養(yǎng)老公寓行業(yè)市場前景預(yù)測報告2023

• 陳觀秋 2023年4月24日 來源：百度 1341 88
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中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數(shù)量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。隨著中國老年人口的遞增，國民人均壽命不斷延長，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻。

“如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所依”成為今年全國兩會期間，多位全國政協(xié)委員和全國人大代表共同關(guān)注的話題。

3月5日，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中指出，五年來，我們切實保障和改善民生，加快社會事業(yè)發(fā)展。加強社會保障和服務(wù)。建立基本養(yǎng)老保險基金中央調(diào)劑制度，連續(xù)上調(diào)退休人員基本養(yǎng)老金，提高城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步提升城鄉(xiāng)低保、優(yōu)待撫恤、失業(yè)和工傷保障等標(biāo)準(zhǔn)。積極應(yīng)對人口老齡化，推動老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

今年2月28日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數(shù)量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。

隨著適老化產(chǎn)業(yè)的悄然興起，開發(fā)和推廣適老產(chǎn)品，拓展可持續(xù)增長的“銀發(fā)經(jīng)濟”市場發(fā)展空間已成國家政策導(dǎo)向。

一、養(yǎng)老公寓概述

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

養(yǎng)老公寓是養(yǎng)老機構(gòu)中偏中高端消費的業(yè)態(tài)，從跑馬圈地到管理運營，產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪升級。在2010年前后，像泰康人壽，親和源集團等以老年人為客戶群體的機構(gòu)就開始布局養(yǎng)老公寓，2013年養(yǎng)老政策元年后，陸續(xù)有大批地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等機構(gòu)大規(guī)模進入產(chǎn)業(yè)，但大多機構(gòu)都是為了圈地而并非為了做養(yǎng)老，進入2018年，房市進入休整期和服務(wù)付費意識的增強，養(yǎng)老公寓開始逐步從跑馬圈地走向精耕細(xì)作，運營成為養(yǎng)老地產(chǎn)天字一號工程。

養(yǎng)老公寓四種常用銷售模式，會員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費模式有四種常見付費模式，第一種是常見的按住宅銷售，以老年人住宅配套作為噱頭，資產(chǎn)較重;第二種是出租模式，單純出租床位，資產(chǎn)較輕但運維成本較高;三是租售結(jié)合模式，先租后賣，資產(chǎn)較重;第四種是會員模式，此類模式能一次性收取較高的會員費，且每年有一定的年費收入，屬于支付端得到保障，成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

二、養(yǎng)老公寓行業(yè)市場需求

中國人口老齡化發(fā)展速度快，上海市、遼寧省、山東省、四川省、江蘇省和重慶市六省已提前跨入深度老齡化社會，中國人口紅利正削弱減退，未富先老成為了中國養(yǎng)老的一個典型現(xiàn)象。目前中國已進入老齡化階段，根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會經(jīng)濟后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時，則意味著這個國家或地區(qū)進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^10%，意味著這個國家或地區(qū)進入嚴(yán)重老齡化。

今年2月28日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數(shù)量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。

目前中國老齡化程度持續(xù)加重，老年撫養(yǎng)比逐年上升，養(yǎng)老壓力日益加重，作為主要養(yǎng)老資金來源的家庭首當(dāng)其沖。此外，家庭撫養(yǎng)還會受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

隨著中國老年人口的遞增，國民人均壽命不斷延長，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻。針對人口流動活躍，獨生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重等社會問題，養(yǎng)老模式也由傳統(tǒng)單一的家庭養(yǎng)老衍生出了機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式。

三、養(yǎng)老公寓行業(yè)市場前景預(yù)測

經(jīng)濟學(xué)家表示，在我國老齡化程度不斷加深的背景下，老年群體規(guī)模不斷擴大將釋放大量養(yǎng)老需求，銀發(fā)經(jīng)濟有望成為未來消費市場發(fā)展的新動能。目前我國銀發(fā)經(jīng)濟仍處于成長期，隨著后續(xù)銀發(fā)經(jīng)濟的多元化發(fā)展，將不斷催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，包括康養(yǎng)服務(wù)、旅居養(yǎng)老、養(yǎng)老金融等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒂型麑崿F(xiàn)較快發(fā)展，同時對于公共設(shè)施、建筑、家居等適老化改造也將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展新機遇。

政府對于養(yǎng)老公寓的發(fā)展同樣給予支持態(tài)度。全國老齡辦在《關(guān)于推進老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》就指出，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)政策中，對開發(fā)老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新型住宅提供相應(yīng)政策扶持。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)市場前景預(yù)測及投資價值評估報告》分析：

在中國一線及部分二線城市，一些有條件的老人對于養(yǎng)老服務(wù)的需求，從一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由居家養(yǎng)老向機構(gòu)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。加上老年人養(yǎng)老費用的承擔(dān)者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養(yǎng)老公寓市場的興起正當(dāng)其時。

一方面，將“活力長者”與“長期照護”人群進行概念上的區(qū)隔，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品也應(yīng)由此進行細(xì)分。大部分55歲至75歲的長者群體，真正的需求并不是“養(yǎng)老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長者，才真正出現(xiàn)“養(yǎng)老”需求——即失能半失能和失智老人的護理型養(yǎng)老需求，他們才需要長期照護服務(wù)。

目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，并且有賴于政府進一步打破諸多政策壁壘。在融資方面，亟待養(yǎng)老專項資金、產(chǎn)業(yè)并購基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風(fēng)險、提高回報率，同時增加運營維護的預(yù)算;在土地供應(yīng)及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業(yè)獲取成本;而稅收方面能否給予合理的優(yōu)惠政策，則直接影響到養(yǎng)老公寓的盈利水平和長期發(fā)展。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，機遇與挑戰(zhàn)并存。

養(yǎng)老公寓行業(yè)在逐步進行升級換代，逐步開始向公辦民營轉(zhuǎn)變。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構(gòu)多收失能、半失能老人，是目前民營養(yǎng)老機構(gòu)的主要發(fā)展方向。而第三類多是互聯(lián)網(wǎng)公司或者房地產(chǎn)企業(yè)與養(yǎng)老公司聯(lián)合構(gòu)建的新式養(yǎng)老機構(gòu)，也是未來所有養(yǎng)老公寓發(fā)展的一個分支方向——養(yǎng)老房產(chǎn)。

中國養(yǎng)養(yǎng)老公寓行業(yè)尚處于起步階段，市場前景十分廣闊。從經(jīng)濟學(xué)角度看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是在未來有望取代地產(chǎn)成為中國第一大產(chǎn)業(yè)，其中蘊含著巨大的產(chǎn)業(yè)機遇。

四、養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展機遇

政府對于養(yǎng)老公寓的發(fā)展同樣給予支持態(tài)度。全國老齡辦在《關(guān)于推進老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》就指出，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)政策中，對開發(fā)老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新型住宅提供相應(yīng)政策扶持。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動養(yǎng)老公寓市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的養(yǎng)老公寓市場，將會給養(yǎng)老公寓的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

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  2023-2028年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)市場前景預(yù)測及投資價值評估報告

  本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調(diào)研，參考國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外專業(yè)研究機構(gòu)提供的大量權(quán)...

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