11月一線城市二手房成交情況分析 北上廣深二手房成交環(huán)比提升

• 曾燕 2023年12月6日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 221 6
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11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%;上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。市場(chǎng)短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下

北上廣深二手房成交環(huán)比提升 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)行情將延續(xù)至下一季

11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%;上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。市場(chǎng)短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴于“以價(jià)換量”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價(jià)等因素帶動(dòng)的需求具有短期性，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還要視政策、房?jī)r(jià)等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。

據(jù)中指研究院12月1日消息，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年11月，百城新建住宅平均價(jià)格為16203元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅較10月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn);同比上漲0.08%。

11月，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲。百城二手住宅平均價(jià)格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌;同比跌幅擴(kuò)大至3.21%。

重點(diǎn)城市掛牌量維持高位，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，需求入市節(jié)奏放緩，二手房?jī)r(jià)格仍面臨較大下行壓力。全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.50%，同比跌幅擴(kuò)大至0.36%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示，“以舊換新”不是新政策，這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比，它的一個(gè)重要區(qū)別是，舊房的出售有兜底機(jī)制，這使得換房的確定性增加，對(duì)于房企加快去庫(kù)存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等均有積極作用。

各地鼓勵(lì)購(gòu)房“以舊換新”模式有何不同?11月24日，廣西玉林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布正式啟動(dòng)玉林市商品房“以舊換新”省心購(gòu)倡議。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司以及意向購(gòu)房者需簽訂三方合同，并向新房項(xiàng)目繳納新房意向定金，定金統(tǒng)一存入由市住建局開設(shè)的資金專項(xiàng)管理賬戶，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等，存量房在約定時(shí)間內(nèi)未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。

在江蘇南通主城區(qū)，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購(gòu)買新房的首付;如在一定期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。南通市住建局局長(zhǎng)王開亮表示，出售舊房日期與購(gòu)買新房日期相差365日內(nèi)的，還將額外進(jìn)行補(bǔ)助。

除了類似南通這種由購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式外，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期推出“換新購(gòu)”服務(wù)，讓購(gòu)房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。

還有城市直接對(duì)“以舊換新”進(jìn)行補(bǔ)貼，如浙江麗水11月初就發(fā)文稱，鼓勵(lì)居民住房“以舊換新”，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、國(guó)資公司試點(diǎn)推進(jìn)居民住房“以舊換新”，政策發(fā)布之日起至2024年6月30日，市區(qū)參與“以舊換新”活動(dòng)的企業(yè)或個(gè)人，給予“舊房”交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼。其中，個(gè)人購(gòu)買二手住房的，交易稅費(fèi)補(bǔ)貼與購(gòu)房補(bǔ)貼就高享受。

目前在購(gòu)房“以舊換新”政策實(shí)施中，仍存在二手房市場(chǎng)整體信心不足、交易環(huán)節(jié)多周期長(zhǎng)、涉及稅費(fèi)種類較多數(shù)額較大等堵點(diǎn)。

對(duì)此，專家表示，一是要精準(zhǔn)匹配供需，相關(guān)部門需規(guī)范置換流程和標(biāo)準(zhǔn)，為換房者提供高質(zhì)量全周期服務(wù)。二是優(yōu)化購(gòu)房程序?！耙耘f換新”對(duì)交易周期要求更高，仍需進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序。針對(duì)房產(chǎn)證辦證難等問(wèn)題，應(yīng)在更多地區(qū)推行“交房即交證”，切實(shí)優(yōu)化購(gòu)房流程。三是降低交易成本。結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況，房屋交易稅費(fèi)仍有壓降的空間。尤其是單價(jià)較高的房子，減少中間環(huán)節(jié)支出，有利于提升市場(chǎng)交易量。

針對(duì)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)的亂象，規(guī)范中介服務(wù)不能松勁，應(yīng)確保房源信息的真實(shí)有效，規(guī)范房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)行為，嚴(yán)格保護(hù)買賣雙方的隱私信息，持續(xù)打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。

實(shí)際上，除了明確推出“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)外，今年以來(lái)，多地針對(duì)具有置換需求的群體已出臺(tái)多方面支持政策，涉及二手房交易落實(shí)“帶押過(guò)戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。

多位分析人士稱，當(dāng)前多地新房去化率下降，二手房掛牌量攀升，新房與二手房之間循環(huán)不暢，多地相關(guān)舉措雖意在加速暢通置換住房通道，但最終政策效果仍取決于市場(chǎng)信心恢復(fù)情況以及政策實(shí)際優(yōu)惠程度。

11月一線城市二手房成交情況分析

在經(jīng)歷了稍顯暗淡的“金九銀十”后，11月份，一線城市二手住房成交量迎來(lái)集體反彈。其中，北京11月二手住房環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;上海環(huán)比增長(zhǎng)7.12%;深圳環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州環(huán)比增長(zhǎng)8.8%。

今年9月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策陸續(xù)落地，一線城市成交量曾短暫沖高，隨后行情迅速回落。隨著業(yè)主對(duì)于政策作用預(yù)期轉(zhuǎn)弱，當(dāng)前降價(jià)賣房群體進(jìn)一步增加，進(jìn)而帶來(lái)一波成交量的反彈。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》。報(bào)告對(duì)行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變趨勢(shì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在問(wèn)題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評(píng)估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見(jiàn)建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供參考依據(jù)。

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