樓市政策利好不斷 房產中介行業(yè)前景分析2023

• 方蔓桃 2023年2月9日 來源：百度 634 36
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根據人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國職業(yè)分類大典(2022年版)》，“驗房師”作為房地產領域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國房地產業(yè)協(xié)會已聯合啟動了對《驗房師國家職業(yè)標準》的編制工作。

房產中介行業(yè)市場未來如何?樓市新政頻出，利好不斷。近日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務總局發(fā)布了《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(以下簡稱《公告》)，規(guī)定在2022年10月1日至2023年12月31日期間，針對出售自有住房并在現住房出售后1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年房地產中介行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

房產中介行業(yè)市場分析

根據人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國職業(yè)分類大典(2022年版)》，“驗房師”作為房地產領域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國房地產業(yè)協(xié)會已聯合啟動了對《驗房師國家職業(yè)標準》的編制工作。

一項地產新職業(yè)的確立，或將為地產銷售、經紀、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開新的就業(yè)通道。

一方面，隨著房屋回歸居住屬性，不管是開發(fā)商還是業(yè)主對房屋的品質將更加關注，驗房市場規(guī)模預計會逐年擴大。目前，在珠三角、長三角等區(qū)域，新房驗房的比例或已達到6~7成，且驗房需求有延伸至存量房市場的趨勢;另一方面，在“限房價、競地價”等剛性約束下，開發(fā)商建安成本被大大壓縮，疊加疫情影響，住宅工程的質量問題受到更多關注。

去年國家統(tǒng)計局9月16日公布的數據顯示，去年8月，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降的城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。業(yè)內人士認為，隨著各地房地產政策暖風頻吹，地產銷售情況有改善的跡象。

如今房市降溫，房企收縮，住宅交易量大幅大跌，房產中介市場規(guī)模急劇下滑，已成房地產行業(yè)的新常態(tài)。

與二手房相比，房產中介的新房代理傭金更高。中原地產首席分析師張大偉指出，現在市場約40%的新房交易都來自中介，而近兩年開發(fā)商著急回款，短暫的出現了在多數開發(fā)商自身利潤率不到10個點的大背景下，房企卻對新房成交開出較高中介渠道費的特殊現象。

一般來說，房產中介平臺在新房銷售的傭金收取上采取跳點提成方式，也就是賣房屋數量越多，提成的點數越高?！耙阅愁^部房產中介平臺的新房渠道費進為例，該企業(yè)早在2020年就已經大幅提高了新房渠道費。上漲之前，費率多為銷售額的2%、3%、5%、6%;而現在其在鄭州、西安等部分城市的費率高達3%、5%、8%、10%;部分城市的文旅樓盤費率甚至高達20%～25%?！薄?/p>

中國強勁的房地產市場在2021年下半年出現下滑。根據統(tǒng)計數據，2021年10月，中國百強房企銷售額同比下降24.9%，11月跌幅擴大至28.3%。

銷售下滑沖擊了長期以來被視為中國房地產行業(yè)晴雨表的中介機構。交易量的下降意味著房地產經紀人業(yè)務的大幅減少。西安某房地產中介的經理透露，該市過去有約3000家中介，從業(yè)人員約4.3萬名。現在，大約15%的機構已經關閉，中介人員只剩約3萬名。

過去幾年，大部分城市的人店規(guī)模都提升了50%-100% ，產能過剩明顯稀釋了人均交易量，未來應停止規(guī)模的無序擴張。2021年或許會是整個房產中介行業(yè)規(guī)模的最高峰，慢慢地，行業(yè)會從追求規(guī)模增長，轉向追求效率與品質，以及對開發(fā)商的服務上來。在2022年，新房、二手房的交易規(guī)模還會比較穩(wěn)定，中介行業(yè)需要繼續(xù)“防風險”，包括新房交易風險，新房渠道業(yè)務中的回款風險、公司現金流壓力等。

業(yè)內人士還指出，以58安居客、字節(jié)跳動幸福里為代表的互聯網系;以萬科、碧桂園、保利發(fā)展為代表的開發(fā)商系;以及以珠海大橫琴控股的世聯行(002285)、建行旗下建融家園為代表的國資系，三股新興勢力正在崛起，老牌房產中介遭到威脅，房產中介市場迎來新的攪局者。

行業(yè)龍頭的貝殼發(fā)布的2021年三季報數據顯示，貝殼第三季度總凈收入為180.96億元，較2020年同期的205.49億元減少約24.53億元。

近日，北京在全國率先頒布《北京市住房租賃條例》，并于9月1日正式實施，種種行業(yè)亂象有了“緊箍咒”。規(guī)范房地產中介服務，有助于行業(yè)長遠發(fā)展，行業(yè)需要向規(guī)范、健康發(fā)展，需要靠服務規(guī)范和標準來維護市場秩序。

房產中介行業(yè)前景分析

值得一提的是，根據2021年第三季度報告，世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約3031億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約22.5億元的代理費收入。不過當前多數房企普遍存在資金鏈較為吃緊的情況，而這一現狀也會一定程度上影響著中介平臺們的傭金能否到賬以及到賬速度，世聯行能否成功回收上述代理費仍然存在諸多不確定因素。

去年國家統(tǒng)計解讀稱，8月，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。具體而言，在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有50個和56個，比上月分別增加10個和5個。從同比來看，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有49個，比上月增加1個;二手住宅銷售價格同比下降的城市有61個，個數與上月相同。

從新建商品住宅方面的相關數據可以看出，房價指數繼續(xù)降溫，后續(xù)購房政策暖風或更多;二手房價格指數和新建商品住宅的走勢一致。、

未來，中國這十年住建部將牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不動搖，因城施策、分類指導，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。將穩(wěn)妥實施房地產長效機制，落實落細城市主體責任和省級監(jiān)管責任，建立健全房地產市場監(jiān)管體系，堅定不移穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

體而言，隨著各地房地產政策的調整，地產銷售有改善的跡象。同時，“保交樓”措施與需求端的政策配合在一起，可能會逐漸由量變邁向質變，有望帶來樓市需求的改善，地產銷售弱復蘇可期。

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  2022-2027年房地產中介行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告

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