土地使用權出租法是怎樣的?以租代賣是否違法?

• 2018年11月28日 WangYu來源：土流網 949 59
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目前我國土地使用權是可以出租的，但是各地方在實施政策上會有一定的差異，那么湖南省土地使用權出租相關法律法規(guī)是怎樣的?

土地使用權出租相關法律法規(guī)是怎樣的?(以湖南省為例)

目前我國土地使用權是可以出租的，但是各地方在實施政策上會有一定的差異，那么湖南省土地使用權出租相關法律法規(guī)是怎樣的?

一、湖南省人民政府令第195號：湖南省土地市場管理辦法

第八條

土地使用權租賃，除符合國家和省規(guī)定的協(xié)議供地條件可以采用協(xié)議方式租賃的以外，應當采用招標、拍賣或者掛牌的方式進行租賃。

第二十四條

采用租賃方式供應土地的，有關人民政府國土資源行政主管部門，應當根據土地用途、地類、級別等因素擬定租金標準，報本級人民政府批準后公布，并報上一級人民政府國土資源行政主管部門備案。

二、湖南省國有土地使用權租賃管理辦法

第一條

為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產管理，促進土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》等規(guī)定，制定本辦法(試行)。

第二條

國有土地使用權租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

第三條

對原有建設用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發(fā)生土地轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第四條

縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區(qū)域內國有土地租賃管理工作，并依法進行監(jiān)督檢查。

第五條

租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利和義務等。

第六條

國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批權限，報縣級以上人民政府批準。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定先行辦理審批手續(xù)。

第七條

國有土地租賃，要以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家及省規(guī)定的最低地價折算最低租金標準，協(xié)議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

第八條

國有土地租賃標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標準應按全額折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

第九條

國有土地租賃可以根據具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

第十條

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩余年期的土地租金并完成開發(fā)建設后，經簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩余年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。

承租人將承租土地轉租或者分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。

第十一條

在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優(yōu)先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。

第十二條

已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規(guī)規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權。

已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金后，經原批準機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規(guī)定簽訂土地使用權租賃合同。

第十三條

國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應對承租人給予合理補償。

土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續(xù)期，并按本辦法規(guī)定重新辦理租賃審批手續(xù)，除根據社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批準。未按規(guī)定申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。

第十四條

土地行政主管部門應加強國有土地租金的征收工作，協(xié)助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統(tǒng)一印制的《土地有償使用收入專用收款收據》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規(guī)定專項用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。

第十五條

各地在本《辦法》下發(fā)前對國有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規(guī)定及《國有土地租賃合同》的約定執(zhí)行，并在需今后工作中逐步規(guī)范;本《辦法》下發(fā)后實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規(guī)范辦理。

第十六條

《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統(tǒng)一制發(fā)前，由省國土測繪局制定試行。

第十七條

本辦法自1999年10月1日起實行。

我國土地使用權以租代賣是否違法?

根據我國土地法律法規(guī)和政策，目前土地使用權是可以進行出租、轉讓等交易行為的，那么我國土地使用權以租代賣是否違法?

一、土地使用權以租代賣是否違法?

我國《土地管理法》第二條規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地?！钡诹龡l規(guī)定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！钡诎耸粭l規(guī)定：“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”

因此，答案是肯定的，土地使用權以租代賣不僅違法，還涉及到犯罪——非法轉讓、倒賣土地使用權罪。

二、什么是非法轉讓、倒賣土地使用權罪?

非法轉讓、倒賣土地使用權罪是指以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的行為。

(一)立案標準

以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：

1、非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的;

2、非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的;

3、非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的;

4、違法所得數額在五十萬元以上的;

5、雖未達到上述數額標準，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰二次以上，又非法轉讓、倒賣土地的;

6、造成惡劣影響的。

(二)量刑標準

《刑法》【第二百二十八條】以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

【第二百三十一條】單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。

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