2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

• 陳觀秋 2023年2月14日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1029 65
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目前，多數(shù)地方出臺(tái)相關(guān)政策提出，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求商業(yè)樓棟與住宅樓棟分開(kāi)，不能延續(xù)以前樓上是居民住戶，樓下是商鋪商場(chǎng)市場(chǎng)的建筑形態(tài)，即要求“商住分離”的形式，以此保障居民生活和商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間互不干擾。在此趨勢(shì)下，“商住一體”逐漸退出市場(chǎng)。

現(xiàn)如今，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都以“住宅+商業(yè)體”的形式開(kāi)發(fā)，而對(duì)于住宅和商業(yè)體的規(guī)劃，主流還是商住分離，但仍有部分開(kāi)發(fā)商為了賣得好，采用“商住一體”形式，即樓下為商業(yè)，樓上為住宅。

目前，多數(shù)地方出臺(tái)相關(guān)政策提出，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求商業(yè)樓棟與住宅樓棟分開(kāi)，不能延續(xù)以前樓上是居民住戶，樓下是商鋪商場(chǎng)市場(chǎng)的建筑形態(tài)，即要求“商住分離”的形式，以此保障居民生活和商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間互不干擾。在此趨勢(shì)下，“商住一體”逐漸退出市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)定義

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整通道，在以“穩(wěn)”為主基調(diào)的行業(yè)大勢(shì)下，房企過(guò)去依靠“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的“規(guī)模紅利時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的子行業(yè)，其發(fā)展受國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展速度等宏觀因素的影響，在開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式方面與住宅型物業(yè)有明顯差異。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，在過(guò)去相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，參與者眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化程度及供給量均較高，目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有投資回報(bào)期長(zhǎng)、現(xiàn)金回籠慢的特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析

當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新階段。新的市場(chǎng)形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和企業(yè)尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要賽道，開(kāi)啟新世代下向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的新路徑。

商業(yè)地產(chǎn)在成為部分房企“上位”砝碼的同時(shí)，發(fā)展模式也亟待轉(zhuǎn)型。一方面，功能單一的百貨商場(chǎng)日漸式微，集購(gòu)物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來(lái)社區(qū)備受青睞;另一方面，在面臨債務(wù)和資金壓力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正逐漸成為房企共識(shí)。

2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為464.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.7%;全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。

隨著市場(chǎng)容量逐漸飽和，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“內(nèi)卷”也愈演愈烈，集購(gòu)物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來(lái)社區(qū)開(kāi)始嶄露頭角并備受青睞。

2022年12月6日，一份德勤對(duì)全球主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資公司的450位首席財(cái)務(wù)官的調(diào)研報(bào)告中顯示，達(dá)到48%的受訪者預(yù)計(jì)營(yíng)收將有所下降，且有大比例受訪者(33%)計(jì)劃于接下來(lái)一年里削減成本，2021年該比例僅為6%。

即便如此，仍有大部分投資者預(yù)計(jì)，明年的商業(yè)地產(chǎn)投資情況將有所改善或穩(wěn)定。其中，寫(xiě)字樓提供著較具吸引力的投資機(jī)會(huì)。

據(jù)德勤調(diào)研結(jié)果，國(guó)內(nèi)的遠(yuǎn)程辦公并未普及，大多數(shù)企業(yè)仍選擇集中辦公模式，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求提供了有力支撐。因此，2022年前三季度寫(xiě)字樓受疫情影響空置率雖有所上升，但仍呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)。

“不過(guò)，未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢將是寫(xiě)字樓的主要挑戰(zhàn)?！钡虑谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)與鑒證業(yè)務(wù)主管合伙人倪敏認(rèn)為，混合辦公的興起，許多員工也期望以項(xiàng)級(jí)辦公空間作為放棄舒適居家辦公環(huán)境的交換。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》分析：

此外，電商的發(fā)展推動(dòng)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從全球來(lái)看，過(guò)去20年，電商零售額在零售總額(不包括汽車和汽油零售額)中的占比穩(wěn)步攀升，到2021年底超過(guò)20%。

國(guó)內(nèi)亦是如此，物流地產(chǎn)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)需求顯著，一線城市和衛(wèi)星城市的租金仍持續(xù)上漲，而二三線城市的租金則明顯承受壓力。

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機(jī)，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開(kāi)發(fā)模式。而與此形成對(duì)照的是，以龍湖、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營(yíng)良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險(xiǎn)工具，而且在項(xiàng)目取得過(guò)程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著REITs等國(guó)家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

業(yè)內(nèi)專家指出，未來(lái)數(shù)年，商業(yè)地產(chǎn)較為曲折的發(fā)展道路或?qū)⑹剐袠I(yè)轉(zhuǎn)向新方向。因此，面對(duì)發(fā)展環(huán)境的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其需要加強(qiáng)關(guān)注資產(chǎn)層面的戰(zhàn)略決策制定，以滿足投資者、租戶和監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷變化的需求。

商業(yè)地產(chǎn)新世代就是產(chǎn)品為王、品質(zhì)為王、運(yùn)營(yíng)為王的時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)新世代面臨五個(gè)趨勢(shì)：一是從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代;二是從重度開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重度運(yùn)營(yíng);三是從資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理;四是從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向盈利導(dǎo)向;五是從粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營(yíng)。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

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