méi)有，這形成了一定的區(qū)域性壟斷，可以獲得房屋的定價(jià)權(quán)。房租價(jià)格上漲也就成為了必然。

中介平臺(tái)通過(guò)這種方式固然可以獲利，甚至短時(shí)間就獲得較高利潤(rùn)，但法律風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。北京市律協(xié)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員、北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松告訴第一財(cái)經(jīng)記者，近期雖然還沒(méi)有出現(xiàn)房租上漲導(dǎo)致的訴訟案件突增的情況，但當(dāng)前的房租價(jià)格上漲，與之相伴的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該讓中介平臺(tái)等租賃參與方注意。首先，房租價(jià)格暴漲背后，中介平臺(tái)激進(jìn)式擴(kuò)張，很可能帶來(lái)前期盡職調(diào)查不充分，導(dǎo)致一些有產(chǎn)權(quán)瑕疵的房屋也進(jìn)入租賃市場(chǎng)。一旦這些瑕疵爆發(fā)，比如產(chǎn)權(quán)變更、租期改變等等，勢(shì)必引發(fā)中介平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)方、租賃方的法律糾紛，進(jìn)而引發(fā)訴訟。

同時(shí)，從行政調(diào)控層面來(lái)看，主管部門(mén)很可能會(huì)采取行政調(diào)控措施來(lái)調(diào)節(jié)房租價(jià)格，如出臺(tái)宏觀新政調(diào)控價(jià)格、在融資等方面出臺(tái)微觀新政進(jìn)行調(diào)控。通過(guò)這些調(diào)控措施，短期就將房租價(jià)格壓下來(lái)，回歸到合理的價(jià)格水平。而租賃平臺(tái)盲目進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，在價(jià)格突降后，就有可能出現(xiàn)平臺(tái)撕毀合約等違約情況，勢(shì)必導(dǎo)致法律訴訟激增。平臺(tái)投入大量資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，在價(jià)格突降后，就要面臨利潤(rùn)降低甚至賠本。這將導(dǎo)致無(wú)法按期足額向融資方償還資金，特別是用了高成本融資的租賃機(jī)構(gòu)，很可能拿不出足額資金來(lái)平衡成本，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

以上這些問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致被融資方訴諸法律。李松認(rèn)為，與房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)不同，租賃市場(chǎng)的監(jiān)控、調(diào)節(jié)難度大，針對(duì)目前的情況，各個(gè)主管部門(mén)應(yīng)該強(qiáng)介入，包括采取反壟斷執(zhí)法等措施。反壟斷法第17條規(guī)定，禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者從事濫用市場(chǎng)支配地位的行為，其中第一條即為以不公平的高價(jià)銷(xiāo)售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品。

反壟斷執(zhí)法是選項(xiàng)但存諸多難度

北京市多個(gè)主管部門(mén)的介入，對(duì)于房租價(jià)格的平抑起到推動(dòng)作用。據(jù)媒體的報(bào)道，某些大型租賃平臺(tái)在某一區(qū)域內(nèi)掌握有幾十萬(wàn)套房源，形成了客觀上的壟斷局面，這讓很多同區(qū)域內(nèi)的小公司、小平臺(tái)完全不具備與其競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。這些大平臺(tái)掌握了定價(jià)權(quán)，成為促使房租上漲的原因之一。越來(lái)越多的聲音在指向房屋租賃市場(chǎng)的壟斷問(wèn)題。

在新一輪政府機(jī)構(gòu)改革中，按照中央的部署，原分屬于國(guó)家工商總局、國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部的反壟斷執(zhí)法統(tǒng)一由新成立的國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局行使。國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局成立后，也先后就一些地方政府機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的濫用行政權(quán)力排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的行為進(jìn)行了查處。反壟斷執(zhí)法獲得了公眾的更多期待。對(duì)于這次房租價(jià)格上漲，反壟斷執(zhí)法能否介入，以平抑租賃價(jià)格?

華東政法大學(xué)競(jìng)爭(zhēng)法專(zhuān)家叢立先告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此次是房租價(jià)格上漲，表象在價(jià)格，背后可能有壟斷因素。如果反壟斷執(zhí)法部門(mén)介入，主要依據(jù)的法律包括《反壟斷法》、《價(jià)格法》。其中，《價(jià)格法》第14條第1款規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者不得“相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格，損害其他經(jīng)營(yíng)者或者消費(fèi)者的合法權(quán)益”。反壟斷執(zhí)法可以由一些個(gè)人或機(jī)構(gòu)向主管部門(mén)提出舉報(bào)，也可以由執(zhí)法部門(mén)在工作中自行發(fā)現(xiàn)，隨后啟動(dòng)調(diào)查。

叢立先分析，首先，《反壟斷法》所規(guī)制的壟斷行為，會(huì)涉及到多方經(jīng)營(yíng)者的串謀，操縱市場(chǎng)價(jià)格。房屋租賃平臺(tái)眾多，雖然也存在著一些大的平臺(tái)，但查清楚是否存在串謀并不容易。即使存在串謀，一般也不會(huì)達(dá)成某些固定協(xié)議、簽訂某些固定合同。調(diào)查串謀行為的取證難度很大。

其次，如果是某一家大型租賃平臺(tái)壟斷海量房源，形成了市場(chǎng)支配地位，但最終調(diào)查起來(lái)也并不容易?！斗磯艛喾ā匪Q(chēng)的市場(chǎng)支配地位，是指經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)具有能夠控制商品價(jià)格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)能力的市場(chǎng)地位。

此外，此次房租價(jià)格上漲，目前表現(xiàn)在北京、上海等一些大中城市，其他城市是否存在還并不明顯。那么，反壟斷執(zhí)法該由國(guó)家級(jí)層面進(jìn)行還是由地方層面進(jìn)行，也需要一個(gè)劃分。在劃分上存在難度。總之，反壟斷執(zhí)法可以作為平抑房租價(jià)格的一個(gè)選項(xiàng)，但存在著很多難度，啟動(dòng)起來(lái)并不容易。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡