房地產(chǎn)融資渠道變窄 部分房企拿地放緩

• 2018年11月7日 WangYu來源：土流網(wǎng) 837 51
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

11月5日，萬科在深交所發(fā)布了今年10月份業(yè)績情況。數(shù)據(jù)顯示，該公司上個月實現(xiàn)銷售金額超過540億元，前十個月累計合約銷售額在4856億元左右。值得注意的是，央行剛剛發(fā)布的金融報告指出，要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當和過度融資。從今年以來房企表現(xiàn)看，上市房企也加快了銷售

央行稱要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域過度融資

11月5日，萬科在深交所發(fā)布了今年10月份業(yè)績情況。數(shù)據(jù)顯示，該公司上個月實現(xiàn)銷售金額超過540億元，前十個月累計合約銷售額在4856億元左右。值得注意的是，央行剛剛發(fā)布的金融報告指出，要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當和過度融資。從今年以來房企表現(xiàn)看，上市房企也加快了銷售回款，項目開發(fā)中，自有資金規(guī)模越來越大。

10月份，萬科實現(xiàn)合同銷售面積341.3萬平方米，合同銷售金額540.7億元，同比分別增長37.73%及46.97%。2018年1-10月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3243.4萬平方米，合同銷售金額4856.2億元，同比分別增長11.37%及12.18%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期不少上市房企披露的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份房企銷售平穩(wěn)。中國恒大集團11月5日發(fā)布公告稱，2018年10月實現(xiàn)物業(yè)的合約銷售金額為530.4億元，合約銷售面積為498.1萬平方米。前10月累計實現(xiàn)的合約銷售金額達到5011.4億元，同比增長18.66%;累計合約銷售面積為4761.8萬平方米，同比增長12.12%。11月2日，碧桂園宣布，年內(nèi)碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬碧桂園股東權(quán)益的合同銷售金額約4559.9億元，同比增長34.91%。另外，合景泰富、時代中國、奧園等房企也紛紛發(fā)布了業(yè)績情況。

部分房企拿地放緩

對目前房企公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)，有分析認為，多數(shù)房企在今年四季度加快了推盤力度。

以萬科為例，華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪指出，10月萬科單月公司銷售額大增，一方面由于去年10月低基數(shù)，僅368億元;另一方面由于第四季度推盤大增?！肮?017年下半年拿地較多，三季度和四季度拿地面積占比全年分別達37%和29%，按照拿地到開工9~12個月左右來看，今年第四季度推盤望大幅增加。”袁豪認為。

不過，萬科上個月拿地速度有放緩跡象。根據(jù)披露，萬科10月份新增加項目11個，占地面積合計179萬平方米，計容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權(quán)益建筑面積174.1萬平方米，需支付權(quán)益價款87.60億元。而且拿地主要集中在杭州、天津、太原、成都等二線城市。

如果算上物流項目，萬科上個月新增建筑面積389萬平方米，環(huán)比下降18.5%、同比下降28.8%;對應(yīng)總地價194.8億元，環(huán)比下降26.4%、同比下降51%;拿地金額占比銷售金額達36%，環(huán)比下降0.4%，較上年64.5%下降28.5個百分點。

自有資金規(guī)模提升

富力地產(chǎn)11月5日宣布，其已決定召開臨時股東大會及類別股東會議，以批準授予董事會建議特別授權(quán)以發(fā)行不超過8.06萬股新H股。有分析認為，如果富力地產(chǎn)增發(fā)成功，將直接提升該公司的資本金。而根據(jù)記者了解到，由于過度再融資受到影響，不少房企加快銷售回款，提升項目自有資金規(guī)模。

富力地產(chǎn)稱，本次發(fā)行的每股面值為0.25元，新H股發(fā)行將以包括但不限于配售方式進行，可向合資格的機構(gòu)、企業(yè)和自然人及其他投資者發(fā)行╱配售新H股。新H股發(fā)行的所得款項，在扣除相關(guān)費用后，將全部用于補充富力地產(chǎn)的資本金，其中包括但不限于償還公司債務(wù)、補充公司營運資金、項目投資等用途。

有業(yè)界人士表示，如果富力地產(chǎn)能夠成功增發(fā)H股，將非常有利于該公司獲得長期資本，改善資本結(jié)構(gòu)，增強融資能力，改善信用評級前景，緩解當前影響多個金融市場的宏觀經(jīng)濟波動帶來的風險。

不過，記者了解到，相比富力地產(chǎn)發(fā)新股融資，A股不少房企的融資受到影響。

11月2日央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》稱，隨著“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷發(fā)布，房地產(chǎn)信貸增速放緩，相關(guān)金融風險總體可控，但要關(guān)注房地產(chǎn)信貸占比過高、部分居民違規(guī)加杠桿購房、部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風險。

因此，央行在報告中建議，一方面要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另一方面要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當和過度融資。抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，對負債率偏高以及大量購置土地等行為的房企進行融資限制等。

因此，今年以來，房企紛紛加大銷售回款。根據(jù)三季報，房地產(chǎn)板塊整體銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入累計同比增長23.3%，較2017年提升6.9個百分點，比今年上半年提升2.3個百分點。這也意味著，2018年三季度，銷售回款增速較2017年和今年上半年繼續(xù)上升。

房地產(chǎn)融資渠道變窄 信托融資需求上升

房地產(chǎn)信托在信托公司業(yè)務(wù)中占據(jù)比較重要的地位，是信托公司主要的收入貢獻來源。2017年，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”指引下，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，同時疊加去杠桿和金融嚴監(jiān)管，房地產(chǎn)市場開始走向分化。信托公司在國家政策和合規(guī)導向下，圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資需求進行耕耘，積極提升主動管理能力，拓展新的細分市場和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)客戶的需求進行業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，提升綜合融資服務(wù)能力，助力城鎮(zhèn)化建設(shè)和城市發(fā)展升級。

房地產(chǎn)市場發(fā)展整體情況

(一)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，嚴厲程度空前

受去庫存、降息等利好政策刺激，2016年我國房地產(chǎn)市場進入新一輪上升周期，商品房銷售額大幅增長，一線城市以及部分二線城市房價大幅上漲，投資、投機需求旺盛，市場出現(xiàn)了明顯的過熱傾向。為了防止房價泡沫擴大引發(fā)系統(tǒng)性風險，在中央的統(tǒng)一指示下，2016年9月30日，北京率先發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，打響調(diào)控第一槍，此后從9月30日到10月6日整個國慶假期，包括天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等在內(nèi)的二十個城市先后跟進出臺調(diào)控政策，本輪嚴厲程度史無前例的房地產(chǎn)市場調(diào)控序幕正式拉開。進入2017年，更多地方政府加入調(diào)控行列，部分地方政府甚至是持續(xù)加碼升級。本輪房地產(chǎn)調(diào)控由中央集中統(tǒng)一指揮，地方政府積極跟進，各地政府出臺政策的密集程度空前，調(diào)控政策持續(xù)時間長，決心和力度大。具體來看，本輪調(diào)控具有如下特點：

一是調(diào)控覆蓋范圍廣。政府采取因城施策的方式，從年初開始，地方政府相繼出臺各自的調(diào)控政策。截至2017年末，全國發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市達到125個(包括90個地級以上城市和35個縣市)，政府層面發(fā)布的調(diào)控政策多達250項。

二是政策出臺頻率高。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺非常密集，尤其是2017年下半年，9月單月出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45項，10月單月出臺34項。北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市連續(xù)三四輪加碼調(diào)控，僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30項。

三是調(diào)控手段更新。從調(diào)控手段來看，繼限購、限貸、限價后，限售成為本輪調(diào)控的新手段，限售政策有效打擊了投機和投資需求。截至2017年末，52個城市或地區(qū)出臺限貸政策，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策，全國限售城市擴大到了50個。

四是政策更嚴厲。本輪調(diào)控政策的嚴厲程度也大大超出以往，15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”標準，部分城市首套首付高達80%，部分城市首套房利率上浮20%。

五是更注重“堵漏”，效用更強。本輪調(diào)控更注重“堵漏”，更具有針對性，包括對特定產(chǎn)品(商住房、學區(qū)房、平房)的調(diào)控、針對離婚和個稅等規(guī)定的調(diào)整，在很大程度上避免了調(diào)控效果被削弱。

六是注重穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制建立。本輪調(diào)控不僅著眼于短期控制房價過快上漲的勢頭，抑制投機炒作，更著眼于建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制，最主要的舉措就是提出要建立租購并舉的住房制度，大力扶持發(fā)展住房租賃市場，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有超過12個省(市)及超過60個城市出臺支持住房租賃市場發(fā)展的政策，另外房地產(chǎn)稅立法的進程也在加快。

(二)一線城市房價漲幅顯著回落，三線城市出現(xiàn)翹尾行情

在調(diào)控政策繼續(xù)加碼的背景下，房價在2017年得到有效抑制，房價漲幅大幅回落，從全國整體來看，百城住宅均價同比漲幅從2016年的18.86%回落到7.15%。但由于本次實行因城施策、分類調(diào)控的政策，不同城市間房價分化加劇。一線城市房價得到有效抑制，房價顯著回落，全年一線城市房價同比僅增長1.43%，低于二線城市的7.7%，更遠低于三線城市的12.48%。從2016年9月中央升級調(diào)控開始，截至2017年12月底，百城一線城市住宅均價同比漲幅已經(jīng)連續(xù)15個月回落;百城二線城市房價同比漲幅直至2017年3月仍然持續(xù)擴大，2017年4月以后漲幅才開始逐步回落;受調(diào)控影響最小的百城三線城市住宅均價則逆勢上漲，直至7月漲幅達到高峰后才逐步回落，全年來看同比漲幅達12.48%，三線城市的上漲屬于本輪上升周期的尾部行情。

(三)商品房銷售出現(xiàn)明顯分化

在調(diào)控政策范圍不斷擴大、力度持續(xù)升級的背景下，2017年商品房銷售增速開始出現(xiàn)明顯回落。全年商品房銷售面積為16.94億平方米，同比增長7.7%，增速較2016年回落14.8個百分點;商品房銷售額為13.37萬億元，同比增長13.7%，增速較2016年回落21.1個百分點。

具體到城市來看，不同城市的商品房銷售情況也出現(xiàn)明顯分化。截至12月末，40個大中城市中一線城市累計銷售額同比下降26.08%，而二線城市銷售額累計同比增長11.11%，三線城市銷售額同比增長28.17%。

(四)庫存去化明顯，補庫存支持投資增速同比上升

2014年9月30日，央行發(fā)文松綁房貸，開啟了房地產(chǎn)去庫存的序幕;隨后2015年3月30日的新政進一步放寬了對居民購買二套房的貸款支持力度，并縮短了營業(yè)稅免征的年限要求。2015年末，我國商品房和商品住宅的待售面積達到了歷史最高水平，分別為7.18億平方米和4.52億平方米，而在政策利好的刺激下，2016年和2017年商品房銷售額持續(xù)增長，庫存得到了有效去化。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2017年12月，商品房待售面積為5.89億平方米，商品住宅僅為3.02億平方米，分別較2015年末的高峰下降1.29億平方米和1.50億平方米，其中商品住宅的庫存已經(jīng)回到了2013年的水平。而根據(jù)中金公司在2017年12月末對我國房地產(chǎn)市場庫存的監(jiān)測，截至2017年12月末，一二線城市與三四線城市已開工庫存分別降至8.3個月和13.8個月。單從住宅情況來看，目前一二線城市庫存已經(jīng)不足，存在補庫存需求。

盡管調(diào)控政策力度空前，但在補庫存支撐下，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資需求仍然維持高位，全年累計新開工房屋面積約為17.87億平方米，同比增長7%;全年完成投資額約為10.98萬億元，同比增長7%，增速比2016年還略高出0.1個百分點。房地產(chǎn)投資增速并未受調(diào)控政策影響而回落，這對于GDP增速的回升起到了有效支撐作用。

(五)金融強監(jiān)管，房地產(chǎn)融資渠道全面收緊

在中央及地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后，金融監(jiān)管部門也相繼加強對金融機構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道步步收緊。

自2016年10月開始，上交所和深交所就同步收緊房地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，發(fā)改委也一刀切嚴禁商業(yè)性房地產(chǎn)項目發(fā)企業(yè)債融資，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資渠道被堵。

2017年2月，中國證監(jiān)會發(fā)布私募資管4號文，規(guī)定對于證券期貨機構(gòu)設(shè)立私募資管計劃投資于16個房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：(1)委托貸款;(2)嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品;(3)受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);(4)以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán);(5)監(jiān)管部門根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權(quán)投資方式。

2017年3月，中國銀監(jiān)會在第一季度經(jīng)濟金融形勢分析會上提出要合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，有效防范集中度風險，嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，中國銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導意見》明確要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)建立全口徑房地產(chǎn)風險監(jiān)測機制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試，加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性管理，嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在此之后中國銀監(jiān)會開展的“三三四”專項整治行動中，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)成為重點檢查對象，而在5月中國銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)的《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》中，也同樣將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入信托公司現(xiàn)場檢查要點。監(jiān)管部門也對檢查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為進行了處罰，比如某銀行上海分行就因通過“資產(chǎn)管理計劃+信托計劃”發(fā)放信托貸款的方式向某投資管理有限公司發(fā)放信托貸款用于支付土地出讓金而收到罰單。

在上述一系列的監(jiān)管政策作用下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道全面收緊，融資獲取難度越來越大，融資成本也顯著上升，由此導致房地產(chǎn)信托融資需求的上升。

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