房子也能 以舊換新 多地推住房以舊換新 新模式 二手房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

• 李波 2023年10月25日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 566 31
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房子也能像手機(jī)、家電一樣“以舊換新”?近日，寧波啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”，首批34個(gè)樓盤(pán)加入“買(mǎi)新賣(mài)舊”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。所謂“換新購(gòu)”，指的是購(gòu)房者出售二手住房，換購(gòu)新建商品住房。

房子也能像手機(jī)、家電一樣“以舊換新”?

近日，寧波啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”，首批34個(gè)樓盤(pán)加入“買(mǎi)新賣(mài)舊”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。所謂“換新購(gòu)”，指的是購(gòu)房者出售二手住房，換購(gòu)新建商品住房。寧波市提供的“換新購(gòu)”服務(wù)主要分為三個(gè)步驟：

一是簽署協(xié)議，明確房源。購(gòu)房者在活動(dòng)參與樓盤(pán)中選定心儀的新房房源，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新房(放心買(mǎi))認(rèn)購(gòu)協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房(優(yōu)先賣(mài))協(xié)議，同時(shí)簽署三方協(xié)議。

二是鎖定房源，優(yōu)先售賣(mài)。在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天內(nèi)，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn))，開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者鎖定意向房源，同時(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù)，加速二手住房銷(xiāo)售，縮短二手住房售出周期。

三是根據(jù)成交與否，履行合同。若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新房購(gòu)買(mǎi)手續(xù);若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定退還新房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

中指研究院寧波分院總經(jīng)理李嵩在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，寧波市推出的“換新購(gòu)”買(mǎi)房服務(wù)模式，深度挖掘了一部分想要 “以舊換新”的客戶(hù)需求，通過(guò)打通二手房子與新房置換渠道，縮短二手房的出售周期，同時(shí)拉動(dòng)新房去化率。但也可能會(huì)給二手房中介平臺(tái)增加壓力，堆積過(guò)多二手房源，壓低二手房?jī)r(jià)格。

多地推住房“以舊換新”新模式

實(shí)際上，近段時(shí)間以來(lái)，南京、濟(jì)南、淄博、南通等多個(gè)城市都推出了住房“賣(mài)舊換新”模式，旨在更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿(mǎn)足市民改善住房的需求。同時(shí)，也能切實(shí)減輕市民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、享受更多實(shí)惠，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

總的來(lái)看，住房“以舊換新”模式，就是各地針對(duì)有“賣(mài)舊房換新房”需求的購(gòu)房者，幫助他們提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，從各城市頒布的政策來(lái)看，“以舊換新”存在兩種模式。

一種是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3至6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣(mài)出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開(kāi)發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

第二種是，房企或者房企尋找的第三方接手購(gòu)房者的舊房，實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過(guò)戶(hù)給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購(gòu)房者用作新房房款抵扣金。

比如，海寧市鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房，給予房企總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。揚(yáng)州房交會(huì)上，揚(yáng)州新能源房屋開(kāi)發(fā)公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中“直接置換”就是房企收購(gòu)購(gòu)房者存量房，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房。

政策執(zhí)行效果不一

從多個(gè)城市執(zhí)行的政策效果來(lái)看，住房“以舊換新”政策在一定程度上可以幫助置換需求客戶(hù)快速賣(mài)房，同時(shí)降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，提高購(gòu)房意愿。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)改善型鏈條循環(huán)不暢的背景下，這一政策落地將會(huì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，促進(jìn)房源匹配。

前述研究報(bào)告指出，“以舊換新”服務(wù)可以盤(pán)活存量房，提高市場(chǎng)活躍度。但在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一。南通推出的“以舊換新”政策取得了較好的效果，一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商兜底購(gòu)房者低價(jià)賣(mài)出舊房源，給予了購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠;另一方面，用于換新購(gòu)的新房房源較好。

隨著時(shí)間的推移，我們不得不面對(duì)目前的現(xiàn)實(shí)：二手房市場(chǎng)變得越來(lái)越難以銷(xiāo)售，許多房產(chǎn)中介公司因此倒閉并關(guān)閉門(mén)店。這一現(xiàn)象引起了人們對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的深思。

然而，與其將這看作是困境，不如將其看作是挑戰(zhàn)和機(jī)遇的開(kāi)始。在這篇文章中，我們將探討當(dāng)前二手房市場(chǎng)的變革，并提出一些應(yīng)對(duì)策略。

首先，我們需要認(rèn)識(shí)到，二手房市場(chǎng)的艱難并非無(wú)緣無(wú)故。過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列的政策調(diào)控措施，其中包括限購(gòu)政策、限貸政策等，這些措施直接影響了二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系。

此外，房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多公司采取了價(jià)格戰(zhàn)等手段來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù)，導(dǎo)致傭金率下降，利潤(rùn)減少，無(wú)法為公司持續(xù)發(fā)展提供資金支持。

如果你想了解二手房行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)二手房行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)二手房行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

盡管種種困難存在，我們依然能夠看到二手房市場(chǎng)的變革給我們帶來(lái)的機(jī)遇。首先，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也越來(lái)越高。這使得買(mǎi)家在購(gòu)房過(guò)程中更加注重房屋的品質(zhì)和位置等因素，二手房市場(chǎng)也需要隨之調(diào)整，提供更具優(yōu)勢(shì)的房源。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，多數(shù)城市較去年掛牌量明顯攀升，市場(chǎng)觀望情緒較濃，隨著利好政策的落地，市場(chǎng)情緒將會(huì)逐步改善。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，杭州樓市8月的成交規(guī)模仍未恢復(fù)至上半年水平。

據(jù)數(shù)據(jù)，今年8月杭州新房成交75.9萬(wàn)平方米，同比下降16.9%，環(huán)比則增長(zhǎng)了29.8%。數(shù)據(jù)顯示，今年8月，杭州市區(qū)新房銷(xiāo)供比0.91，整體去化有所減緩，市場(chǎng)供大于求，市區(qū)庫(kù)存面積環(huán)比增長(zhǎng)5.2%，約450.8萬(wàn)平方米。

其次，隨著科技的迅猛發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)成為了人們獲取信息的主要渠道。因此，在變革二手房市場(chǎng)時(shí)，房產(chǎn)中介公司需要適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的需求，通過(guò)優(yōu)化線上平臺(tái)，提供更快捷和便利的交易方式?？梢岳么髷?shù)據(jù)分析技術(shù)，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供更精準(zhǔn)的房源匹配，提高交易效率。

從二手房?jī)r(jià)格變化情況來(lái)看，杭州8月二手住宅均價(jià)29827元/平方米，環(huán)比上月30025元/平方米的價(jià)格出現(xiàn)小幅下降，較去年8月32558.9元/平方米的價(jià)格下降7.8%。

北京是市場(chǎng)反應(yīng)最強(qiáng)烈的城市之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過(guò)3000套，二手房客戶(hù)新增大約1倍。這其中，有600套房源漲價(jià)，業(yè)主多是為“賣(mài)一買(mǎi)一”換房，整體而言成交價(jià)基本平穩(wěn)。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政落地后，北京二手房帶看量以之前看過(guò)房的客戶(hù)為主，最活躍的是重新被認(rèn)定為首套資格的人群，多為“賣(mài)一買(mǎi)一”客群;成交方面，從實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值(1440套)的兩倍。

政策出臺(tái)后，深圳多個(gè)房產(chǎn)中介平臺(tái)的帶看量均在攀升。9月3日(周日)，深圳中原平臺(tái)帶看量漲幅最高，環(huán)比8月的日帶看量增長(zhǎng)了75%。同一天，樂(lè)有家平臺(tái)帶看量同比二、三季度的周日平均水平上漲了五成。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3萬(wàn)套有效二手房源在售，較上周(8月21~27日)增加523套，掛盤(pán)量繼續(xù)增長(zhǎng)。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，業(yè)主新增掛牌量單日增幅20%左右(對(duì)比此前高峰期)，但9月1日起恢復(fù)新政前水平。

目前，深圳二手房?jī)r(jià)格的跌幅要比北京上海更高，“賣(mài)一買(mǎi)一”所消耗的交易周期也比北京、上海要長(zhǎng)一些。并且，深圳的購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期比較強(qiáng)烈，當(dāng)前入市的積極性可能不如北京和上海，所以新政對(duì)提升杠桿的效果不如北京那樣顯著。

二手房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

9月1日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

根據(jù)《通知》，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在北京市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，該政策信號(hào)明顯，預(yù)計(jì)將極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。預(yù)計(jì)三大群體將會(huì)選擇出手：一是之前自然積壓有購(gòu)房需求，但還在觀望的群體可能會(huì)選擇出手;

另一部分是之前在京沒(méi)房，首付夠不上，但收入沒(méi)有問(wèn)題的人群，這部分人因新政后首付比例下降會(huì)選擇出手;還有一部分是換房的改善性需求也會(huì)選擇入市。

近段時(shí)間，從中央到地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)利好政策、措施密集出臺(tái)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從供應(yīng)方到需求方，利好政策全面提振各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的信心。

中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

其中提出，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

總結(jié)而言，二手房市場(chǎng)的變革給我們帶來(lái)了挑戰(zhàn)，但也給我們帶來(lái)了機(jī)遇。房產(chǎn)中介公司應(yīng)該及時(shí)調(diào)整策略，進(jìn)行技術(shù)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

政府部門(mén)也應(yīng)積極出臺(tái)政策支持，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。只有通過(guò)共同努力和合作，我們才能夠應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，迎接二手房市場(chǎng)的新時(shí)代。

8月18日，央行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。發(fā)揮好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的重要作用，增強(qiáng)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性，切實(shí)發(fā)揮好金融在促消費(fèi)、穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需中的積極作用。

總體來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)交易交易量在經(jīng)歷2、3月份“小陽(yáng)春”后有所回調(diào)，整體交易量好于2020、2022年但不及2021年同期，呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，同時(shí)掛牌價(jià)方面則未發(fā)生大幅度下降。

具體來(lái)說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)量穩(wěn)定;上海二手房市場(chǎng)短期內(nèi)量?jī)r(jià)齊跌，但房?jī)r(jià)不改長(zhǎng)期溫和上漲趨勢(shì);廣州二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，成交量連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng);深圳二手房市場(chǎng)價(jià)格水平波動(dòng)，3-5月成交量為24個(gè)月以來(lái)前三高。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注度也在不斷提高。同時(shí)，政府也在不斷推動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)人們將閑置的房地產(chǎn)物業(yè)投入到二手房市場(chǎng)。

二手房行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析二手房未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘二手房行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于二手房行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、二手房市場(chǎng)供需求狀況、二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)二手房行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑借多年的行業(yè)...

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