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2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

  • 2020年7月12日 HaoChenChong來源:互聯(lián)網(wǎng) 1155 74
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商業(yè)地產(chǎn),指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、

商業(yè)地產(chǎn),指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩,我國商業(yè)地產(chǎn)(含商業(yè)營業(yè)用地和辦公樓用地)銷售額呈現(xiàn)波動變化,增速變化幅度也較大。2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元,同比下降0.35%。長期來看,2010-2018年,我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢,但增速略為波動,2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上,而2018年增速下滑到負(fù)增長水平,2018年,全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米,同比下降7.16%,為歷年最大下滑水平。

2019上半年,中國商辦(商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓)用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)8762.1萬平方米,同比下降9.1%,并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年,二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積占全國44.3%,而一線城市才占比3%。

根據(jù)中研研究院研究出版的《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》統(tǒng)計分析顯示:

一、2016-2018年寫字樓市場景氣度分析

2019年,寫字樓租賃市場可謂極其慘淡,北京CBD地區(qū)的寫字樓租金都出現(xiàn)了明顯的下降,一些很核心的地段,租金已經(jīng)降到了每平米每天5-6塊錢,這在前幾年是不可想象的。數(shù)據(jù)顯示,2019年四季度,受中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心等項目相繼入市,為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)影響。2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量超百萬,全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。北京寫字樓空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海,這種超一線大城市的寫字樓空置率在不斷地上升,數(shù)據(jù)顯示,深圳的寫字樓空置率甚至超過了20%,北京空置率也達(dá)到了15.9%,上??罩寐矢且?8.5%創(chuàng)下了近十年新高。

二、2016-2018年寫字樓市場供需平衡分析

1、2016-2018年寫字樓存量市場分析

圖表:甲級寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、2016-2018年寫字樓增量市場分析

圖表:寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行,CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米,與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應(yīng),北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%,天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應(yīng)壓力較大。

3、2016-2018年寫字樓成交情況分析

圖表:寫字樓與住宅銷售面積增速對比

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

寫字樓需求指標(biāo)一般用吸納量來衡量,包括出租吸納量和出售吸納量,出租吸納量計算方法為新租面積+擴租面積-退租面積,出售吸納量即為新出售寫字樓面積,總吸納量即為兩者之和。地產(chǎn)五大行會季度性地發(fā)布區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅难芯繄蟾?,公布樣本城市的寫字樓吸納量數(shù)據(jù),但由于其并非所有報告均對外公開,故很難獲得連續(xù)的寫字樓市場需求數(shù)據(jù)。因此出售吸納量數(shù)據(jù)我們選擇參考國家統(tǒng)計局公布的辦公樓銷售面積進(jìn)行分析,經(jīng)對比后發(fā)現(xiàn),全國層面來看,寫字樓出售吸納量增速基本與住宅銷售面積增速基本保持同頻波動,呈現(xiàn)出明顯的3年一輪小周期波動特征,銷售金額增速亦然。

想要了解更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳細(xì)分析,請關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》


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