行業(yè)調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

• 陳觀秋 2022年11月30日 來源：百度 1455 96
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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的子行業(yè)，其發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展速度等宏觀因素的影響，在開發(fā)模式和經(jīng)營模式方面與住宅型物業(yè)有明顯差異。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，在過去相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，參與者眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化程度及供給量均較高，目前行業(yè)競爭較為激烈

現(xiàn)如今，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)都以“住宅+商業(yè)體”的形式開發(fā)，而對(duì)于住宅和商業(yè)體的規(guī)劃，主流還是商住分離，但仍有部分開發(fā)商為了賣得好，采用“商住一體”形式，即樓下為商業(yè)，樓上為住宅。

目前，多數(shù)地方出臺(tái)相關(guān)政策提出，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求商業(yè)樓棟與住宅樓棟分開，不能延續(xù)以前樓上是居民住戶，樓下是商鋪商場(chǎng)市場(chǎng)的建筑形態(tài)，即要求“商住分離”的形式，以此保障居民生活和商業(yè)運(yùn)營之間互不干擾。在此趨勢(shì)下，“商住一體”逐漸退出市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整通道，在以“穩(wěn)”為主基調(diào)的行業(yè)大勢(shì)下，房企過去依靠“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的“規(guī)模紅利時(shí)代”已經(jīng)過去。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的子行業(yè)，其發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展速度等宏觀因素的影響，在開發(fā)模式和經(jīng)營模式方面與住宅型物業(yè)有明顯差異。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，在過去相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，參與者眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化程度及供給量均較高，目前行業(yè)競爭較為激烈。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有投資回報(bào)期長、現(xiàn)金回籠慢的特點(diǎn)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析：

從當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新階段。新的市場(chǎng)形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和企業(yè)尋求利潤增長點(diǎn)的重要賽道，開啟新世代下向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的新路徑。

商業(yè)地產(chǎn)在成為部分房企“上位”砝碼的同時(shí)，發(fā)展模式也亟待轉(zhuǎn)型。一方面，功能單一的百貨商場(chǎng)日漸式微，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來社區(qū)備受青睞;另一方面，在面臨債務(wù)和資金壓力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正逐漸成為房企共識(shí)。

2021年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%;全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。

隨著市場(chǎng)容量逐漸飽和，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“內(nèi)卷”也愈演愈烈，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來社區(qū)開始嶄露頭角并備受青睞。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

2021年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，提出“用5-10年時(shí)間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽(yù)度的國際消費(fèi)中心城市”的總體目標(biāo)。該項(xiàng)政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，各地提出了培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質(zhì)化的局面。

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響，新消費(fèi)市場(chǎng)后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費(fèi)品牌相繼陷入困境，新消費(fèi)投資由此也進(jìn)入了理性回調(diào)周期，但長期來看新消費(fèi)賽道基本面依然向好。

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機(jī)，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對(duì)照的是，以龍湖、華潤、萬達(dá)、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險(xiǎn)工具，而且在項(xiàng)目取得過程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競爭優(yōu)勢(shì)。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。

想要了解更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑...

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