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2020安置房行業(yè)市場前景及現(xiàn)狀分析

  • 2020年11月4日 LiuMingYue來源:百度百科 中研網(wǎng) 559 31
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拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時間長、變化大,特別是價格不斷上漲,到交房時的價格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時間長、變化大,特別是價格不斷上漲,到交房時的價格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價,最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷,動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。

據(jù)中研研究院《2020-2025年安置房行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

2020安置房行業(yè)市場前景及現(xiàn)狀分析

安置房,是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時,對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定,安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行,這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快,政府盡可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

隨著城市化步伐的加快,大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策,具有社會保障性質(zhì),其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房,并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實際生活當(dāng)中,由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價,因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場,甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?!?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù),五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定。

在城市擴(kuò)展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時常發(fā)生爭議:賣方認(rèn)為,房子還沒有過戶,則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方:一方面,拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面,拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此,賣方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價格,卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法?其實,安置房能否銷售要依具體情況來定。

安置房主要有幾種情況,如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房,安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的,拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易,但除了正常的房屋交易稅外,還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售,按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法,但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房,住戶是租住的,該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房,業(yè)主已向單位購買,而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字,就可以轉(zhuǎn)讓,但也需要額外交納土地出讓金。

預(yù)約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證,購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房,雖然購買程序合法,還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時,要到土地房產(chǎn)局核實該安置房的性質(zhì),轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字,或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書,業(yè)主未結(jié)婚的要請其出示未婚證明。

更多安置房行業(yè)投資情況,可以點擊查看中研普華研究出版的《2020-2025年安置房行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

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