一線城市二手房市場(chǎng)如何 11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分析

• 曾燕 2023年12月9日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 996 63
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一線城市二手房市場(chǎng)如何？剛剛過(guò)去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%;上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。

一線城市二手房市場(chǎng)如何

剛剛過(guò)去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%;上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。

市場(chǎng)短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴于“以價(jià)換量”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價(jià)等因素帶動(dòng)的需求具有短期性，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還要視政策、房?jī)r(jià)等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

房貸優(yōu)惠政策密集落地，效果逐漸顯現(xiàn)。居民改善性需求較高、購(gòu)房意愿回暖，二手房交易市場(chǎng)活躍度提升。

中指研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，政策密集出臺(tái)后，受訪者中計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房的占比創(chuàng)近一年來(lái)新高，由今年8月的27.4%升至9月初的30.5%。二手房方面，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推動(dòng)“賣一買一”置換鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)，短期內(nèi)二手房掛牌量增加。

“近期房貸政策的力度和覆蓋面都是不小的，如大幅降低首付比例、調(diào)降存量房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等。政策的效果正在逐漸顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在銷售回暖方面，尤其是北京、上海等一線城市近期二手房市場(chǎng)較為活躍。”連平分析道，“但市場(chǎng)的改善不是一蹴而就的，需要有個(gè)過(guò)程，政策也不可能持續(xù)不斷地推出。在前期政策影響下，今年四季度后，房地產(chǎn)投資大致可以企穩(wěn)，明年市場(chǎng)才有可能會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)之后的逐步回升?！?/p>

連平指出，供求關(guān)系仍然需要改善，下一階段關(guān)鍵在于改善房企的融資環(huán)境而非市場(chǎng)需求?！敖粋€(gè)月來(lái)，各地房地產(chǎn)都在大力推銷，但買房畢竟和吃穿不同，購(gòu)買者的綜合要求較高。當(dāng)供給不能滿足時(shí)，部分需求可能暫時(shí)無(wú)法兌現(xiàn)。供給端不足說(shuō)到底是因?yàn)榻陙?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企的投資信心疲弱、資金比較緊張，部分房企陷入困境，導(dǎo)致重要城市新房市場(chǎng)供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)上都明顯不足，消費(fèi)者可選擇的空間較小”。

11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分析

瑞數(shù)據(jù)顯示，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為682萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)22%。前11月，二手房累計(jì)成交7718萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)32%。

以杭州為例，根據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)，11月杭州全市(含富陽(yáng)、不含臨安)二手房共成交8401套，環(huán)比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實(shí)現(xiàn)了年末翹尾行情。

而單月8401套的成交量，也是近兩年來(lái)杭州市場(chǎng)的第二好成績(jī)，僅次于今年3月份的10190套。據(jù)悉，自2021年5月成交量達(dá)到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之間。

“杭州‘10.16’政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購(gòu)以及置業(yè)門檻降低，購(gòu)房者入市的積極性高漲。與此同時(shí)，‘以價(jià)換量’也是帶動(dòng)成交回升的重要因素?！蔽覑畚壹冶硎?。

不僅是杭州，四個(gè)一線城市11月二手房成交量同樣上漲。其中，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%;上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。

“在沒(méi)有利好刺激的情況下，年末重點(diǎn)城市二手房成交大概率持穩(wěn)?！笨硕鹬赋觥?/p>

二手房成交量的增長(zhǎng)，“降價(jià)”或是主要原因。

如深圳，樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳過(guò)戶成交3133套住宅，這是今年以來(lái)深圳第三次過(guò)戶量超3000套。而從網(wǎng)簽量來(lái)看，11月網(wǎng)簽量超過(guò)4300套，僅次于今年3月“小陽(yáng)春”，網(wǎng)簽套數(shù)為7個(gè)月以來(lái)的新高。

但從樂(lè)有家成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳二手房源成交價(jià)近八成低于指導(dǎo)價(jià)，11月全市掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價(jià)僅有豪宅區(qū)域紅樹灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。

在北京，業(yè)主對(duì)價(jià)格的信心與預(yù)期正在松動(dòng)，有的選擇下調(diào)掛牌價(jià)，有的則直接暫停出售、選擇觀望。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌價(jià)(麥田覆蓋樓盤)和上月相比下降0.3%;掛牌價(jià)下跌的同時(shí)，11月北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)?！爸攸c(diǎn)城市掛牌量維持高位，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，需求入市節(jié)奏放緩，二手房?jī)r(jià)格仍面臨下行壓力?！?/p>

市場(chǎng)方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，11月，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比小幅下降，同比下降約14%，降幅較10月擴(kuò)大，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度回落。從供給端來(lái)看，年底房企沖刺年終業(yè)績(jī)，本月企業(yè)推盤意愿回升，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)超30%，但同比仍下降超20%，供應(yīng)規(guī)模整體處在低位。

中指院分析認(rèn)為，整體11月多地市場(chǎng)情緒走弱，前期政策效果持續(xù)性不足。從政策趨勢(shì)來(lái)看，深圳降低首付、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京、上海優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期也在增強(qiáng)，未來(lái)北京、上海降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)等或是重要方向。市場(chǎng)趨勢(shì)方面，短期來(lái)看，二手房掛牌量高企導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下跌態(tài)勢(shì)延續(xù)，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)調(diào)整壓力或仍較大，12月進(jìn)入房企業(yè)績(jī)最后沖刺階段，預(yù)計(jì)部分城市供給端或有放量，帶動(dòng)新房成交保持一定規(guī)模，但多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度或仍不足。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》。報(bào)告對(duì)行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變趨勢(shì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在問(wèn)題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評(píng)估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供參考依據(jù)。

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