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近年來商業(yè)綜合體市場市場規(guī)模以及行業(yè)發(fā)展分析

  • 2018年10月25日 LiuDaiFeng來源:互聯(lián)網(wǎng) 484 25
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近年來商業(yè)綜合體市場市場規(guī)模以及行業(yè)發(fā)展分析


商業(yè)綜合體的概念,源自“城市綜合體”的概念,但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ),融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體)。

而“商業(yè)綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

在國際一線城市商業(yè)綜合體中,商務(wù)辦公業(yè)態(tài)比例最高,均值達44%;其次是商業(yè)零售,均值為23%;再次是酒店公寓和住宅,均值分別為21%、12%。可見,國際城市商業(yè)綜合體的功能更多表現(xiàn)為商務(wù)辦公。國際主流城市商業(yè)綜合體主要包括商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓三大類型,這在當(dāng)前的國際城市出現(xiàn)頻率最高,主要位居城市核心商圈或新城核心地段。其中,商務(wù)辦公型又可以細分為金融商務(wù)型、會展商務(wù)型、酒店商務(wù)型、總部商務(wù)型,商業(yè)零售型有購物廣場型、文化商街型、特色商場型和時尚街區(qū)型,酒店公寓型包括主題酒店型和住宅公寓型。但是,在各大型城市商業(yè)綜合體及其亞類之間,并沒有明確的劃分界限。每座城市都需要有帶領(lǐng)步入國際化的商業(yè)綜合體,中國地產(chǎn)發(fā)展至今,發(fā)展城市綜合體已經(jīng)代表了一種趨勢,一種潮流,一種地產(chǎn)品牌持續(xù)發(fā)展與城市地產(chǎn)價值最大化的必需。這種發(fā)展趨勢不僅僅表現(xiàn)在一線城市,二三線城市也是如此。

目前情況來看,國內(nèi)開發(fā)商較為激進,二、三線城市布局十分廣泛,擴張速度十分迅猛。預(yù)計,未來三至五年間,國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)仍將開發(fā)超過100個綜合體項目。

一、2015-2017年我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模

圖表:2015-2017年我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源:中研普華

商業(yè)綜合體開發(fā),從資金沉淀能力、選址、設(shè)計規(guī)劃、招商營運等各個環(huán)節(jié)都對開發(fā)商的綜合營運能力要求非常高,從全國來看單個商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元,但是由于地域等差異巨大,因此整體來看我國商業(yè)綜合體雖然市場規(guī)模較高但是行業(yè)整體的經(jīng)營能力仍然有待提高。

二、2015-2017年我國商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展分析

中國商業(yè)市場表現(xiàn)仍持續(xù)活躍,體驗業(yè)態(tài)仍然是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的主流方向。一站式服務(wù)、全業(yè)態(tài)消費、購物體驗升級均不再是零售運營的一紙噱頭,也已成就了不少商業(yè)地標的誕生。在中國商業(yè)市場格局快速演變的大背景下,零售商場(從傳統(tǒng)百貨到品牌專賣店,再到精品店、旗艦店)的競爭重點已從早期的提升產(chǎn)品豐富度及店鋪檔次,逐步轉(zhuǎn)向而今的產(chǎn)品獨特性及專屬性。

三、2015-2017年中國商業(yè)綜合體企業(yè)發(fā)展分析

2018年上半年房企收并購拿地比例持續(xù)增加,并購面積占比已超20%,非熱點二線城市及部分三四線城市收并購力度開始有所增加。

房企加速商業(yè)綜合體布局無非有兩個目的,一方面是是寄希望于“商改住”,以期多渠道增加收益并實現(xiàn)商業(yè)的“快周轉(zhuǎn)”。盡管國家在這方面出臺了相關(guān)的政策,但是商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復(fù)雜問題,目前短期內(nèi)仍難實現(xiàn);另一方面,由于房企管理團隊缺乏收并購爛尾項目以及商業(yè)運營經(jīng)驗,在新零售的沖擊下,或失去商業(yè)價值并被當(dāng)作展示或倉儲工具。

此外,雖然當(dāng)前房企欲過并購方式實現(xiàn)市場快速布局,但是目前商業(yè)地產(chǎn)仍然面臨供大于求及同質(zhì)化的困境,而收購之后因競爭激烈所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。從多個萬達廣場易主、萬達飛凡網(wǎng)絡(luò)宣告裁員等現(xiàn)象來看,商業(yè)綜合體的運營并非易事。因此,對于緊急布局商業(yè)綜合體項目的房企來說,“商改住”前景不明以及新零售帶來的商業(yè)綜合體變革風(fēng)口下,或暗藏著更大的風(fēng)險。2018年上半年,多家房企加速商業(yè)綜合體市場的布局,而不少房企更是瞄準了多年爛尾和多次易主的商業(yè)體。

2018年年初,泰禾18.98億元接手南昌茵夢湖項目,該項目在2011年就已經(jīng)開工建設(shè),計劃總投資14億元,建成融主題游樂、旅游度假、休閑娛樂等為一體的國家5A級風(fēng)景區(qū),后期經(jīng)過易主以及多次注資仍未盤活。與此同時,融創(chuàng)中國參與上海廣場的收并購案,該項目自2005年起曾數(shù)次易主。除了爛尾或多次易主的項目外,萬科也加速了商業(yè)綜合體市場的布局,上半年與其它企業(yè)聯(lián)手耗資83.65億元收購了凱德商用旗下的20個購物中心。

值得注意的是,早在2017年碧桂園、融創(chuàng)、陽光城等就已有眾多房企加入進入商業(yè)綜合體并購行列。例如,5月,融創(chuàng)21億元收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。華城富麗開發(fā)的重慶江北嘴國際金融中心是當(dāng)?shù)刂臓€尾樓,該項目曾被規(guī)劃為集高端購物中心、辦公、酒店等于一體的金融中。

2018年1-5月商業(yè)營業(yè)用房投資額同比降幅擴大至9.3%,與投資額下降不同的是,5月份300城商辦用地平均溢價率為30.5%,環(huán)比增長22.7%,同比增長14.6%。從這組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),新建商業(yè)地產(chǎn)投資額下降,商辦用地的價格卻呈現(xiàn)上升的趨勢,這意味著一些房企已轉(zhuǎn)向收并購方式尋找“獵物”。

在2018年上半年,綠地、紅星地產(chǎn)等房通過土拍或與政府及企業(yè)合作方式開發(fā)城市商業(yè)綜合體。更多房企加入并購或新建商業(yè)體的陣營中,意味著原本供大于求的商業(yè)體競爭環(huán)境將更加嚴峻。贏商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年全國開業(yè)大型商業(yè)項目504個,總體量約4600多萬平方米,開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。從具體城市來說,2017年青島新開業(yè)商業(yè)體近20個;截止至2018底,南京待開業(yè)商業(yè)體有18家;2018年溫州在建的商業(yè)綜合體8個,計劃到2020年新建的商業(yè)綜合體有19個。

“商改住”被一些房企寄予厚望,但是在具體落實方面困難重重。近日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地用途調(diào)整為居住用地。

國家層面已意識到商業(yè)嚴重供大于求,出臺商改住方面的政策主要鼓勵一部分閑置商辦項目改為住宅,用作租賃用途。但在政策落實方面,商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復(fù)雜問題。同時,此前在中國并沒有“商改住”的成功案例,短期來看仍無法滿足房企投資商業(yè)體轉(zhuǎn)住宅的期待。未來隨著市場需求的變化,仍然會有大量的商業(yè)空置、閑置并成為不良資產(chǎn)將面臨淘汰或轉(zhuǎn)型,仍無法盤活則可能會被拍賣。

事實上,因為新零售、無界零售等概念的出現(xiàn),被眾多房企認為是商業(yè)體“起死回生“的神藥,吸引無數(shù)房企加入商業(yè)用地的爭奪和并購上。在多數(shù)企業(yè)看來,商業(yè)用地如果與當(dāng)下火熱的新零售結(jié)合,收購改造成功后可帶動周邊住宅項目的銷售,會成為企業(yè)業(yè)績的增值點。但是,新零售、無界零售正在變革的消費場景,是多數(shù)房企未曾預(yù)料的事情。

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