全球房價泡沫開始破裂 上海有豪宅降價900萬 2022年豪宅市場發(fā)展展望

• 2022年11月11日 WuYaNan來源：財經(jīng)互聯(lián)網(wǎng) 445 22
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牛津經(jīng)濟研究院這份報告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。未來，隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟衰退影響深入，房價下跌壓力將進(jìn)一步加劇。

全球房價泡沫開始破裂

新冠疫情暴發(fā)以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球多國房價飆升至歷史新高，房價泡沫風(fēng)險累積。如今，在美聯(lián)儲等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟衰退的雙重沖擊下，全球樓市正在迅速走冷。牛津經(jīng)濟研究院這份報告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。未來，隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟衰退影響深入，房價下跌壓力將進(jìn)一步加劇。

牛津經(jīng)濟研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風(fēng)險最大。這些經(jīng)濟體2019年四季度至2022年二季度房價漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動利率債務(wù)突出。

樓市“退潮”原因是什么?

新西蘭儲備銀行近日發(fā)布的一份報告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭房價繼續(xù)下跌，在全國范圍內(nèi)，房價較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭跌幅更大。根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。

全球樓市“退潮”與利率提高直接相關(guān)。以美國為例，近來美國30年期抵押貸款利率突破7%，為2002年以來最高水平，而不到一年前美國房貸利率僅3.2%。

上海有豪宅降價900萬

今年疫情之后，市場積壓需求集中釋放，推動了一波上漲，如今價格回調(diào)亦正常;同時，往年年末，有不少業(yè)主會選擇出售資產(chǎn)以滿足資金騰挪的需求，期間會有部分降價的情況。上海近來確有諸多房源出現(xiàn)降價，降幅從200萬-800萬不等，有新式里弄的降價幅度更達(dá)900萬。

2020年疫情至今，上海不少豪宅經(jīng)歷了一番暴漲。以上海知名的豪宅項目翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價在14萬元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價已高達(dá)26萬/平方米。以此粗略計，該項目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，歷經(jīng)如此攀升，豪宅當(dāng)前出現(xiàn)的價格回落，更多的是理性回歸。

中國一線城市的豪宅，是站在房地產(chǎn)市場塔尖般的存在，動輒幾千萬乃至上億元的總價讓絕大部分人無法企及。作為中國的經(jīng)濟中心之一，上海吸引著來自全國富裕家庭的涌入，他們支撐起了豪宅市場。有房產(chǎn)中介稱，現(xiàn)在買豪宅的客戶主力是“新上海人”。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年豪宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示：

眾所周知，房價和城市發(fā)展、經(jīng)濟形勢息息相關(guān)。在置業(yè)前，要仔細(xì)選擇城市，入手時間，其次才是看地段、價格、戶型。比如現(xiàn)階段適合抄底買房，并不是賣房的好時機。最佳的賣點是經(jīng)濟活躍、樓市火熱的時候，那時候接盤俠多，即使配套、地段一般的房子也容易高拋。

樓市的主要特征是剛需收縮，改善膨脹。數(shù)據(jù)顯示，2021年總價千萬級豪宅成交明顯放量。前11月，194個重點監(jiān)測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交44333套，同比增長44%。全國26個城市總價1000萬以上豪宅成交套數(shù)在100套以上，較2020年新增濟南、紹興、福州、西安等5城。總價1000萬以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市中，TOP20中大多數(shù)都是經(jīng)濟復(fù)蘇較快的東部城市，改善群體的購房需求極其旺盛。而2022年這種高端改善需求還將持續(xù)釋放，戶型面積越來越大，項目越來越高端。

豪宅成交現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)顯示，今年北京豪宅成交大熱，僅6 月份，單價10 萬+ 的豪宅成交量已達(dá) 520 套，成交總金額超95 億元。在7月11日，" 北京某千萬級豪宅項目10小時內(nèi)賣光 " 登上熱搜榜，714 套單套價在1200 萬 -2700萬元的豪宅在10 小時內(nèi)售罄，平均每小時進(jìn)賬12 億。

6 月初，上海平均每天就有3.7 套總價 3000 萬以上的豪宅(含新房和二手房)成交。僅6 月初，上海已有超 30 套總價1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。

2022年豪宅市場發(fā)展展望

展望2022年，房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿節(jié)奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續(xù)松綁，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。房企整體融資環(huán)境將有所改善，特別是國資及優(yōu)質(zhì)民企，而問題房企資 金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒓觿　?yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，會成為大勢。

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