買(mǎi)房送卡宴？從買(mǎi)不到到賣(mài)不掉 北京部分新樓盤(pán)打折降價(jià)

• 2018年11月1日 YangJinZhu來(lái)源：網(wǎng)易 685 40
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，商品房企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、...

堅(jiān)定的樓市調(diào)控，讓一線(xiàn)城市也扛不住了，有報(bào)道稱(chēng)上海、深圳、杭州等地，陸續(xù)出現(xiàn)了打折降價(jià)的新盤(pán)項(xiàng)目。同樣面臨庫(kù)存壓力的北京市場(chǎng)，在進(jìn)入10月后也明顯加快了促銷(xiāo)力度：有的直接降價(jià)推出限時(shí)特價(jià)房，有的開(kāi)始減配精裝修改毛坯，還有的甚至直言買(mǎi)房贈(zèng)送豪車(chē)，以此來(lái)迎

堅(jiān)定的樓市調(diào)控，讓一線(xiàn)城市也扛不住了，有報(bào)道稱(chēng)上海、深圳、杭州等地，陸續(xù)出現(xiàn)了打折降價(jià)的新盤(pán)項(xiàng)目。同樣面臨庫(kù)存壓力的北京市場(chǎng)，在進(jìn)入10月后也明顯加快了促銷(xiāo)力度：有的直接降價(jià)推出限時(shí)特價(jià)房，有的開(kāi)始減配精裝修改毛坯，還有的甚至直言買(mǎi)房贈(zèng)送豪車(chē)，以此來(lái)迎合購(gòu)房人。這其中很多項(xiàng)目所處的區(qū)域都是曾經(jīng)遭遇搶房的熱點(diǎn)區(qū)域，但即便如此，各類(lèi)促銷(xiāo)手段都收效甚微，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新房的簽約比例僅為14.7%，即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽的數(shù)量，合計(jì)比例也僅為30%。與此同時(shí)，隨著土地供應(yīng)提速，未來(lái)的限競(jìng)房潛在供應(yīng)量將達(dá)到20萬(wàn)套，樓市銷(xiāo)售恐將面臨更進(jìn)一步的壓力。

有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“買(mǎi)房送卡宴”

進(jìn)入十月份，隨著新房取證速度的加快，各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力也是近幾年少有的大。從十一開(kāi)始，各類(lèi)降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)，甚至一些限制了售價(jià)的限競(jìng)房項(xiàng)目，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)甚至大幅低于規(guī)定售價(jià)。

十一期間，石景山開(kāi)盤(pán)的3個(gè)限競(jìng)房，萬(wàn)科翡翠山曉、遠(yuǎn)洋五里春秋、綠城·西府海棠，曾被認(rèn)為會(huì)遭遇搶購(gòu)一房難求，因?yàn)槭吧絽^(qū)域已經(jīng)多年沒(méi)有新增住宅項(xiàng)目入市了，但實(shí)際上，三個(gè)項(xiàng)目都推出了不同程度的優(yōu)惠，實(shí)際簽約價(jià)格甚至低于規(guī)定限售價(jià)的52024元/平方米。作為同區(qū)域同價(jià)格的限競(jìng)房，三個(gè)項(xiàng)目有的推出了9.9折的優(yōu)惠，有的則直接將開(kāi)盤(pán)價(jià)降低二三千元，也有的直接表示認(rèn)籌后總房款再減30萬(wàn)元。

北京青年報(bào)記者了解到，與曾經(jīng)一房難求不同的是，即便低開(kāi)或者降價(jià)，這些新入市的限競(jìng)房仍沒(méi)有開(kāi)盤(pán)日光的，能開(kāi)盤(pán)賣(mài)出2/3已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市已經(jīng)入市25個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)29期15628套限競(jìng)房，但網(wǎng)簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價(jià)為每平方米均價(jià)49962元。即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計(jì)比例也僅約為30%，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有1萬(wàn)-2萬(wàn)套限競(jìng)房在2018年四季度入市。

很顯然，限競(jìng)房銷(xiāo)售并不順利，那非限競(jìng)房的普通商品房會(huì)好一些嗎？

北青報(bào)記者日前走訪了解到，位于南海子公園西部的中鐵華僑城·和園項(xiàng)目近日推出了“買(mǎi)房送卡宴”活動(dòng)。根據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，買(mǎi)房送保時(shí)捷卡宴這個(gè)活動(dòng)并不是涵蓋了所有的房型，只針對(duì)項(xiàng)目的下躍戶(hù)型。項(xiàng)目目前主推121-290平方米的二至四居，是非限價(jià)的普通商品房。下躍戶(hù)型主力為220-290平方米，分為地上和地下兩層，項(xiàng)目均價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米，下躍的總價(jià)也在1500萬(wàn)以上。而保時(shí)捷卡宴的官網(wǎng)顯示，售價(jià)91.8萬(wàn)元起，折合房?jī)r(jià)相當(dāng)于6%左右的優(yōu)惠。

“和園所處的位置剛好是亦莊限競(jìng)房最集中的區(qū)域，向北是舊宮板塊，在售的保利熙悅林語(yǔ)均價(jià)52315元/平方米；向東是亦莊板塊，首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著、和悅?cè)A錦均價(jià)都在52695元/平方米；向南的瀛海板塊，萬(wàn)和斐麗和瀛海府都是均價(jià)52449元/平方米的限競(jìng)房；稍遠(yuǎn)一點(diǎn)向西到黃村區(qū)域，金地·悅風(fēng)華和頤景萬(wàn)和的均價(jià)也在5.5萬(wàn)元/平方米左右，這就導(dǎo)致和園6.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)并沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”亦莊區(qū)域某項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，加上和園去年有過(guò)開(kāi)盤(pán)，有老業(yè)主的情況下不敢輕易松動(dòng)價(jià)格，所以就有了買(mǎi)房送卡宴這樣的套路。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，看似原本應(yīng)該不愁銷(xiāo)售的限競(jìng)房都遭遇了銷(xiāo)售困境，普通的高價(jià)商品房，更是壓力山大。并且由于限競(jìng)房的大量入市，使得市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變。個(gè)別開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)暗中降低限競(jìng)房房?jī)r(jià)的方式刺激市場(chǎng)，但目前來(lái)看收效甚微。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看來(lái)，如此低的去化速度，令市場(chǎng)各方都始料未及。

從買(mǎi)不到到賣(mài)不掉

要知道類(lèi)似于和園這樣的項(xiàng)目所處的板塊一度是北京熱銷(xiāo)的搶房板塊，項(xiàng)目臨近南海子公園，出行有德賢路和五環(huán)路，周邊住宅主打改善類(lèi)，尤其是德賢路附近的住宅項(xiàng)目一度賣(mài)到了超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，在2015到2016年時(shí)，區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)甚至需要排隊(duì)搶房。

但如今，隨著以限競(jìng)房為主力的新盤(pán)加大供應(yīng)，樓市風(fēng)格開(kāi)始從買(mǎi)不到向賣(mài)不掉轉(zhuǎn)換。

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)資料，2016年9月30日起，北京土地市場(chǎng)開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓條件供應(yīng)住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)90宗土地，成交67宗，成交面積達(dá)到931萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)供應(yīng)限競(jìng)商品房約9萬(wàn)套。

實(shí)際入市方面，北京已有27個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證，總供應(yīng)1.5萬(wàn)套，項(xiàng)目主要分布在五到六環(huán)間，主打90平方米的三居，主力總價(jià)段基本集中在450萬(wàn)-500萬(wàn)/套。

從區(qū)域拿證情況來(lái)看，大興區(qū)域的銷(xiāo)售壓力尤其大，有8個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目入市，共供應(yīng)5296套，供應(yīng)面積53.47萬(wàn)㎡，套數(shù)占限競(jìng)房總供應(yīng)的33.86%。

除此之外，根據(jù)早前的北京土地供應(yīng)計(jì)劃，截至10月18日，北京土地市場(chǎng)已掛牌待成交（2019年內(nèi)）住宅用地7宗，供應(yīng)面積69.5萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)限競(jìng)房約7000套。未來(lái)土地市場(chǎng)還將掛牌16宗，供應(yīng)面積191.5萬(wàn)㎡住宅用地，預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)限競(jìng)房約2萬(wàn)套。

近期，北京國(guó)土局又計(jì)劃掛出供應(yīng)住宅用地66宗，供應(yīng)面積933萬(wàn)平方米，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，這些新增土地預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)限競(jìng)房套數(shù)約10萬(wàn)套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供應(yīng)，北京限競(jìng)房供應(yīng)套數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到21.7萬(wàn)套?？鄢呀?jīng)拿證上市的房屋，未來(lái)將還有約20萬(wàn)套的潛在供應(yīng)量。

時(shí)隔45個(gè)月 庫(kù)存再次開(kāi)始攀升

一邊是賣(mài)不出去的房子，一邊是不斷涌入的新盤(pán)，樓市庫(kù)存必然會(huì)隨之增加。近日，易居研究院發(fā)布最新百城新建住宅庫(kù)存報(bào)告，其數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來(lái)，全國(guó)100城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性下跌態(tài)勢(shì)，而在今年9月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，是45個(gè)月下跌狀態(tài)后的首次顯著攀升。

據(jù)悉，截至2018年9月底，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為4.35億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月百城新建住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)顯著攀升，意味著庫(kù)存走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9月全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷(xiāo)壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴(lài)以?xún)r(jià)換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫(kù)存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫(kù)存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購(gòu)房者議價(jià)的空間。

具體細(xì)化至城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為0.24億平方米、2.22億平方米和1.89億平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。可見(jiàn)一線(xiàn)城市的庫(kù)存增長(zhǎng)速度明顯高于二三線(xiàn)城市。這意味著一線(xiàn)城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。而二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年最后兩個(gè)月，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場(chǎng)觀望情緒近期還比較濃厚，市場(chǎng)交易難言明顯反彈，因此住宅庫(kù)存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類(lèi)庫(kù)存走勢(shì)將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷(xiāo)售目標(biāo)的完成。

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