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部分銀行暫停租房貸 長租公寓是否推高了房租?

  • 2018年9月2日 ZhangHongYuan來源:《財經(jīng)》雜志 879 54
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最近三周,圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面,諸多媒體認(rèn)為,租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用,是房租高漲的重要推手。

《財經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉,北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù),其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。

《財經(jīng)》記者試圖向更多銀行求證是否也暫停了租房貸,截至發(fā)稿未能得到官方回復(fù)。

最近三周,圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面,諸多媒體認(rèn)為,租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用,是房租高漲的重要推手。

8月20日,杭州長租公寓鼎家資金鏈斷裂、宣布破產(chǎn),主要原因就是利用租房貸高杠桿擴(kuò)張,后續(xù)運(yùn)營能力又跟不上。這一事件涉及400萬資金缺口,6家網(wǎng)貸平臺,4000戶租客。

來自啟信寶的數(shù)據(jù)顯示,自2017年年底至今,有八家長租公寓“陣亡”,器中資金鏈斷裂的有五家?!?8集團(tuán)2018一季度住房租賃市場報告》顯示,截至2018年3月,全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家,房源規(guī)模逾202萬間。雖然從數(shù)據(jù)對比上看,長租公寓爆倉的并不多,但是如果利用租金貸高扛桿收房擴(kuò)張的做法一旦成為行業(yè)慣例,那么爆倉風(fēng)險就會驟增。

租房貸并不是長租公寓行業(yè)主要的資金來源,但各資本渠道互相勾連,信心也易傳染,銀行暫停租房貸的消傳出后,業(yè)內(nèi)開始擔(dān)心會否發(fā)生連鎖反應(yīng),因為資本的退出才是長租公寓運(yùn)營商爆倉真正的開始。

6月1日,中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》),首次允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場,并明確保險公司可通過直接投資參與長租市場,保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

一位中信銀行前高管對《財經(jīng)》記者表示,這意味著監(jiān)管層是鼓勵長租公寓發(fā)展的,銀行如果停止租金貸,應(yīng)該是在等待新的政策指引?,F(xiàn)在是長租公寓洗牌的好時機(jī),資金扛桿過高的長租公寓會死掉,真正做運(yùn)營和精細(xì)化管理好的公司會留下。

來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣,長租公寓部分648億,市場占有率僅5%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(30%)和日本(83%)。從長遠(yuǎn)看來,長租市場總量很大,還有龐大發(fā)展空間。

資本開始觀望

租金貸的模式是指,租客以個人信用向第三方金融機(jī)構(gòu)或銀行貸款,機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓運(yùn)營方,租客就能租金月付,每個月繳納給金融機(jī)構(gòu)的租金相當(dāng)于還貸。長租公寓運(yùn)營方一般和租客簽定的是押一付一的合同,和房東簽定的是季付合同,這就意味著每成交一筆租房貸業(yè)務(wù),長租公寓運(yùn)營方就會有近十個月的租金沉淀。租房貸本來是一項有利于房客的金融工具,但卻因為能產(chǎn)生大量現(xiàn)金流而被長租公寓加了高杠桿。

貝殼研究院7月22日發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出,2018年住宅租賃行業(yè)超速增長,機(jī)構(gòu)滲透率進(jìn)一步提升,一線城市新開公寓門店增長率超35%。

有觀點認(rèn)為,支撐超速增長的原因之一,是很多長租公寓拿著這些租房貸沉淀資金高價收房。“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害?!蔽覑畚壹仪案吖芎皶?月19日公開發(fā)炮,結(jié)果一語成讖,第二天,杭州長租公寓鼎家爆雷。其董事長魏永鋒接受采訪時表示,鼎家在有了大量沉淀資金后,公司在收房上過于激進(jìn),收房價格變高,空置增多,公司繼而被拖垮。

亦有觀點認(rèn)為,長租公寓可以通過拉高租金價格來對沖風(fēng)險。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《財經(jīng)》采訪時表示,品牌公寓的主流客戶是單間,這批租客對價格高度敏感,如果價格高5%,他們就會轉(zhuǎn)去二房東處租房,為了獲得高出租率,實現(xiàn)單間收益最大化,長租公寓不可能大幅提高房租。

上述中信銀行前高管也在接受《財經(jīng)》采訪時表示,高價收房不一定能帶來高價出租。相反,為了擴(kuò)大市場占有率,長租公寓企業(yè)一方面高價收房,一方面要保持高出租率,這讓長租公寓長期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。很多長租公寓為了吸引租客還會提供免息服務(wù),提前代付利息給金融機(jī)構(gòu)。這就相當(dāng)于銀行批了一筆貸款給了長租公寓運(yùn)營商,再由他們貼息轉(zhuǎn)貸給租客。

租房貸的年化利息從10%到15%不等。住房租賃行業(yè)的頭部公司對銀行有議價能力,資金成本可能會相對較低。但頭部公司為數(shù)甚少,大多數(shù)長租公寓只能向P2P網(wǎng)貸公司和消費(fèi)金融公司融資,資金成本會更高。如鼎家就是同P2P平臺愛上街合作,而真正持牌的消費(fèi)金融公司目前對租金貸也并不看好。

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