2020北京寫字樓租金創(chuàng)最大跌幅 2020年深圳寫字樓空置率達(dá)到40

• 2021年1月15日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 220 6
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年末北京辦公樓租賃市場(chǎng)新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級(jí)需求，在當(dāng)前有利于租戶方的市場(chǎng)情況下，本季度搬遷交易占市場(chǎng)總成交的60%。內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來(lái)源，在四季度租賃交易中占比65%。

受新冠疫情影響，北京辦公樓租金創(chuàng)多年來(lái)最大年度跌幅，但2020年北京寫字樓租賃市場(chǎng)在下半年逐步進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)和提升。2020年北京寫字樓市場(chǎng)去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴(kuò)租和搬遷需求凸顯，同時(shí)商務(wù)園市場(chǎng)下半年租賃強(qiáng)勢(shì)反彈，行業(yè)需求更為多元化。2021年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動(dòng)能。

北京辦公樓租賃市場(chǎng)

年末北京辦公樓租賃市場(chǎng)新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級(jí)需求，在當(dāng)前有利于租戶方的市場(chǎng)情況下，本季度搬遷交易占市場(chǎng)總成交的60%。內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來(lái)源，在四季度租賃交易中占比65%。

四季度共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，但目前項(xiàng)目入住率相對(duì)較低，推升甲級(jí)辦公樓整體空置水平。2020年底，全市空置率達(dá)到15.4%。截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個(gè)季度下跌的紀(jì)錄。截至年底，租金環(huán)比下跌2.6%，同比下跌7.9%。北京仍為內(nèi)外資投資人最為關(guān)注和最常出手的投資目的地，2020年全年大宗成交總額達(dá)到470億元。

2020年第四季度，北京共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。國(guó)內(nèi)企業(yè)自用買家和國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)買家獲得了大量購(gòu)入機(jī)會(huì)，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻(xiàn)38%和34%。全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。

四季度，北京寫字樓整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，平均租金環(huán)比下降0.6%。與此同時(shí)，業(yè)主針對(duì)高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效。

2021年北京市場(chǎng)投資活躍度將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)期交易規(guī)模會(huì)重回增長(zhǎng)通道。外資對(duì)北京投資市場(chǎng)持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長(zhǎng)，有望在2021年重新釋放潛在需求。

上海寫字樓空置率達(dá)22.7%

除了北京，其它一線城市寫字樓市場(chǎng)如何?數(shù)據(jù)顯示，2020上海寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量118.5萬(wàn)平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高;平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年全年凈吸納量為34萬(wàn)平方米，較上年同期下降11%。各行業(yè)吸納量占比中，金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達(dá)24%;以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)(56%)仍為需求主力。

指出，2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，年均有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上揚(yáng)，租金也將承受較大壓力，“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥?lái)兩年辦公樓租賃市場(chǎng)的主要策略。

2020年深圳房均價(jià)漲幅飚至22%，還有不斷爬高的趨勢(shì);另一邊寫字樓租金連降九個(gè)季度，空置率居高不下。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳實(shí)際空置率達(dá)到40%。

2019年一季度甲級(jí)寫字樓為18.2%，短短2年的時(shí)間，空置率上升了10個(gè)百分點(diǎn)。而且，每年寫字樓空置率不容樂(lè)觀，呈逐年遞增趨勢(shì)，2015年空置率僅13%，五年過(guò)去，翻了超1倍有余。在深圳的很多片區(qū)，降低租金已經(jīng)成了目前寫字樓最重要的攬客手段，不少業(yè)主之間甚至還打起了租金價(jià)格戰(zhàn)。

2020年空置率攀升，其中一方面源于突如其來(lái)的疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)的疲軟影響是，更關(guān)鍵的原因，是深圳寫字樓供應(yīng)過(guò)高，對(duì)空置率指標(biāo)形成了空前的壓力。未來(lái)幾年，空置的局勢(shì)還將愈演愈烈，頗有一發(fā)不可收拾的勢(shì)頭。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)披露，今年深圳甲級(jí)寫字樓計(jì)劃實(shí)際供應(yīng)將在100萬(wàn)㎡左右。未來(lái)五年，預(yù)計(jì)供應(yīng)約800萬(wàn)㎡，比肩現(xiàn)有存量813萬(wàn)㎡。

根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，到2025年深圳寫字樓存量將有1613萬(wàn)㎡，現(xiàn)已出租585萬(wàn)㎡，以近5年的296萬(wàn)㎡吸納量來(lái)推測(cè)未來(lái)五年的吸納量，屆時(shí)將有732萬(wàn)㎡的寫字樓空置，空置率為45%。深圳寫字樓市場(chǎng)未來(lái)將面對(duì)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。欲了解更詳實(shí)的中國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2026年中國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》

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