商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場研究 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景

• 吳澳燕 2022年12月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 434 22
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廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的商業(yè)集合體”，租金收入和資

廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的商業(yè)集合體”，租金收入和資產(chǎn)增值構成其主要盈利來源。

商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價值等特點。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開發(fā)、設備供應;中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運營以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種，一是服務于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。二是以長期持有為目標的開發(fā)建設。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設，至后期運營全程參與。企業(yè)通常可以在市場上獲取較低的融資成本，以經(jīng)營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運營不斷提升資產(chǎn)價值。三是以資產(chǎn)退出為目標的開發(fā)建設/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設備供應商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業(yè)物業(yè)運營管理企業(yè);交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業(yè)。

在商業(yè)地產(chǎn)領域，港資房企的商業(yè)地產(chǎn)項目物業(yè)位于一二線城市的核心地段，產(chǎn)品定位高端商場，比如上海的恒隆廣場、北京的三里屯太古里。內(nèi)資房企中，萬達是“規(guī)模之王”，其商業(yè)地產(chǎn)的收入和數(shù)目遠高于同行。

在萬達之后，華潤、龍湖、新城的商業(yè)地產(chǎn)項目也各有特點，華潤和龍湖在一二線布局較多，前者項目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悅廣場深耕下沉市場，主要集中在三四線城市，開店數(shù)量在3家中最多。

根據(jù)職業(yè)零售網(wǎng)的不完全統(tǒng)計，2021年全國銷售額前50的商場中，華潤占了9個位置。其中，深圳萬象城年銷售額約130億，較2020年增長約30%;杭州、廈門、成都的萬象城銷售額均超過50億，且增速高于50%。

據(jù)不完統(tǒng)計，華潤2022年擬開業(yè)項目達15座，分別布局在北京、上海、南京、武漢、東莞、沈陽等城市。其中，武漢萬象城商業(yè)建筑面積達19萬平米，預計開業(yè)時間5月1日，項目定位對標武商MALL?國廣店、武漢恒隆廣場等高端購物中心。

預計2021年隨著疫情的我國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會迎來快速的回暖，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會恢復到2019年左右的水平達16430億元，但隨后由于國家政策的調(diào)控限制依舊存在，行業(yè)增速將較為緩慢，但隨著二線和三四線藍海市場的挖掘，增速將不斷加快，預計到2026年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將達到20000億元以上。

數(shù)字化將被進一步廣泛應用

隨著人們的生活水平不斷的提高，享受消費的意識逐漸覺醒，單純的購物體驗顯然不能滿足當下消費者的需求，人們開始更多地追求精神層面的沉浸體驗式消費需求，尤其是年輕群體對沉浸式體驗的追求日益增大，如當下爆火的劇本殺、密室逃脫、沉浸式劇院等，一經(jīng)推出就受到消費者的好評，這一現(xiàn)象也導致購物中心逐漸往體驗中心轉(zhuǎn)變，預計下半年，沉浸式體驗業(yè)態(tài)將成為購物中心主力軍。

當下經(jīng)濟的不斷增長，導致土地日益短缺，不能滿足開發(fā)商們的開發(fā)需求，這就導致并購改造的項目越來越多，如德基接手雨潤國際廣場，凱德在呼和浩特收購在建物業(yè)，打造內(nèi)蒙古首座綠色購物花園，唯品會購入安糧國貿(mào)購物中心，布局全國首家城市奧萊等等，并購改造依然成為商業(yè)地產(chǎn)中的新熱潮。

隨著數(shù)字化技術的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)迎來數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮，國內(nèi)企業(yè)紛紛開始實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，典型代表如，萬達、恒大、碧桂園等龍頭企業(yè)。同時，層出不窮的數(shù)字化技術為商業(yè)地產(chǎn)變革提供更多的可能性，提升運營效率、創(chuàng)新商業(yè)模式，推動行業(yè)發(fā)展等。

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民消費水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級，新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始布局，預計未來這一趨勢將繼續(xù)保持甚至進一步加劇。

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