房地產(chǎn)支持政策密集落地 房地產(chǎn)行業(yè)市場機遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月9日 來源：百度 686 40
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行

9月份百強房企全口徑銷售金額為4419.1億元，環(huán)比增長17.08%，同比下降29.51%，1-9月累計銷售金額為46566.6億元，同比下降12.28%。該行認(rèn)為房地產(chǎn)市場修復(fù)波動式回暖，隨著近期房地產(chǎn)支持政策的密集落地，行業(yè)進入新的修復(fù)階段。該行建議重點關(guān)注資金實力較強、土儲更為優(yōu)質(zhì)充裕的國央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企。此外二手房市場恢復(fù)強勁，建議關(guān)注存量房龍頭企業(yè)。

事件：克而瑞公布2023年9月百強房企銷售數(shù)據(jù)，共有13家企業(yè)單月銷售突破百億，相較于2022年同期減少2家。保利發(fā)展(600048)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居銷售榜前三名，top3門檻相較于去年同期減少739.8億元。與此同時，國慶假期期間，上海、廣州等核心城市銷售熱度回升，地域分化趨勢延續(xù)。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

9月份單月，萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)地分別以343.1億元、331.0億元、275.4億元的金額位居前三，環(huán)比增長6.16%、57.10%、45.56%，同比-13.80%、1.03%、24.11%，房企分化趨勢進一步加強。從1-9月份來看，保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居前三，同比3.75%、-10.34%、18.00%，銷售金額更加集中在優(yōu)質(zhì)房企，分化趨勢進一步加劇。且2023年1-9月全口徑銷售額達到千億以上的共有14家，與2022年同期相比減少一家，但數(shù)量整體保持收縮趨勢，由2019、2020、2021年的21家、21家、28家，減少到了2022、2023年的15家、14家。主流房企中累計銷售靠前的分別為：保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等，銷售顯著優(yōu)于行業(yè)，預(yù)計行業(yè)分化或?qū)^續(xù)擴大，集中度或?qū)⑦M一步提高。

地產(chǎn)行業(yè)再融資恢復(fù)，一系列政策表明政策穩(wěn)地產(chǎn)決心。涉房企業(yè)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整，降準(zhǔn)對行業(yè)也構(gòu)成利好。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策的發(fā)布并不意味著樓市政策轉(zhuǎn)向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩(wěn)樓市、促發(fā)展的政策措施落實、落細(xì)，支持剛性和改善性住房需求。

2020年中國城鎮(zhèn)常住人口達9億，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，但如按戶籍人口計算，2020年城鎮(zhèn)化率預(yù)計僅為45%?！耙欢喟胫袊艘簿褪?4億人里的大多數(shù)還沒有取得市民身份?！币虼速Z康認(rèn)為，中國的真實城鎮(zhèn)化水平在50%-55%區(qū)間。

事實上，自2021年四季度以來，關(guān)于房地產(chǎn)的各項寬松政策便陸續(xù)出臺，并在今年三季度達到高潮。

7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”。8月1日，央行表示下半年將支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，重點包括落實好“金融16條”、精準(zhǔn)實施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

隨后，各地推動相關(guān)政策落地，包括放松存量房貸利率下調(diào)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購限售等政策，政策支持頻次明顯加快、力度加大。

“今年我們看到，不光是存量房貸利率的下調(diào)，很多新一線城市包括一線城市也都解除、放松了所謂的限購。這個措施應(yīng)該說不可謂不大，力度很大，那么政策的效果我們看到確實和預(yù)期的不大一樣?！惫芮逵驯硎尽?/p>

日前在2022金融街論壇年會上，中國證監(jiān)會主席易會滿在“堅持服務(wù)實體經(jīng)濟這個著力點”部分談及房地產(chǎn)指出，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求等。

根據(jù)統(tǒng)計，同比2022年國慶假期(10.1-10.7日)上海、廣州兩地日均成交面積同比增長159%和129%;一線城市中，北京、深圳等地日均成交面積同比分別為-31%、-46%。二線城市中武漢、蘇州分別同比增長225%和49%，領(lǐng)先于整體二線城市市場。黃金周假期樓市分化，或受居民出行影響，短期市場仍依舊存在壓力。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)了諸多問題，多地房地產(chǎn)市場因為開發(fā)商資金鏈緊張等原因出現(xiàn)爛尾，并引發(fā)“停貸潮”等一系列問題。隨著金融支持房地產(chǎn)16條政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)將有望進一步實現(xiàn)企穩(wěn)，對家居行業(yè)來說，也將迎來觸底反彈的機會，作為行業(yè)龍頭企業(yè)，美克家居復(fù)蘇在即。

8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。一系列政策密集出臺，降低購房者置業(yè)門檻和購房成本，對市場情緒產(chǎn)生積極帶動，為市場注入信心。成都8月底9月初以及9月底，接連出臺一系列政策，多層面多主體進行正向刺激，在“房住不炒”的基本原則下，對多類市場主體進行通盤考量，進一步激發(fā)合理需求，充分發(fā)揮市場自主調(diào)節(jié)機制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)運行。

9月，成都商品房供應(yīng)285萬㎡，同比上升81%，環(huán)比上升53%，成交198萬㎡，同比上升49%，環(huán)比下降15%。商品住宅供應(yīng)198萬㎡，同比上升89%，環(huán)比上升108%，成交面積120萬㎡，同比上升41%，環(huán)比下降6%。

房產(chǎn)地行業(yè)市場機遇分析

近期，房地產(chǎn)行業(yè)可謂政策暖風(fēng)頻吹。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金;11月23日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;截至11月24日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大國有商業(yè)銀行均已宣布與多家優(yōu)質(zhì)房企簽署合作協(xié)議，提供意向性融資支持超過萬億元。

房地產(chǎn)行業(yè)近期大幅上漲也與資金面關(guān)系密切，大單資金正積極搶籌部分房地產(chǎn)行業(yè)個股。11月1日至11月25日，該板塊共有30只個股獲得45.28億元大單資金凈流入。其中，大單資金對萬科A的興趣最為濃厚，凈流入額達11.46億元;金地集團、保利發(fā)展、魯商發(fā)展、中交地產(chǎn)、招商蛇口等在內(nèi)的8只個股的凈流入額均超過1億元。

今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場總體下行態(tài)勢趨緩。”

“政策的調(diào)整很有必要，我覺得確實需要讓這個房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)，也就是說不合理的限制措施都應(yīng)該取消。無論是我們說的二三線城市、新一線城市還是一線城市，讓政府的歸政府，市場的歸市場?！?/p>

房地產(chǎn)市場需要適度的刺激，但刺激力度不應(yīng)過大，尤其是在一線城市。否則，美國可能會采取逆周期的量化寬松政策，導(dǎo)致中國樓市大幅上漲，引導(dǎo)資金涌入樓市，從而中斷高質(zhì)量發(fā)展的進程。為了保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，我們需要繼續(xù)實施一、二套住房優(yōu)惠政策，同時對一線城市的三房住宅仍以限購為主。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1月1日-9月30日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)在成都的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計;對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

隨著融資環(huán)境改善，房企拿地?zé)崆橛型鸩交謴?fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期的風(fēng)險，土地市場未來走向仍需觀察。

房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，是影響購房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍蘊藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應(yīng)的對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

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