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高端住宅行業(yè)深度調(diào)研報(bào)告 高端住宅呈現(xiàn)長(zhǎng)租化趨勢(shì) 高端住宅行業(yè)未來發(fā)展如何?

近十年,是我國高端住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的10年,尤其是近5年高端住宅市場(chǎng)新概念不斷涌現(xiàn),產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級(jí),以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價(jià)值的理念已經(jīng)深入人心,被越來越多的人認(rèn)同與追崇。

高端住宅,是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅,不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅,普通住宅收取1.5%。

高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價(jià)格一倍以上的高檔次住宅,通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯,并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。高端住宅也就是一般說的非普通住宅,一般來說包括別墅和公寓,具體來說面積一般都大于144平米,容積率都小于1.0。

別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅,一般擁有獨(dú)自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價(jià)格,高端住宅不等于大面積豪宅。在產(chǎn)品開發(fā)中,開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者,成為舒適人居的建設(shè)者。

在合理利用土地的前提下,進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計(jì),戶型面積卻是有節(jié)制的,注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性,不是“攤大餅”,越大越好。這就是市場(chǎng)上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理,而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在。

高端住宅行業(yè)深度調(diào)研

近十年,是我國高端住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的10年,尤其是近5年高端住宅市場(chǎng)新概念不斷涌現(xiàn),產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級(jí),以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價(jià)值的理念已經(jīng)深入人心,被越來越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式,是人類對(duì)高品質(zhì)生活的一種追求,而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤(rùn)、旭輝、金力、天潤(rùn)等房企在高端開發(fā)方面都有所作為,綠城就是這個(gè)領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

一線城市,尤其是北、上、深,高端住宅市場(chǎng)占比高居九成以上,北京高端住宅均價(jià)最高;上海成交最多;深圳量?jī)r(jià)漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場(chǎng),尤其是具有資源優(yōu)勢(shì)的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

高端住宅呈現(xiàn)長(zhǎng)租化趨勢(shì)

近年來在“房住不炒”大背景下,高端住宅市場(chǎng)越來越向租賃“靠齊”,高端住宅長(zhǎng)租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來,高端住宅租賃市場(chǎng)上半年雖然受疫情影響波動(dòng)較大,但目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù),看好行業(yè)未來的發(fā)展。

以高端住宅代表湯臣一品為例,根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略,兩棟住宅大樓劃作銷售,而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示,B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶,出租戶型約597平方米平層。

其他項(xiàng)目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺(tái)顯示,目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套,涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺(tái)上,目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》分析:

上海作為全國活躍的租賃市場(chǎng),有著龐大的租賃人群且追求高質(zhì)量的生活及居住品質(zhì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),上海市場(chǎng)上中高端租賃住宅的存量套數(shù)占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。數(shù)據(jù)顯示即使在疫情持續(xù)影響下,高端公寓市場(chǎng)需求仍然韌性十足。市場(chǎng)需求的加速上升促進(jìn)了公寓市場(chǎng)及高端市場(chǎng)的內(nèi)容增長(zhǎng)。隨著房屋租賃市場(chǎng)的政策推動(dòng)以及中國租賃住宅行業(yè)的洗牌沉淀,租賃住宅發(fā)展的腳步走得更加扎實(shí)。

雖然高端租賃住房產(chǎn)品在整體租賃住房市場(chǎng)的份額不足7%,但確實(shí)存在市場(chǎng)需求。相比普通租賃住房產(chǎn)品而言,從運(yùn)營(yíng)層面來看,雖然租金水平處于高位,但運(yùn)營(yíng)成本也相對(duì)較高,因此,毛利潤(rùn)率在65%左右,低于普通租賃住房產(chǎn)品。

中國豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示,高端住宅市場(chǎng)冷暖不像剛需市場(chǎng)那么敏感,漲價(jià)、降價(jià)都“不會(huì)坐電梯,只是走樓梯”,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,不抗跌的基本都是偽高端住宅,“高端住宅租金相對(duì)較高,對(duì)一些業(yè)主或投資客來說,出租也是一種收入,比空置要好,而且也不影響其房產(chǎn)保值?!?/p>

高端住宅行業(yè)未來發(fā)展

針對(duì)行業(yè)未來發(fā)展,業(yè)內(nèi)專家表示,高端住宅租賃是個(gè)朝陽行業(yè),朝陽行業(yè)不代表是暴利行業(yè),而是一個(gè)比較辛苦、瑣碎、對(duì)綜合能力要求較高的服務(wù)性行業(yè),需要通過時(shí)間沉淀才能打磨出品牌價(jià)值、服務(wù)溢價(jià)。對(duì)行業(yè)從業(yè)者而言,短期內(nèi)有挑戰(zhàn),但長(zhǎng)期而言發(fā)展機(jī)會(huì)較大。

不同于藍(lán)領(lǐng)或白領(lǐng)的租賃住房,高端租賃住房更多的是服務(wù)于金領(lǐng)、短期商務(wù)出差人群等細(xì)分群體,該群體注重居住體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì),隨著未來消費(fèi)升級(jí)與品質(zhì)需求的提升,高端住宅租賃的市場(chǎng)空間也將更大。對(duì)于機(jī)構(gòu)來說,需要提升服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力與品質(zhì)管控能力,從滿足租客居住體驗(yàn)角度出發(fā)來延展租后服務(wù)范圍,以提升客戶的信任程度。

想要了解更多高端住宅行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》。報(bào)告在總結(jié)中國高端住宅行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上,結(jié)合新時(shí)期的各方面因素,對(duì)中國高端住宅的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí),圖表豐富,既有深入的分析,又有直觀的比較,為高端住宅行業(yè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī),能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

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