新一線城市居住報告：深圳購房平均年齡33.8歲 長沙購房成本最低

• 2020年8月23日 WuYaNan來源：新浪 1173 76
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8月20日，貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報告》顯示，19個城市中，深圳居住競爭力指數(shù)最高，且指數(shù)得分明顯高于廣州、成都、武漢、北京等城市。

8月20日，貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報告》顯示，19個城市中，深圳居住競爭力指數(shù)最高，且指數(shù)得分明顯高于廣州、成都、武漢、北京等城市。從細分的指標維度看，深圳居住成本雖然在樣本城市中是最高的，但是其在樓盤品質(zhì)度和居住生活便利度方面狂攬兩項第一，且城市擁堵指數(shù)在一線和新一線城市中排名靠后。從購房年齡看，無論是一線、新一線還是二線，主流購房人群平均年齡都集中在30歲-35歲之間。北京和上海購房平均年齡均為34.6歲，深圳為33.8歲，而居住負擔相對較低的廣州，購房平均年齡為32.5歲。

長沙購房成本最低

新一線城市中，長沙、沈陽、重慶的房價收入比相對偏低。其中，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7%;而2019年二手房成交均價11063元/平，同比下降3.6%。且根據(jù)房價收入比的合理范圍5.46~7.29看，新一線城市中僅成都有和長沙處于合理范圍內(nèi)。

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)悉，2019年1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%; 2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%;商品房銷售和待售情況方面，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%;2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的研究報告《2020-2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析

2020房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

一、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球資本流動》報告顯示，2019年全球商業(yè)房產(chǎn)的投資總額創(chuàng)下歷史新高，達到8000億美元，同比增長4%。在2019年第四季度，全球商業(yè)房產(chǎn)跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達到3490億美元，讓區(qū)域間資本流動顯著增加，資金量達到2540億美元，遠高于1770億美元的長期平均水平。

圖表：2015-2019年全球商業(yè)房產(chǎn)投資總額

資料來源：仲量行，戴德梁行

二、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

1.亞太地區(qū)

2019年第四季度，亞太區(qū)商業(yè)房產(chǎn)投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢，亞太區(qū)此前破紀錄式的增長步伐將會有所放慢，甚至全球商業(yè)房產(chǎn)的投資也將下降。

2.北美地區(qū)

北美地區(qū)不僅是房地產(chǎn)投資的熱門目的地，也是投資資金的重要來源地。2019年，北美地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資額達5460億美元，同比增長17%，預(yù)計2020年為5307億美元，同比下降3%。

3.歐洲

根據(jù)第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)，2019年歐洲商業(yè)房地產(chǎn)投資額達到2190億歐元，比十年平均水平高出22%，盡管較2018年下降了13%，這是有記錄以來的第二高水平。瑞典的發(fā)展活動正在為市場提供遠期融資機會，2019年增長尤其突出(增長8%)，而在意大利，年底的投資額與2018年持平。庫存仍然是投資活動的主要挑戰(zhàn)。

目前對歐洲房地產(chǎn)的需求仍然強勁，并繼續(xù)吸引資本，其中50%為跨境。但是，經(jīng)濟放緩和地緣政治的不確定性加強了人們對有質(zhì)量活動的主要市場和二級市場對質(zhì)量的有意識的關(guān)注?？傮w而言，歐洲的投資者需求仍集中在寫字樓上，占2019年對商業(yè)地產(chǎn)投資總額的41%。

三、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)未來趨勢預(yù)測

一、低收益環(huán)境中，房地產(chǎn)仍具較強保值增值功能

2019年，全球各地政府債券收益率呈下降趨勢，很多國家的長期國債收益率甚至都處于歷史低點。但是，相較于大多數(shù)其他類別的資產(chǎn)，房地產(chǎn)仍具有一定程度的溢價，也使得未來房地產(chǎn)投資依舊有更大優(yōu)勢。

2019年第三季度，全球房地產(chǎn)投資交易較為活躍，交易量同比增長13%，達到2050億美元;在2019年前9個月，全球房地產(chǎn)總交易額則為5500億美元，比2018年同期增長了約1%?？梢姡M管目前機構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹慎，但2020年我們?nèi)钥煽吹酱罅客顿Y者進入房地產(chǎn)行業(yè)。

從區(qū)域角度來看，未來亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%，達到了420億美元;2019年前三個季度的交易量則達到了歷史最高水平，總計1280億美元，較去年同期增長了10%。而推動這一增長趨勢的主要因素則在于：中國——其2019年前三季度總交易額同比增長率達到了56%的水平。

2020年，雖然受到全球市場不確定性、貿(mào)易戰(zhàn)及經(jīng)濟放緩等因素的影響，房地產(chǎn)投資將面臨一定的考驗，但是，科技發(fā)展、社會變革及人口結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)投資帶來新的機遇。

二、辦公樓供應(yīng)量增長，租賃交易或?qū)⒂兴啪?/p>

2020年，全球辦公樓開發(fā)活動達到頂峰，預(yù)計新建辦公面積將接近1900萬平方米。一方面這將為租戶提供更多選擇，另一方面，鑒于竣工量的回升，預(yù)計2020年全球辦公樓市場空置率將出現(xiàn)上升，至2020年底或?qū)⑦_到11.7%;此外，這還將導(dǎo)致2020年全球30個主要市場中的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金增長率進一步放緩至1.5%左右。

根據(jù)仲量聯(lián)行對全球96個國家及市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年前三季度的全球辦公樓租賃交易量較去年下降了3%。預(yù)計這一趨勢仍將持續(xù)，2020年全球交易量或?qū)⑦M一步放緩近10%。

盡管由于經(jīng)濟不確定性等大環(huán)境的影響，辦公樓租賃市場有放緩跡象，但租戶需求仍具備一定彈性。預(yù)計未來，金融機構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及科技企業(yè)仍是辦公需求的主要驅(qū)動力，而來源于靈活辦公服務(wù)供應(yīng)商的需求占比將會很小。

三、“最后一英里交付競賽”推動物流市場需求升級

電子商務(wù)企業(yè)及傳統(tǒng)零售商正在上演“最后一英里交付競賽”，他們皆亟需以更快速度將其產(chǎn)品提供給消費者。這一態(tài)勢將轉(zhuǎn)化為新的需求——企業(yè)需重構(gòu)供應(yīng)鏈，轉(zhuǎn)向全渠道分銷模式，并升級物流倉儲空間以提高效率——這將有助于推動全球物流地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達到更高水平。雖然供應(yīng)規(guī)模將面臨大幅上升，但由于凈吸納量和預(yù)租率亦處于高位，因此未來物流市場的空置率仍可保持相同水平，甚至出現(xiàn)下降。

欲知更多房地產(chǎn)行業(yè)詳情可點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的研究報告《2020-2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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