調(diào)控倒逼土地市場(chǎng)降溫目的何在？

• 2018年9月4日 YangJinZhu來(lái)源：新浪 376 17
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  2018-2023年版嬰兒車產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)期樓市調(diào)控對(duì)樓市的壓制，已經(jīng)悄然傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)流標(biāo)流拍數(shù)量明顯增多。其中，前8月，一線城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標(biāo)流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標(biāo)流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%，“地王”已經(jīng)許久不見于市場(chǎng)。

分析人士指出，這一方面是由于土地出讓條件變得苛刻，另一方面則是因?yàn)榉科蟮馁Y金狀況趨于緊張。在樓市調(diào)控不斷深入的大背景下，土地市場(chǎng)正在走向理性。

對(duì)于志在擴(kuò)張的大中型房企來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)降溫則十分理想。在近期的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企都表示，“現(xiàn)在是補(bǔ)充庫(kù)存的好時(shí)機(jī)”。

“土豪”變理性

近期的土地市場(chǎng)表現(xiàn)十分平淡，低價(jià)成交、流標(biāo)、流拍已成常態(tài)。

8月28日，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊，總出讓面積67.61萬(wàn)平方米。最終，7宗成功出讓（其中6宗底價(jià)成交），2宗流拍，1宗拍至熔斷。

同日，廣州從化“火界”地段10萬(wàn)平米2宗商住地遭遇第七次流拍。

8月29日，江蘇常州武進(jìn)區(qū)一宗宅地進(jìn)行競(jìng)拍，出讓面積6.06萬(wàn)平方米，最終，由于無(wú)房企報(bào)名參與競(jìng)價(jià)，該地塊遭遇流拍。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達(dá)255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前8月，一線城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)流拍13宗（有7宗出現(xiàn)在北京），去年同期只有4宗；二線城市土地流標(biāo)流拍238宗，去年同期只有106宗。

中原地產(chǎn)指出，流標(biāo)流拍的土地質(zhì)量普遍不佳，多具有遠(yuǎn)郊地段、配建規(guī)模大、權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。與此同時(shí)，部分地塊掛牌價(jià)格過(guò)高，土地交易規(guī)則苛刻，也是導(dǎo)致企業(yè)放棄的因素。

據(jù)悉，為控制地價(jià)過(guò)高，熱點(diǎn)城市普遍對(duì)土地設(shè)置最高限價(jià)，同時(shí)提出配建等要求。如溫州于8月30日推出主城區(qū)一宗地塊，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式公開出讓，同時(shí)要求配建一定規(guī)模的安置房，以及9班制幼兒園和菜市場(chǎng)一處（商業(yè)類）。

新城控股(26.200, 0.25, 0.96%)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房企資金壓力偏大，也是土地交易價(jià)格下降的原因。他表示，雖然房企賬上有錢，但未必能動(dòng)?！耙?yàn)殇N售回款作為項(xiàng)目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取。賬上不能動(dòng)用的錢越來(lái)越多，越大的房企賬上越有錢，也許現(xiàn)金越短缺，因?yàn)檫€要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績(jī)。”

“錢少了，土豪也理性了?！睔W陽(yáng)捷表示。

某大型房企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房企拿地時(shí)，會(huì)考慮未來(lái)銷售的因素。因?yàn)橄迌r(jià)政策比較嚴(yán)厲，所以就算地塊優(yōu)質(zhì)，企業(yè)也普遍不會(huì)冒險(xiǎn)去高價(jià)拿地。

補(bǔ)庫(kù)存時(shí)機(jī)已至

對(duì)于志在進(jìn)一步擴(kuò)張的房企來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。

8月28日，合景泰富在香港舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)。集團(tuán)主席孔健岷表示，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)，“因?yàn)楝F(xiàn)在拿地相對(duì)來(lái)講比較劃算，很多是底價(jià)成交?！焙暇疤└坏禺a(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳進(jìn)一步補(bǔ)充道，“以前都是搶地，現(xiàn)在變成選地，特別是下半年到明年上半年，為我們選地提供了更多的機(jī)會(huì)、更多的方式。”

隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)規(guī)模的追求再度成為行業(yè)主旋律。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，有超過(guò)六十多家的房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，多為中型規(guī)模房企。

從兩年前開始，部分企業(yè)就已經(jīng)著手補(bǔ)充庫(kù)存。但相比之下，如今的補(bǔ)庫(kù)存時(shí)機(jī)似乎更為成熟。

歐陽(yáng)捷也認(rèn)為“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。原因在于，樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

值得注意的是，熱點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模的下降，也使得此時(shí)補(bǔ)倉(cāng)具有更好的前景。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為54428萬(wàn)平方米。不僅創(chuàng)下近48個(gè)月的新低，與最高點(diǎn)時(shí)（超過(guò)7億平方米）相比，下降了近3成。

上海易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告也指出，截至2018年7月底，100 個(gè)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量為42369萬(wàn)平方米， 連續(xù)36個(gè)月同比下跌，并回落到了七年前（相當(dāng)于2011年11月）的水平。

該機(jī)構(gòu)指出，雖然推盤節(jié)奏在加快，但今年以來(lái)新房市場(chǎng)仍是供小于求的趨勢(shì)。且100個(gè)城市新房庫(kù)存去化周期僅為9.6個(gè)月，明顯低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。

該機(jī)構(gòu)指出，庫(kù)存市場(chǎng)的基本面正發(fā)生根本性的變化，由以前的“過(guò)?！边M(jìn)入到“缺貨”階段。在唿和浩特宣布“停止去庫(kù)存”后，未來(lái)會(huì)有更多的城市提出這一政策思路，這也將有助于市場(chǎng)供應(yīng)的增加。

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