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2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析 未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所,能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營商的利益。

一、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概況

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國,工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所,能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營商的利益。一般情況下,開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤,是自建再通過銷售或者出租獲取利潤,而運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤,是出租獲取租金回報。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下,工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升,投資價值逐步顯現(xiàn),工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快,平均增速在7%以上。

二、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

與住宅地產(chǎn)不同的是,工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè),尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì),沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低,同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡,行業(yè)有一定的風(fēng)險性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng),從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看,行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間,行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

數(shù)據(jù)顯示,在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下,工業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)步上升,投資價值逐步顯現(xiàn),工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚(yáng)。重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)(物流地產(chǎn))、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)(指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn))。

工業(yè)地產(chǎn)策劃是對工業(yè)園區(qū)或倉儲物流、廠房進(jìn)行前期考察立項(xiàng),園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商推廣、進(jìn)駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌。工業(yè)地產(chǎn)策劃是區(qū)別于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)策劃等的另一新興地產(chǎn)策劃。目前我國的工業(yè)地產(chǎn)策劃市場不太成熟,需要不斷完善。工業(yè)地產(chǎn)策劃覆蓋我國西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長三角地區(qū)的多個工業(yè)重地。工業(yè)地產(chǎn)策劃,包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務(wù)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示:

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),有其獨(dú)有的商業(yè)模式,包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余,與此相對應(yīng)的,工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

數(shù)據(jù)顯示,2019年全國300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米,成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月,全國300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米,成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來看,2019年一線城市占比4%,二線城市占比36%,三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來看,2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長43%,二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長21%,三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。2019年中國工業(yè)用地成交樓面均價增長至287元/平方米,截至到2020年1-4月,中國工業(yè)用地成交樓面均價為254.7元/平方米。

首先是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn),住宅地產(chǎn)強(qiáng)勢調(diào)控的重壓,及商業(yè)地產(chǎn)“躍進(jìn)”的隱憂,國內(nèi)房企開始將目光投入到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),有15%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目。其次,大量國際資本看準(zhǔn)中國市場,紛紛加大對華投資力度,如普洛斯、安博置業(yè)、豐樹地產(chǎn)以及嘉民集團(tuán)。第三,私募基金、風(fēng)險投資以及信托等融資手段進(jìn)入中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,給工業(yè)地產(chǎn)帶來新的融資方式。分析認(rèn)為,投資主體熱衷于開發(fā)工業(yè)地產(chǎn),與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本較低有關(guān)。工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低,基準(zhǔn)地價只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一,甚至五分之一到十分之一。因此,工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多,未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面:改革開放、敞開國門,融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢;同時,憑借低廉的勞動力資源,開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移;國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度:各個城市之間的發(fā)展、競爭,促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度,各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心,相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮,在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求;政策層面:出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求,基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮,各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市,都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

在經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)創(chuàng)新常態(tài)化的大背景下,依托園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)培育與發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群對于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競爭力提升具有重要的戰(zhàn)略意義,而在此過程中,地方政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展軌跡,針對性地在不同階段采取不同的促進(jìn)策略。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù),對市場海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù),最大限度地降低客戶投資風(fēng)險與經(jīng)營成本,把握投資機(jī)遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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