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工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下,工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升,投資價值逐步顯現(xiàn),工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國,工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所,能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下,開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤,是自建再通過銷售或者出租獲取利潤,而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤,是出租獲取租金回報。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下,工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升,投資價值逐步顯現(xiàn),工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快,平均增速在7%以上。

與住宅地產(chǎn)不同的是,工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè),尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟,沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低,同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡,行業(yè)有一定的風(fēng)險性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強,從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看,行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間,行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示:

與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比,我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內(nèi),工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資的興起,特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高,投資回報日漸降低的情況下,越來越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

2019年全國300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米,成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月,全國300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米,成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來看,2019年一線城市占比4%,二線城市占比36%,三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來看,數(shù)據(jù)顯示,2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長43%,二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長21%,三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。

從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價來看,2019年中國一線城市工業(yè)用地成交樓面均價為916元/平方米,同比增長21.6%,二線城市工業(yè)用地成交樓面均價為296元/平方米,同比增長5.1%,三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價為238元/平方米,同比增長0.8%。

數(shù)據(jù)顯示,2019年,我國工業(yè)用地推地力度下降,推出、成交均小幅下降。2019年,全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積8.7億平方米,同比下降3.9%;共成交工業(yè)用地7.5億平方米,同比下降2.4%,推出和成交較2018年均有小幅下降。2020年1-4月,全國300城共成交工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積2.1億平方米。

工業(yè)地產(chǎn)作為推進我國改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的重要載體,一直被視為經(jīng)濟建設(shè)的主戰(zhàn)場。工業(yè)地產(chǎn)是指一個國家或一個區(qū)域的政府,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段和自身經(jīng)濟發(fā)展要求,通過行政的、市場的多種手段,集聚各種生產(chǎn)要素,并在一定的空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整合,使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。

工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體,自我國改革開放以來,它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。近年來,全國各地根據(jù)自身特點和條件,積極創(chuàng)辦各類園區(qū),目前已有478個國家級的經(jīng)開區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等,有省級各類開發(fā)區(qū)1170個,全國各類工業(yè)地產(chǎn)約22000多個。

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司

1、企業(yè)發(fā)展簡況分析

作為上海科創(chuàng)中心建設(shè)核心區(qū)的重要上市開發(fā)主體,張江高科迎來了轉(zhuǎn)型發(fā)展的歷史性機遇,即:科創(chuàng)中心建設(shè)給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展提出了新使命;雙自聯(lián)動給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新空間;新一輪國資國企改革給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了新動力。

2、企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析

張江高科正以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向,著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商。努力尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)有機融合、協(xié)同發(fā)展,并對接資本市場進行價值發(fā)現(xiàn)。為此,張江高科正積極響應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的號召,實施離岸創(chuàng)新、全球孵化、產(chǎn)業(yè)并購、張江整合的戰(zhàn)略思想,以創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)集成商為角色定位,緊密對接全球創(chuàng)新資源,加速集聚全球創(chuàng)新要素,構(gòu)建開放式創(chuàng)新生態(tài)圈,努力成為國內(nèi)高科技園區(qū)開發(fā)運營的領(lǐng)跑者和新標桿,在未來科技園區(qū)的創(chuàng)新引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)空間打造和企業(yè)服務(wù)中發(fā)揮關(guān)鍵的品牌效應(yīng)和核心的引領(lǐng)作用。

工業(yè)地產(chǎn)作為推進我國改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的重要載體,一直被視為經(jīng)濟建設(shè)的主戰(zhàn)場。工業(yè)地產(chǎn)是指一個國家或一個區(qū)域的政府,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段和自身經(jīng)濟發(fā)展要求,通過行政的、市場的多種手段,集聚各種生產(chǎn)要素,并在一定的空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整合,使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體,自我國改革開放以來,它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。

中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術(shù),對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù),最大限度地降低客戶投資風(fēng)險與經(jīng)營成本,把握投資機遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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