2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2020年6月12日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1105 71
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商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。

2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

據(jù)中研普華研究咨詢報告《2020-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用地的房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊;辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少;截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。

2018年雖然是外資投資國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，但這一年也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性調(diào)整期的一年，由于地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國商辦市場投資規(guī)模趨緩，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%。

以受資金追捧的寫字樓為例，當(dāng)前一方面是寫字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點，特別是一線城市的核心增值型寫字樓項目受投資者追捧。

寫字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線城市的寫字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級寫字樓空置率都在10%以下;杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%;沈陽、重慶、長沙都超過30%;個別三線城市甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

綜合來看，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)庫存主要集中在二三線城市，但隨著整個社會消費形態(tài)的變化與消費的升級，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

以購物中心為例，2018年各大購物中心普遍遭遇“招商難”，服務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運營精細(xì)化不足等因素，都成為行業(yè)發(fā)展的痛點。如何拓展新的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)也成為了業(yè)界共同探討的話題。

近年來共享、智能、文化體驗、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策難以放松、住宅市場前景不明的前提下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，與此同時，寫字樓和商鋪市場發(fā)展勢頭良好。未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)走向多元化、細(xì)分化，以購物中心為核心的城市綜合體發(fā)展尤其迅猛。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

中研普華商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點分析了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)。報告將幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)展動向，及早發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……準(zhǔn)確把握商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。欲了解更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告具體詳情可以點擊查看中研普華研究咨詢報告《2020-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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